從2.9萬/㎡跌到5千/㎡！總價20萬抄底南沙收租？

　　20萬在廣州能買一套房？不在增城，不在從化，樓下就是萬達，還是地鐵上蓋！

　　你敢信？

　　最近有粉絲拿著截圖來問我們：南沙萬達廣場公寓已經(jīng)跌到20萬一套了，能入手投資嗎？

　　一開始，我們還以為截圖是假的，沒想到上貝殼網(wǎng)一查就被啪啪打臉

　　印象中，南沙萬達廣場公寓2014年開盤時，現(xiàn)場人山人海，最高單價沖到近3萬元/㎡。

　　即使2019年左右陸續(xù)流入二手市場，單價也是穩(wěn)穩(wěn)的1萬 ......

　　如今，一套南向的精裝公寓總價只需20萬元，單價5千元/㎡，簡直讓人難以置信。

　　其實南沙萬達廣場公寓價格“高臺跳水”早有端倪。

　　2025年5月，有中介爆料，南沙金洲板塊某位業(yè)主，一口氣拋售了南沙萬達廣場整整24套公寓。

　　他2015年買入時總價約2300萬元，整層打包，一直放租。

　　結(jié)果因為資金緊張，以820萬元總價忍痛甩賣，浮虧高達64%。

　　沒想到2026年，南沙萬達廣場公寓成交更加“慘烈”，只要你手里拿著20來萬，基本可以在這里橫著挑。

　　由于公寓位置實在靚，下樓就是萬達廣場，步行可達地鐵4號線金洲站，周邊公園環(huán)繞，享盡南沙最完善的配套和資源，很多粉絲都問：能不能買一套來投資收租？

　　貝殼網(wǎng)上顯示，萬達廣場建面約30㎡戶型公寓，租金為1000-1100元/月；

　　建面約54㎡公寓，租金約1050-1200元/月；

　　面積較大的建面約80-90㎡公寓，月租金可達2500-3500元/月。

　　換言之，如果你花20萬元買一套建面約30㎡戶型公寓，即使月租金為1000元/月，理想狀態(tài)下的測算，年收入為1.2萬元，年投資回報率為6%，比目前市面上很多理財產(chǎn)品高，約16年可以回本。

　　那么，可以“閉眼沖”？

　　建議大家先冷靜下來看數(shù)據(jù)說話。

　　首先，目前整個南沙萬達廣場，一共有360套公寓在放租。

　　這意味著你入手一套公寓，就得馬上跟360個人“競爭上崗”，如果不在裝修、價格上花心思，很難脫穎而出。

　　其次，我們可以跳出萬達廣場，看看整個南沙的公寓情況。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，新房方面，2025年初南沙的公寓均價尚在1.7萬-2.5萬元/㎡區(qū)間，4月開始斷崖式下跌至10862元/㎡，此后長期在1-1.5萬元/㎡區(qū)間徘徊。

　　2026年Q1成交均價同比下降35%-56%，市場仍未企穩(wěn)。

　　再看成交量，2025年7月出現(xiàn)過一波爆發(fā)——單月成交475套，環(huán)比暴增405%，但對應(yīng)均價僅12435元/㎡，典型的"以價換量"。

　　2025年12月又出現(xiàn)一波放量（358套），均價15428元/㎡。

　　然而進入2026年Q1，成交量急劇萎縮，月均僅17-18套，市場幾乎"冰封"。

　　問你一個問題：一個月只成交十幾套的市場，你敢說它已經(jīng)見底了嗎？

　　我們把南沙放到廣州各區(qū)的公寓成交均價中做個橫向?qū)Ρ?，會更有感覺。

　　2025年全年，天河以76489元/㎡遙遙領(lǐng)先，南沙僅14287元/㎡，排名倒數(shù)第三；到2026年1-4月，南沙進一步跌至10866元/㎡，僅高于從化的7181元/㎡。

　　簡單說，南沙公寓的均價，在廣州11個區(qū)里幾乎墊底。

　　價格便宜是真便宜，但這也恰恰說明了一個問題——需求嚴(yán)重不足。

　　如果說價格下跌只是表面?zhèn)?，那庫存?shù)據(jù)就是內(nèi)傷了。

　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，南沙商辦公寓庫存從2025年1月的10896套緩慢下降至2026年3月的9314套，庫存面積維持在138萬㎡左右。

　　看起來在減少？別高興太早。

　　按12個月滾動去化周期計算，這個數(shù)字長期在126到208個月之間波動。

　　換算成年份就是：按目前的銷售速度，南沙現(xiàn)有商辦公寓庫存需要10到17年才能消化完。

　　你今天買入的公寓，未來想轉(zhuǎn)手時，要和海量的新房、二手房同臺競爭。在一個嚴(yán)重供過于求的市場里，想賣出好價格？難。

　　很多人會說：“不賣就不賣，收租總行吧？”

　　我們來看看南沙的租金數(shù)據(jù)。

　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，南沙辦公租金從2025年Q2的5.8元/㎡/月，一路降至2026年Q1的2.04元/㎡/月，降幅高達65%。

　　空置率方面雖從2025年Q1的22%降至Q3的7.87%，但2026年Q1又回升至11.76%。

　　從更長的時間線看，南沙平均租金從2021年的27.33元/㎡/月降至24.93元/㎡/月，租金持續(xù)縮水。

　　當(dāng)租金回報率不斷走低，公寓作為投資品的吸引力也在快速消退。

　　在南沙公寓值不值得買的問題上，金牌案場數(shù)字戰(zhàn)隊決策專家給出了專業(yè)的五維診斷：

　?。ㄍ顿Y有風(fēng)險，建議僅供參考）

　　總的來說，南沙公寓20萬一套的總價，確實比很多城市一個車位還便宜。

　　但投資的本質(zhì)不是看絕對價格，而是看未來有沒有人愿意以更高的價格接手。

　　從當(dāng)前數(shù)據(jù)來看：量價齊跌、庫存高企、租金下行、區(qū)域尚在培育期，再疊加公寓本身高稅費、低流動性的固有缺陷，南沙公寓作為投資標(biāo)的的風(fēng)險遠遠大于收益。

　　如果你是自住或辦公需求，趁低價入手確實省錢，這一點無可否認。但如果是純粹為了投資升值，建議再觀望。

　　畢竟在一個“賣完要等17年”的市場里，你的資金可能比公寓更需要流動性。

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