江蘇
過去幾個月，我一直在16號內參中分享各種房子交易的案例。
市場情況大家應該很清楚，在金九銀十沒有出現的情況下，十一月迎來了一次全國范圍的成交量反彈，但這是建立在房價繼續下探的背景下。
市場邏輯變了？我覺得，根本還是買賣雙方心態的變化，就我接觸的客戶看，已經呈現兩邊倒，一邊賣房越拉越急，一邊準備下架收租。
為什么這篇文章的標題強調“年底前”，現在賣房策略變化太快。
01
前幾天石榴叔放秋假，去塔川拍照片。
期間有個客戶一直和我溝通，說掛牌半年的房子，終于有人來看了，非常激動的告訴我，是真客戶。
他掛牌340萬，對方開價290萬，小區最近一套相似戶型成交320萬，是4月份成交的，問我怎么辦？
這套房子簡單介紹一下，主城區，位置好，配套全，靠著湖，房齡20年，但小區保養不錯，有電梯，最大賣點是裝修還可以，不太講究的話，是可以拎包入住了。
為什么難賣？看得上的覺得貴，有錢的覺得舊，客群比較窄，沒有稀缺性，關鍵是周邊靠著湖的便宜房子很多。
客戶為了靠孩子近，已經定居上海，以后不回南京，所以才決定出售這套房子。
我給她的建議是珍惜每個真客戶，這類沒有稀缺性的房子，最怕的就是不斷有掛牌，但帶看少，成交更少，出現一個真客戶大家都會搶。
表面看租金不低，但破壞了裝修，沒有賣相，關鍵是這里的房價還會繼續跌。
從今天我得到的反饋，對方加價到302萬，如果再加一點，就可以推動成交了。
02
當下賣房子最難的是什么？心理預期和買家報價，背離越來越大。
為什么會出現這種情況？買家也怕到手就跌，會在小區最近成交價的基礎上，狠狠再砍一刀，心里才會舒服一點，推動成交。
從我最近接觸的客戶看，這波行情占絕對主導的還是剛需，所以無論是平均成交價，還是成交總價中位數，都在不斷往下滑。
很難想象，南京的二手房成交總價，中位數不到125萬，成都只有113萬，杭州188萬，上海也不過234萬，唯一反彈的是成交周期中位數。
這波行情還有一個共同特點，高頻成交小區，幾乎都出現了超跌。
這種超跌往往是因為恐慌踩踏造成的，一套更比一套低。還會反彈回來嗎？不會，跌到一定程度，急著賣的都賣掉了，價格就會停在那邊不動，等著其他房子跌下來。
說到超跌，還出現了一批超跌城市，集中在新一線和二線。有人說看不懂，簡單點說，都是以價換量，下周內參寫一篇。
03
過去，說到賣房子，只要把價格降到和最近一套成交價格接近，就可以靜等買家上門。
這個方法過去幾個月沒那么靈光了，原因是主動降價的房子太多了，不少賣家被中介PUA過之后，也面對現實，突然松口，而買家選擇的空間越來越大。
我最近遇到兩個買家，太專業了，對整個片區房子的了解甚至超過中介，半年前就看中幾套，不急著出手，換著人接觸過房主幾次，底摸得很透，而且有成交心理價位。我相信，這不是個例。
所以，現在賣房子不要存在僥幸心理，根據最新成交價，把價格降到位。
但不要高頻調整掛牌價，這是最忌諱的，因為很容易被發現急著賣房，心態不好，你可以告訴中介能接受的底價，他們會備注。
不少中介為了完成KPI ，會不停的喊業主改報價，非常煩。
有特點的房子，尤其裝修還可以，能拎包入住的，我建議花點小錢去抖音、視頻號、小紅書上找人拍拍視頻，廣而告之。
有人問過我，沒有特點的房子呢？是不是要裝修一下？我覺得現在已經沒有必要了，把房子清空了，墻面刷一下，空間感提升，然后直接降價，效果最好。
現在最難對付的其實是中介，說的話可信度越來越低，因為完全站在買家這一邊。
月初的時候，朋友賣房，中介把他忽悠到簽約中心，分兩個房間兩邊跑，讓上家降價，讓下家抬預算，這么反反復復一萬一萬談，從下午1點開始，談到7點，這就是在熬鷹，朋友最后想走，中介不給走，鬧得很不愉快，心態也搞壞了。
就只有降價這一條路？低總價的房子，還是可以周旋一下，但高總價真的沒有其他辦法，需求在萎縮。
還是那句話，珍惜每一個真心誠意想買房的人，不要和中介交心，他們個個都是心理大師，多聽少說。
明年春天會有新的政策刺激樓市嗎？我覺得，眼下能刺激的依然只是量。
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