總價19.83億元，溢價率17.8%，保利再落子白云新城

代表克而瑞業(yè)務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

經過短暫休整后，廣州土拍熱度再次燃起。

今日，廣州成功出讓白云區(qū)白云新城AB2911018地塊，由保利發(fā)展與越秀地產房企經過31輪競價后，以19.83億元成交總價，17.8%溢價率，3.77萬元/㎡成交樓面價保利發(fā)展成功脫穎而出。

地塊是國際航空產業(yè)創(chuàng)新城改造釋放出來的首宗涉宅用地，這個項目背后的股東有廣東保利、南方航空、廣東機場集團，今天保利發(fā)展也是如期而至。

競得該宗地塊后，2025年1-12月15日，克而瑞數據監(jiān)測顯示，保利發(fā)展累計拿地金額77.34億元，位列房企拿地金額排行榜第二位。

下面我們一起來看地塊的綜合素質及周邊市場表現：

01

地塊用地面面積3.12萬㎡，計容建筑面積5.26萬㎡，容積率≤2.3，起拍總價16.83億元，起拍樓面價3.2萬元/㎡。

該地塊今年在曾作為重點地塊進行推介，被定位為“勝景之地，交通通達”。

在11月，廣州自規(guī)局發(fā)布了該地塊的控規(guī)調整：將宅地西北側的供電用地變更為服務設施用地，并移動至地塊東南側，提升地塊的宜居屬性。

克而瑞數據監(jiān)測顯示，今年白云供應的13宗涉宅用地中，平均用地面積4.91萬㎡，且多宗宅地位于同和、白云新城、白云大道北等具有明顯地理位置優(yōu)勢的板塊上，符合近兩年廣州“小而美”的供地主流模式。

該地塊不僅地理位置占優(yōu)，在建設要求上也是住建局“賞飯吃”。

例如出讓公告提到，本地塊須按廣州市“好房子”建設的相關規(guī)定和標準執(zhí)行，還要按照裝配式建筑進行設計建造。

還明確提到了允許提高陽臺率占比至20%，加上60米的限高，東南側為白云山，或將打造成望山小高層項目。

在地理位置上，地塊位于白云新城板塊內，距離地鐵2號線白云文化公園站直線距離約600米，周邊有白云萬達、無限極廣場、凱德廣場等商業(yè)配套，廣州市兒童公園，云溪植物園等休閑配套也是應有盡有，加上背靠蕭崗村舊改，板塊發(fā)展前景充滿想象。

02

市場表現方面，克而瑞數據監(jiān)測顯示，2025年1-12月15日，白云區(qū)商品住宅供應面49.09萬㎡，成交面積67.52萬㎡，供求比0.73。

從近幾年白云區(qū)商品住宅年供求走勢可見，近三年白云區(qū)供求走勢均低于“1”，整體處于“求大于供”的狀態(tài)，潛在需求有待進一步釋放。

地塊所處的白云新城板塊，克而瑞數據監(jiān)測顯示，2025年1-12月15日白云新城商品住宅成交面積2.22萬㎡，成交均價72774元/㎡。

聚焦到地塊周邊，克而瑞數據監(jiān)測顯示，地塊周邊兩公里內目前在售新房項目少，近一年商品住宅成交面積3.5萬㎡，成交均價70901元/㎡。

距離地塊最新的新房項目粵海云港城，住宅部分目前已進入清盤階段，克而瑞數據監(jiān)測顯示2025年1-11月累計網簽面積1.16萬㎡，成交均價82815元/㎡。

二手房方面，克而瑞數據監(jiān)測顯示，地塊周邊兩公里內二手房成交面積6.66萬㎡，成交均價2644元/㎡，潛在置換需求明顯。

在土地端上，2025年白云新城板塊涉宅用地新增供應2宗，而在2022-20224年新增供應為0。

其中距離地塊最近的，由綠城中國在今年10月以13.33億元成交總價，3.36萬元/㎡樓面價拿下的白云新城齊富路地塊，于近日正式宣布將與國貿地產聯手打造綠城“和鳴系”產品。

值得一的是，雖然現階段白云新城涉宅用地供應宗數相對較少，但自然資源局在不斷協調潛在宅地釋放。

例如近日廣州規(guī)劃自然資源局白云區(qū)黃邊北路北側政府儲備地塊的控規(guī)優(yōu)化方案批前公示。

根據公示內容。調整內容為將地塊性質由商務用地修改為二類居住用地，用地面積2公頃，容積率2.5，計容建筑面積5.01萬㎡，并調整相應的地塊邊界。

明天，白云區(qū)增槎路地塊將迎來出讓，終究會花落誰家？

經過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業(yè)運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態(tài)圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務覆蓋住宅開發(fā)、不動產運營、物業(yè)社區(qū)等房地產領域。創(chuàng)新研發(fā)產品中國房地產決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達、金融數據系統(tǒng)、資產管理系統(tǒng)、商辦數據系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據。