細(xì)則落地，廣州“站崗”多年的開發(fā)商，松了一口氣

盤活存量，廣州松綁了。

最近，廣州連續(xù)發(fā)文提及自持住宅和商辦物業(yè)，可以通過補(bǔ)繳土地金的方式，轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化銷售，并明確了相關(guān)細(xì)則。

最初，是在2025年9月的《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》中提到“對(duì)以往為調(diào)控房地產(chǎn)過熱而采取“限地價(jià)、竟自持”竟價(jià)規(guī)則產(chǎn)生的自持商品住房，這次還包括了出讓文件中規(guī)定要自持的面積。

尤其是后者，對(duì)于白鵝潭、金融城、番禺廣場(chǎng)等一批商業(yè)地塊是一次很重要的改變，有了更加明確可取的退出變現(xiàn)路徑，鼓勵(lì)自持商辦招商入市，但依舊禁止開發(fā)“類住宅”。

想要自持住宅轉(zhuǎn)入市，有幾個(gè)前提：

·地塊所在行政區(qū)和板塊的去化周期在18個(gè)月警戒線以下；

·允許企業(yè)分3批次將自持住房轉(zhuǎn)為可售，首批不低于20%；

·額度下放到各區(qū)，可根據(jù)去化周期動(dòng)態(tài)變化和中高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)紓困需要，報(bào)請(qǐng)市土地管理委員會(huì)同意后實(shí)施。

·補(bǔ)繳土地出讓金，按照?原出讓時(shí)點(diǎn)?和?現(xiàn)調(diào)整受理時(shí)點(diǎn)?價(jià)高者繳納；

·需要提前確定擬轉(zhuǎn)可銷售商品住房的功能、面積、部位等；

綜合了各個(gè)平臺(tái)的去化周期，相對(duì)符合規(guī)定的是海珠、天河、白云。

真正適配新政的開發(fā)商是市中心區(qū)域，為了拿地而拼了命的開發(fā)商，由租轉(zhuǎn)售緩解資金壓力。

同時(shí)，一些自持地塊一直沒動(dòng)的開發(fā)商，也有動(dòng)力重新開發(fā)了。

符合自持轉(zhuǎn)銷售條件的項(xiàng)目，可由房企向項(xiàng)目所在地規(guī)劃和自然資源部門提出轉(zhuǎn)售申請(qǐng)，后者會(huì)同發(fā)改、投促等部門聯(lián)合審查后擬定轉(zhuǎn)售方案，報(bào)區(qū)政府（管委會(huì)）審核。

郊區(qū)和市區(qū)有區(qū)別：

黃埔區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)、廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)→區(qū)政府（管委會(huì)）審核→土地管理委員會(huì)審批；

其余項(xiàng)目轉(zhuǎn)售方案→區(qū)政府（管委會(huì)）審核→征求市規(guī)劃和自然資源部門同意后→市土地管理委員會(huì)審批。

2017年，面對(duì)空前高漲的房地產(chǎn)熱度，廣州在“限地價(jià)”之外，提出了“競(jìng)配建、競(jìng)自持”的土地拍賣方式，核心是為了控制土地市場(chǎng)過熱。

不少大家耳熟能詳?shù)牡貕K，賣到20萬+的金融城豪宅合景臻澄·名鑄，白云新城改善盤中海麓府都是競(jìng)自持。

靈山島更是一門三至尊，成了熱度最高的板塊，越秀、佳兆業(yè)、金茂都曾在南沙瘋狂搶地。

此前，房企要消化這部分房源沒有太好的辦法，要么做長(zhǎng)租，要么就先擱置。

數(shù)年間蓬勃發(fā)展的長(zhǎng)租公寓就是一個(gè)例子，萬科城市森林的泊寓，是萬科早些年的標(biāo)桿長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。

