棚改2.0初見端倪

本文是圓方的第1531篇原創

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5月20日，在全國人民都關注普京訪華時。上海市房管局悄悄地發了一則新聞。

《523套房源入賬！上海二手房收購保租房試點有望擴圍至全部中心城區》

新聞中說：

2月2日，上海正式啟動收購存量二手房用作保障性租賃住房試點工作，浦東、徐匯、靜安三區先行先試。截至目前，三區已累計完成房源收購523套。 今年二季度，試點范圍進一步擴容，覆蓋黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦等多個中心城區。短短數月間，上海跑出“保租房籌措+居民置換+市場激活”加速度，形成可復制、可推廣的住房保障新樣本。

大家好，我是圓方，今天我們一起聊聊：

棚改2.0初見端倪

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2004年12月26日，時任遼寧省委書記李克強上任僅12天，去撫順莫地溝棚戶區調研，當聽完大家的介紹后，李克強感慨地說，這樣的居住環境連基本的生存條件都不具備。

隨后李克強表示，一定要想方設法改善居民的生活環境，之后下決心全省棚改。

2008年，金融危機后，中央把棚改作為擴內需、保民生的重要抓手，開始全國推開。

2013年3月，李克強任總理后提出：

本屆政府再改造1000萬戶棚戶區。同年7月，國務院發文（國發〔2013〕25號），2013—2017年改造1000萬戶，標志全國棚改進入高峰。

站在13年后回望2013年的這個決定，我們應該如何評價“棚改”？

從民生改善上來看，幾千萬人從危房搬進新房，解決“一邊高樓、一邊棚戶”的二元結構。

從城市更新上來看，舊區變新、基礎設施升級，土地盤活、城市面貌大幅提升。

從金融帶動上來看，2015—2018年貨幣化安置（直接給錢），消化大量商品房庫存，也拉動了數以萬億的消費，帶動建材、家電、裝修等上下游產業。

但是，代價呢？

從2013年開始，大量現金流入樓市，三四線房價普遍漲50%+，部分城市一年漲30%。最終裹挾著更多人，加入到這一場透支的游戲當中去。

地方棚改高度依賴貸款和地方債，從2013年棚改開始，地方便開始習慣性的進入了土地財政，地方杠桿也隨之飆升。

而隨著熱錢和炒房熱蔓延到三四線城市，房企扎堆下沉三四線。

后期棚改收緊后，部分城市庫存積壓、房價回落，許多人兩代人六個錢包的積蓄都被套牢。

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說回上海這次的“二手房收購保租房”。

在文章中詳細介紹了這次的“新玩法”，具體表述是：試點突破傳統保租房籌措模式，以機制創新打通民生堵點，實現“一舉三得”。

收購置換閉環，居民“無憂換房”。針對“賣舊買新周期長、資金壓力大、流程風險多”痛點，靜安、浦東、徐匯均打通了“收購、資金監管、置換”全鏈條：

居民舊房由區屬國企規范收購，免中介費、交易安全、回款穩定；

收購款以“房票”形式進入監管賬戶，?？顚Ｓ?、有效期1年；

實現“舊房快速處置、新房順利購置”，改善需求高效釋放。

看懂這個“游戲”的核心了么？

“房票”

不過房票和房票還有不同。

比如徐匯區，就是，全市通用、一二手通用，大幅提升居民置換意愿。

比如靜安區，就是，收購款項專項用于購置區內指定新建商品房，實現“舊房規范處置、新房順利購置”的閉環置換。

那這個政策有用么？上海房管局住房成交方面的數據顯示，今年3-4月，上海市二手住房共成交5.41萬套，比去年同期增加14%，為近五年高位水平；5月1日-19日，二手住房成交1.42萬套，比去年同期增加26%。

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政府收儲的幾百套，和全市成交的幾萬套相比，可能只有1%。但是其帶來的信號，是很值得大家去領會的。

就比如說在2024年9月，我國股市處于歷史低點的時候，最先進場大批量掃貨的是誰，難道大家都忘了嗎？

地方政府愿意下場收儲，這件事本身就是一個強烈的價格信號。

他們用公共資金(雖然可能是平臺公司的錢）去收購二手房，說明在地方政府的判斷里，當前房價已經進入了合理區間，至少收儲的這筆賬算得過來。

一個城市算得過來，另一個城市也算得過來，這些分散的、審慎的公共決策本身，就在給價格筑底。

值得留意的是，哪些地方在出手。出手最早的，往往是財政狀況較好、對城市未來人口和產業有足夠把握的中心城區。

他們有資金、有需求、也有決心。

當一個城市的決策層愿意把真金白銀投進去，他們就同步投下了對這座城市資產的信任票。這種信任票，比任何口頭表態都來得有力。

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再看這個置換循環本身。

收購舊房，發放房票，房票定向流入新房市場，舊房轉為保障房鎖死不賣。

這套動作打通以后，存量房產就獲得了定向的流動性。

過去十幾年，決策層反復強調要剝離住房的金融屬性，嚴防資金違規流入。

現在，地方政府的收儲平臺成了直接的交易方，收購款以房票形式在閉環里流轉。

閉環雖然嚴格，但它承認了一個事實：

住房資產需要一種規范的、可調節的價值實現通道(金融化)。

這個通道的打開，意味著延續多年的去金融化敘事，開始轉向一種精準、受控的再金融化。方向的變化，正在靜悄悄地發生。

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最后是信心和價格的問題。

市場價格在很多時刻并不反映資產的真實使用價值，它反映的是大眾對未來價格的共同預期。

當“房價只漲不跌”的預期瓦解，價格會超跌。

反過來，當一個被廣泛信任的買家出現在市場上，愿意以某個價格持續收儲，并且讓居民看到置換新房的可能性，看跌的預期就開始松動。

預期松動了，成交就動起來了。

近期上海二手住房的成交量放大，置換鏈條提速，就是因為一部分人率先相信了價格底部和置換的安全感。

當這種信任從一個點擴散到一個面，對價格的判斷就會發生整體性的扭轉。

信心的修復從來不是突然狂歡，它往往從最理性的買家進場開始，然后一個接一個地傳遞下去。

當信號足夠清晰，趨勢被重塑

機遇的窗口便也悄然開啟……