謝逸楓：萬科虧損820億！47家房企陷入虧損困境，未來能否翻身？

文/謝逸楓

2026年1月30日，房地產(chǎn)界“三好學(xué)生”的萬科一份2025年度業(yè)績預(yù)告透露，預(yù)計2025年凈利潤虧損約820億元，較2024年凈利潤虧損494.78億元擴(kuò)大325.22億元，虧損超過市值，已經(jīng)連續(xù)2年虧損，創(chuàng)下自萬科成立以來虧損最大紀(jì)錄。

截至2026年1月31日，A股市場已有60家房企業(yè)績預(yù)告，13家預(yù)計盈利的房企中，超過10億元的房企有3家，金科、保利、招商蛇口預(yù)計盈利分別為300億元-350億元、10.26億元、10.05億元-12.54億元。

2024年金科歸母凈利潤虧損319.7億元，而2025年金科歸股東預(yù)計凈利潤為300億元-350億元。背后的真正原因來看，是因為其重整成功后帶來的收益，主要包括為，首先是根據(jù)重整計劃確認(rèn)的債務(wù)豁免收益。

其次是信托包公司因超額經(jīng)營虧損，根據(jù)重整計劃進(jìn)行股權(quán)處置導(dǎo)致超額虧損轉(zhuǎn)回投資收益等，預(yù)計該重整收益約680億元至700億元。扣非后，金科實際上是虧損290億元至350億元。金科重整之后，預(yù)計凈資產(chǎn)將轉(zhuǎn)正。

歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益在50億元至70億元。而保利發(fā)展、招商蛇口這兩大央企，2025年凈利潤預(yù)計分別為10.26億元、10.05億元至12.54億元，與2024年相比出現(xiàn)大幅下降，降幅在70%以上。

大幅下降的原因，實際上是計提減值。保利直接計提減值約69億元，如不考慮減值因素，保利2025年凈利潤52億元。除了由于重整因素實現(xiàn)由虧轉(zhuǎn)盈的金科之外，大名城、中華企業(yè)、深深房、粵宏遠(yuǎn)、渝開發(fā)在2025年實現(xiàn)了由虧轉(zhuǎn)盈。

保持盈利的企業(yè)，2025年難逃利潤大幅縮水的命運。保利發(fā)展在2025年上半年歸母凈利潤為27.35億元，同比下滑幅度79.49%。背后的是主要原因是計提減值，如不考慮減值因素，保利2025年凈利潤52億元。

預(yù)計盈利0.07億元-2.5億元房企有10家，分別為越秀地產(chǎn)、衢州發(fā)展、天健集團(tuán)、大名城、世榮兆業(yè)、中華企業(yè)、深深房A、粵宏遠(yuǎn)、蘇寧環(huán)球、渝開發(fā)，以上的房企類型包括國企、央企、民企、城投房企等。

預(yù)計盈利分別為2.5億-3.5億元、2億元、1.82億元-2.55億元、1.4億元-1.65億元、1.26億元-1.86億元、1億元-1.5億元、0.8億元-1.21億元、0.56億元-0.83億元、0.2億元-0.3億元、0.07億元-0.1億元。

截至2026年1月31日，A股市場已有60家房企業(yè)績預(yù)告，其中47家房企凈利潤虧損總額超過2000億元，創(chuàng)下了行業(yè)虧損的新紀(jì)錄。房企面臨盈利虧損、虧損超過市值、資產(chǎn)處置難、債務(wù)到期和重組、交房、去庫存、現(xiàn)金流的流動性壓力。

按照交易所的規(guī)定，當(dāng)上市公司觸發(fā)特定條件（凈利潤為負(fù)、扭虧為盈、凈利潤同比變動超過50%）時，強(qiáng)制披露年報預(yù)告，其他情況可以自愿披露。目前55家房企已經(jīng)披露的業(yè)績報告顯示，2025年凈利潤虧損的房企有43家，占八成。