值得注意的是，杭州土地市場(chǎng)更變態(tài)，4年出了200+的自持地塊。

開發(fā)商早些年之所以強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)長(zhǎng)租公寓，除了所謂第二賽道考量之外，還有就是能幫忙拿地，能夠消化一下不好消化的面積，也實(shí)際上推動(dòng)了從“被動(dòng)自持”→“主動(dòng)運(yùn)營(yíng)”。

去年，廣州做了一個(gè)新的嘗試，安居集團(tuán)從房企手中收購(gòu)自持房源改做配售型保障房，提供了另一種可能性，先在白云試點(diǎn)了。

中海麓府旁的望廬花園小區(qū)，只有一棟樓，單價(jià)基準(zhǔn)2.28萬，65-79平的2-3房，總價(jià)不到150萬就能上車，而板塊新房售價(jià)高達(dá)4.5-5.5萬/平。

我們也去現(xiàn)場(chǎng)看了，只有97套，準(zhǔn)現(xiàn)房交付，要人才搖號(hào)，正常15%首付，做公積金、商貸；

封閉期3年，不能溢價(jià)出售，只能原價(jià)轉(zhuǎn)讓給符合條件的人才，或是申請(qǐng)折價(jià)賣給安居集團(tuán)（一年折讓1%作為租金）。

這也延伸出另一個(gè)問題，不少房企在拿地之時(shí)對(duì)于“自持房源”就做了相對(duì)明確的規(guī)劃，是一個(gè)獨(dú)立樓棟，與商品房有著嚴(yán)格的交標(biāo)、等級(jí)劃分。

例如黃埔的萬科元培里，高層自持房源30-65平的小面積，和旁邊的墅級(jí)產(chǎn)品根本就是兩個(gè)世界。

除了產(chǎn)品因素外，補(bǔ)地價(jià)的價(jià)格也是很關(guān)鍵的一點(diǎn)，按出讓點(diǎn)和現(xiàn)時(shí)點(diǎn)中的價(jià)高者繳納。

然而，這批房企本來就是在站崗高峰期拿的地...

長(zhǎng)嶺居的萬科元培里，成交樓面價(jià)1.9萬-自持價(jià)格之后要補(bǔ)的價(jià)格也不會(huì)太低。要想萬科去砸錢推動(dòng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)銷售，成本和收益的賬是算不過來的。

總的來說，房企積極去推動(dòng)繳納土地出讓金，盤活存量市場(chǎng)，除非給到一個(gè)相對(duì)友好的市場(chǎng)價(jià)，不然房企們動(dòng)力不會(huì)很大。

當(dāng)然，這輪自持轉(zhuǎn)可售一個(gè)更重要的改變?cè)谟谏剔k市場(chǎng)。

廣州的商辦市場(chǎng)形勢(shì)要比住宅更嚴(yán)峻，2025年寫字樓和商業(yè)零售物業(yè)的供應(yīng)、存量、空置率紛紛上升，租金在下降，整體去化周期超過200個(gè)月。

年初，廣州將商辦首付的50%調(diào)整至30%，而在這份細(xì)則落地以后，對(duì)商辦地塊的紓困更是一個(gè)迫在眉睫的關(guān)鍵。

核心是招商邏輯從“新增土地供給”轉(zhuǎn)向“存量商辦用房盤活”，優(yōu)化去化周期和空置率。

在補(bǔ)繳土地出讓金后，可將自持商辦物業(yè)轉(zhuǎn)為可售商辦用房入市轉(zhuǎn)讓，定向引入高成長(zhǎng)性、產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)。

相當(dāng)于給房企自己“招商引資”的機(jī)會(huì)，誰能找來接盤的，誰就能解套。

關(guān)鍵點(diǎn)在于，嚴(yán)禁分割散售，不得改為“類住宅”產(chǎn)品。

同時(shí)，允許工業(yè)區(qū)3公里內(nèi)的自持物業(yè)整體轉(zhuǎn)為保障性租賃住房；進(jìn)一步推動(dòng)房票全市跨區(qū)、跨用途兌換，鼓勵(lì)優(yōu)先使用房票安置。