北京
文/廣州進深 嚴明會
近日，廣州市規自局發布一則調規公示，涉及黃埔區CPPQ-A4-5地塊項目。
這個樓盤，即長嶺雅居二期悅居。
說起長嶺雅居，大家都不陌生，畢竟是廣州樓市的老面孔了。
項目一期最早于2023年3月開盤，已經賣了三年半，銷售“慘淡”。
今年4月底，項目又推出二期悅居，但入市僅三個多月就調規，也是不多見。
01
根據公示，長嶺雅居二期悅居此次調整最大的看點就是，兩棟住宅樓長個兒了。
3#住宅層數由29層調整為32層，增加3層；
4#住宅層數由27層調整為30層，同樣增加3層。
這兩棟樓均為一層5戶設計，以此計算，調整后約可多賣30套住宅。
建筑高度也相應增加。
3#建筑高度由原來的97.9米增至100.8米，長高2.9米；
4#建筑高度由91.3米增至95.8米，長高4.5米。
可以發現，雖然兩棟樓新增樓層數量一致，但層高規劃存在明顯差異。
且增加3層后，樓棟總高度卻至多只長了4.5米，平均每層1.5米，遠低于常規住宅2.8米-3米的標準層高。
這意味著，開發商可能整體壓縮了原有其他室內層高，以塞下多出來的這三層房源。
其他方面的變動還有，增設車行出入口、裙樓輪廓調整、內部道路、綠地及地面車位布局調整等。
02
放眼廣州樓市，在售盤調規的并不少，但大多是砍掉幾層住宅、往低了調。
像前不久我們剛寫過的海珠的中交天翠——
將1#住宅從47層降至44層，砍掉了3層，建筑高度也從原來的145.7米，降至135.9米。
但長嶺雅居二期悅居，卻偏偏往高了調。
這背后，除了可以多賣數十套房源外，也藏著開發商不得已的“苦衷”。
2021年和2022年，廣州區屬國企知識城集團分兩次拿下四宗地塊，用來打造長嶺雅居項目，總建筑面積超過100萬㎡。
其中，一期主推建面約160-280㎡大平層，于2023年3月開賣，但開盤半年才錄得3套網簽。
當時市場普遍認為，在以剛需為主的長嶺居板塊做改善大戶型，是其遭遇去化困境的主要原因之一。
就這樣賣了三年多。
截至目前，一期累計網簽71套，成交金額約4.8億元。
吸取了一期的慘痛教訓后，項目在今年4月底推出的二期悅居，戶型面積段和總價下探不少。
最小戶型建面約95㎡三房，總價210萬元起，單價低至2萬元/㎡出頭。
事實證明，知識城集團這一步棋走對了。
目前，二期悅居開盤三個多月已網簽69套，成交金額約1.94億元。
不過，壓力依然在。
按照規劃，二期是個“大雜燴”，有小戶型，有大平層，還有別墅。
此次涉及調規的是二期有中小戶型的三棟樓中的兩棟，總貨量400多套。
其他樓棟仍以大面積戶型為主。
即使增加了數十套可售房源，但對于整個項目的貢獻來說，依然“杯水車薪”。
03
長嶺雅居二期悅居項目開發主體為，廣州元鼎房地產開發有限公司。
該公司成立于2022年5月，由知識城（廣州）城市發展有限公司100%持股，后者為知識城（廣州）投資集團有限公司（簡稱“知識城集團”）全資子公司。
知識城集團是廣州開發區最早成立的國有企業之一，其誕生于1984年，前身為廣州開發區商業服務總公司。
經過40余年發展，知識城集團現有資產超1000億元，全資、控股、參股公司超過150家，主營業務涵蓋地產開發、工程建設、產業發展、商旅發展、現代農業、城市更新等。
其中在地產板塊，知識城集團已在廣州打造了長嶺雅居、悅辰壹號、中建玖合·未來方洲（與中建玖合合作開發）、中建海絲城（與中建八局合作開發）等多個住宅項目。
克而瑞數據顯示，在2026年1-7月廣州房企銷售金額排行榜上，知識城集團以46.67億元的全口徑金額躋身前十。
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