如果房企持續(xù)大額虧損，公司現(xiàn)金流、信用表現(xiàn)、資產(chǎn)負(fù)債表將受到負(fù)面影響一旦基本面惡化持續(xù)，可能會導(dǎo)致股票“披星戴帽”、退市，陷入資不抵債的局面。例如華夏幸福，便發(fā)布了關(guān)于股票可能被實施退市風(fēng)險警示的公告。

按照交易所的規(guī)則看，上市房企退市情況分為四類。第一是交易類退市，連續(xù)20日收盤價低于1元或者市值低于5億。第二是財務(wù)類退市，包括連續(xù)兩年凈利潤為負(fù)且營收低于3億，第三年不達(dá)標(biāo)則退市。

第三是規(guī)范類退市，未按時披露年報且停牌2個月依然未披露年報，未按期整改均可能被退市。四是重大違法類，涵蓋欺詐發(fā)行、單年財務(wù)造假，涉及公共安全重大違法等。部分持續(xù)大額虧損的企業(yè)，要想擺脫退市風(fēng)險，需要采取措施。

首先是市值管理，防止連續(xù)20日收盤價低于1元或市值低于5億元，避免交易類退市。其次是確保一定營收規(guī)模，避免觸發(fā)財務(wù)類退市。再次是遵守交易所規(guī)則，按時披露財報。最后是遵守國家法律，確保披露的財務(wù)數(shù)據(jù)真實有效等。

2025年47家預(yù)凈利潤虧損的房企中，有5家房企預(yù)虧超100億元，分別為萬科、華夏幸福、綠地控股、華僑城、金地集團(tuán)。其中萬科以820億元的凈利潤預(yù)虧損金額，成為行業(yè)“虧損王”（2024年萬科凈利潤虧損494.78億元）。

兩年時間內(nèi)（2024年-2025年）萬科凈利潤虧損1314.78億元，直接虧掉了2019年至2023年這5年的凈利潤之和。2025年萬科凈利潤虧損約820億元，已經(jīng)超過市值（截至2026年1月30日，萬科A股總市值為582.22億元，股價為4.88元）。

按照2025年萬科凈利潤虧損約820億元的解釋看，一是房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率處低位，2025年結(jié)算利潤主要對應(yīng)的是2023年和2024年銷售項目以及2025年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫存，這些項目地價獲取成本較高。

導(dǎo)致報告期結(jié)算毛利總額大幅減少。二是因業(yè)務(wù)風(fēng)險敞口升高，新增計提了信用減值和資產(chǎn)減值。三是部分經(jīng)營性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業(yè)財務(wù)投資虧損。四是部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價格低于賬面值。

應(yīng)對的措施來看，2026年將全力以赴推進(jìn)經(jīng)營改善，通過戰(zhàn)略聚焦、規(guī)范運作和科技賦能等措施，推動業(yè)務(wù)布局優(yōu)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升多場景的開發(fā)和經(jīng)營能力，上下凝心聚力，有序化解風(fēng)險，擺脫困境，推動公司早日走出低谷。

華夏幸福的凈利潤預(yù)計虧損區(qū)間在160億至240億元、綠地控股凈利潤預(yù)計虧損160億至190億元、華僑城凈利潤預(yù)計虧損130億至155億元、金地集團(tuán)凈利潤預(yù)計虧損111億至135億元。虧損如此之大，非常罕見。

綠地控股2025年預(yù)計歸母凈利虧損在190億元～160億元之間。扣除非經(jīng)常性損益后，虧損規(guī)模在189.5億元～159億元之間。過往2023年-2025年間，綠地控股已連續(xù)出現(xiàn)虧損，總虧損規(guī)模超過400億元。

綠地給出的預(yù)虧原因，受資產(chǎn)價格持續(xù)下行、促銷去化力度加大、項目開發(fā)周期延長等因素影響，部分存貨計提減值。因市場需求不足，導(dǎo)致項目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降、基建產(chǎn)業(yè)營收下降。項目利息資本化減少，財務(wù)費用支出增多。

大多數(shù)房企的業(yè)績虧損的困局中掙扎，虧損規(guī)模大幅擴(kuò)大的原因包括房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏影響、結(jié)轉(zhuǎn)項目減少、結(jié)轉(zhuǎn)收入下降，債務(wù)存量金額大、財務(wù)費用高、債務(wù)重組投資收益減少，以及對部分資產(chǎn)計提減值損失。

