上海
今晚20:30，
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今天還是跟大伙聊聊上海賣房的事。
我們整理了最新的上海二手房成交周期的數據。
看完這些數據，我最大的感受是：現在的上海樓市，賣房真的越來越成為一門學問。
從53天到138天
先看整體趨勢。
2021年4月，上海業主賣房平均只需要53.2天。
但到了2024年10月，這個數字飆到了158天，創下新高。
隨后雖然有所回落，但到2026年1月，平均成交周期仍然高達138.9天。
138.9天是什么概念？就是將近四個半月。
跟2021年的低點相比，翻了兩倍還不止。
這是什么感覺呢？
現在賣房，有點像冬天賣冰棍，你得想清楚誰來買、為什么要買、怎么讓人愿意買。
房外房研究院制圖
15天和半年
光看平均數，其實會掩蓋很多真相。
我看了另一組數據，是關于成交天數的分布情況。2026年1月的數據顯示：
? 能在15天內快速成交的房源，只占6.6%
? 15-30天成交的，占10.6%
房外房研究院制圖
算下來，成交周期在90天以上的房源，加起來高達61.3%。
這說明什么？
市場其實是“冰火兩重天”。
少數房子像坐火箭，剛掛出去就被人搶了。
但大多數房子，你得做好打持久戰的準備——超過六成的房子，至少要熬三個月以上才能找到買家。
那些能在15天內賣掉的房子估計三種情況：
要么是價格明顯低于市場價，要么是地段優質性價比高，要么就是賣房方式非常專業。
反正肯定不是普普通通的房 子。
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成交熱卻賣房慢？
這里有個有趣的現象。
從2025年11月到2026年1月，上海二手住宅成交量每個月都在2萬套以上。這個成交量其實不低，說明買房的人不少。
但奇怪的是，成交周期卻在拉長。
這是怎么回事？難道買房的人多了，房子不應該更好賣嗎？
房外房研究院制圖
我琢磨了一下，可能有這么幾個原因：
第一，掛牌量在下降。
數據顯示，外網掛牌存量從11.2萬套降到了8.5萬套，降幅24%。也就是說，市面上在賣的房子變少了。
第二，那些“難賣的房子”被剩下來了。
你看另一個數據：掛牌半年以上的房源占比，從25年8月的39%，漲到了49%。
這兩個數據結合起來，能看出什么？
這些好賣的房子被市場消化掉之后，剩下的 “老登房”就逐漸開始被交易掉：
這些老登房被剩得越久，平均“成交周期”就容易被拉的越長。
所以結論是：成交周期拉長，不完全是因為市場變冷了，也有一部分原因，市場上剩的“硬骨頭”變多了。
分化還在繼續
聊完整體，我們來看看不同房子的命運有多大的差別。
1、環線：市中心反而更“慢”？
賣一套2000萬的房子，跟賣一套100萬的房子，面對的難度完全不一樣。
買100萬的可能主要看價格，但買2000萬的要考慮學區、戶型、鄰居、未來升值空間，糾結的時間自然就長了。
顯示的問題還是高單價、高總價房源在當下面對的流動性挑戰更大。
房外房研究院制圖
2、總價：越貴越難賣
300萬以下房源周期相對最短，而2000萬以上豪宅成交周期最長且波動劇烈，在2025年3月曾達到268.1天，遠超其他段位。
房外房研究院制圖
3、產品類型：老破小反而比次新房好賣？
? 市區次新房：146.9天
? 市區老破?。?29.7天
? 郊區次新房：132.6天
? 郊區老破小：129.7天
房外房研究院制圖
老破小竟然比次新房好賣？
仔細想想，其實也有道理。老破小雖然房子舊，但總價低、地段好，是很多年輕人上車的第一選擇。
剛需嘛，對房子的要求沒那么高，能住、交通方便就行。
次新房就不一樣了。這類房子往往是改善型需求，買家既要面積大，又要戶型好，還要小區環境，要求一大堆。
而且次新房的房東心理預期通常也比較高，雙方博弈激烈，談崩的概率大，周期自然就長了。
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板塊差異也很明顯
2025年核心7區的數據：
? 成交周期最長的板塊在黃浦區的蓬萊公園，要180天
? 最短的板塊在徐匯區的田林，只要82天
房外房研究院制圖
都在市中心，差了一百多天。這說明什么？
板塊熱度、價格認同度、客群基礎，差異太大了。
外圍9區：
? 最長的是青浦朱家角，222天
? 最短的是寶山大場鎮，68天
房外房研究院制圖
朱家角那邊很多是度假型、養老型房產，現在這類型房子的客群非常有限。
在外圍區域，擁有成熟配套、交通便利或產業支撐的板塊（如大場鎮、九亭），其流動性顯著優于以休閑度假或偏遠為特點的板塊。
策略真的很重要
看完這些數據，我覺得現在的上海樓市，有幾個特點特別明顯：
第一，市場還沒有徹底反轉。
買家依然有主動權，可以慢慢挑、慢慢選。賣家要不隨便跳價，高價掛出去依然難賣。
第二，房子和房子之間的差距，比我們想象的要大。
同樣是賣房，有人15天搞定，有人要等一年。
關鍵看你手里是什么貨。
第三，價格共識越來越重要。
那些成交快的房子，往往是價格和市場預 期 比較匹配的。
性價比特別高的房子，也有賣的比市場價高一些的，但不代表所有人都可以。
那對于想賣房的房東，我有幾點不成熟的小建議：
1. 認清自己房子的“標簽”
你的房子是老破小還是市區次新……
不同標簽的房子，賣房策略上完全不一樣。
2. 關注“競品”，別盯著“均價”
你的對手不是全市平均成交周期，而是同小區、同戶型那些掛了很久還沒賣掉的房子。
如果你發現同類型的房子都在降價，你也要考慮是不是該調整預期了。
3. 流動性是第一位的
如果你是置換，或者急用錢，那“能賣掉”比“賣高價”重要得多。
4. 別讓自己的房子變成“老登房”
一旦你的房子掛牌超過半年還沒賣掉，就會進入一個惡性循環：買家會覺得“這房子掛了這么久沒人要，肯定有問題”，中介也不會主推。
所以，如果掛了三四個月還沒動靜，建議果斷調整策略，總之別一直掛著不動。
當下的小陽春行情還在繼續，絕對是想要賣房房東的窗口期。
但是想要突出重圍成為15天就能賣房的少數，絕沒有那么簡單。
如果你的房子還是很難賣，不妨找我們聊聊，我們能給你最專業的建議。
注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。
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