有8家房企預(yù)虧超50億元，分別為榮盛發(fā)展預(yù)虧80億至95億元、信達(dá)地產(chǎn)預(yù)虧76億至82億元、華發(fā)股份預(yù)虧90-70億、首開股份預(yù)虧55億-69億元，扣非后虧損55.8億至69.8億元、金融街預(yù)虧45億-65億元、建發(fā)股份預(yù)虧100億元-52億元。

建發(fā)股份在2025年遭遇了自1998年A股上市二十七年來的首次年度虧損，預(yù)計歸屬于母公司所有者的凈利潤虧損100億元至-52億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為虧損65億元至33億元，巨虧是因為房地產(chǎn)與家居兩大板塊同時巨虧。

華發(fā)股份虧損的主要原因為總資產(chǎn)規(guī)模下降，符合利息資本化條件的房地產(chǎn)項目減少，報告期內(nèi)利息資本化減少，費用化利息支出增加；公司積極盤活存量資產(chǎn)，回籠現(xiàn)金，部分土地收儲業(yè)務(wù)產(chǎn)生虧損。

受整體房地產(chǎn)市場行情影響，公司部分投資性房地產(chǎn)的公允價值預(yù)期下降；同時公司根據(jù)會計準(zhǔn)則的要求，對可能發(fā)生減值損失的存貨、聯(lián)合營公司的投資與應(yīng)收款項等計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備與信用減值準(zhǔn)備。

這不是首開股份第一次虧損。2022年迎來上市后的首次虧損，歸母凈利潤虧了4.61億元。2023年虧損擴(kuò)大至63.39億元，2024年創(chuàng)下81.41億元的虧損紀(jì)錄。2022年到2025年，首開股份三年累計虧損超過200億元，盈利狀況一路走低。

2025年首開股份虧損，依舊是老問題疊加。毛利率偏低、稅金及附加和期間費用居高不下、房價下降導(dǎo)致高地價項目擠壓利潤、部分地產(chǎn)項目還得計提存貨跌價準(zhǔn)備。這四大因素，成了壓在首開股份利潤上的四座大山。

按照陽光城、藍(lán)光2025年全年虧損的金額來看，將分別達(dá)到50億元。因為2025年前三季度，陽光城虧損41.15億元，主要是毛利率較低。藍(lán)光虧損36.08億元，主要原因是本期完成售房履約義務(wù)并納入結(jié)算的項目銷售毛利率較低。

凈利潤預(yù)虧損金額超過20億元的5家房企，分別為福星股份預(yù)虧26億元至39億元、光明地產(chǎn)預(yù)虧26億元到37億元、北辰實業(yè)預(yù)虧26.8億元至33.1億元、大悅城控股預(yù)虧21億元–27億元、南山控股預(yù)虧22億元至-18億元。

大悅城控股預(yù)計2025年度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損21億元–27億元，2024年同期虧損29.77億元。扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤預(yù)計虧損22.5億元–28.5億元，2024年虧損40.5億元，這已經(jīng)連續(xù)第4年虧損，4年共計虧損近百億元。

從2022年到2024年，大悅城控股累計虧損總額超過70億元，連續(xù)3年虧損。2024年大悅城控股歸屬于上市公司股東的凈虧損約29.77億元，較2023年下降103.14%。2022年大悅城控股虧損28.83億元，2023年虧損14.65億元。

大悅城控股公司預(yù)計歸屬于上市公司股東的凈利潤同比減虧，主要系受結(jié)算資源、周期影響、毛利率同比上升，毛利額同比增加。同時，受合作項目結(jié)算開發(fā)周期影響，對聯(lián)營企業(yè)、合營企業(yè)的投資收益同比增加。

凈利潤預(yù)虧損金額超過10億元的5家房企，分別為中交地產(chǎn)預(yù)虧17億元、南國置業(yè)預(yù)虧15億元到21億元、津投城開預(yù)虧13.6億元至15.4億元、京投發(fā)展預(yù)虧10.25億元到12.3億元、中南股份預(yù)虧10億元~12億元。

凈利潤預(yù)虧損金額8億-10億元的5家房企，分別為盈新發(fā)展預(yù)虧9.5億元到12億元、珠兔集團(tuán)預(yù)虧9.2億元到11.8億元、天地源預(yù)虧9億元到13.5億元、京能置業(yè)預(yù)計虧9.86億元到13.15億元、中洲控股預(yù)虧8.3億元。

凈利潤預(yù)虧損金額4億-6億元的4家房企，分別為合肥城建、西藏城投、上實發(fā)展、榮安地產(chǎn)。凈利潤預(yù)虧損金額1億-3億元的6家房企，分別為三湘印象、沙河股份、云南城投、大龍地產(chǎn)、城建發(fā)展、中國武夷。

凈利潤預(yù)虧損金額0.35億-0.85億元的5家房企，分別為津濱發(fā)展、華麗家族、空港股份、香江控股、華遠(yuǎn)控股。毫無疑問，從預(yù)虧房企中可以看出，涵蓋了民企、國企、央企、綜合性房企，都存在虧損的情況。

值得注意的是2025年47家預(yù)虧的房企中，華發(fā)股份、西藏城投、中國武夷、沙河股份、三湘印象、香江控股、津濱發(fā)展、建發(fā)股份屬于由盈轉(zhuǎn)虧，出現(xiàn)首次虧損。而虧損的原因就是因為房價下降、地價過高擠壓利潤、毛利率低。

2025年43家預(yù)虧的房企外，預(yù)計虧損規(guī)模超十億的房企有電子城、光大嘉寶，虧損規(guī)模過億的還有萬通發(fā)展、鳳凰股份。自2022年以來，虧損背后有多重原因，主要包括低利潤項目集中結(jié)算、市場調(diào)整期減值準(zhǔn)備、利息費用化金額增加等。

背后的真相是房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模下降導(dǎo)致毛利銳減（高地價、房價下降，2023年-2025年開發(fā)項目普降30%-50%、高地價項目利潤空間被擠壓、引發(fā)連鎖信用風(fēng)險）、?新增信用及資產(chǎn)減值?、?經(jīng)營性業(yè)務(wù)虧損?以及、非主業(yè)投資損失?。

首先是房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模下降導(dǎo)致開發(fā)業(yè)務(wù)毛利銳減。2025年結(jié)算項目主要對應(yīng)2023年-2024年銷售及2025年消化的庫存，這些項目地價成本過高（行業(yè)高峰期獲取），目前房價下行導(dǎo)致結(jié)算毛利率處于低位，毛利總額大幅下降。??

其次是?信用與資產(chǎn)減值計提增加?。因上下游合作方（承包商、材料商）違約風(fēng)險上升，風(fēng)險敞口擴(kuò)大，新增大額減值準(zhǔn)備，侵蝕利潤。??再次是經(jīng)營性業(yè)務(wù)持續(xù)虧損?。長租公寓、物流地產(chǎn)等業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷后整體虧損，尚未形成穩(wěn)定盈利。

最后是非主業(yè)投資損失與資產(chǎn)折價?。部分財務(wù)投資虧損，同時為回籠資金折價出售大宗資產(chǎn)及股權(quán)，交易價格低于賬面值。??毫無疑問，凈利潤虧損與行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險有直接的密切關(guān)系，最核心的因素是房價普降。

按照目前的房地產(chǎn)行業(yè)趨勢和房價及基本面看，短期內(nèi)要扭虧為盈有一定壓力。首先是銷售未止跌回穩(wěn)，沒有復(fù)蘇。其次是房價面臨壓力。再次是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動仍較為低迷。最后是當(dāng)前處于“去庫存”階段。

后續(xù)樓市能否在初步“止跌回穩(wěn)”的基礎(chǔ)上，提升樓市回暖的政策力度，將對房企的業(yè)績走勢至關(guān)重要。在部分核心城市，如果市場活躍度明顯提升，房企的資產(chǎn)貶值壓力將相對減小，未來這部分房企有望提升利潤空間、率先修復(fù)利潤表。