頭頂虧損壓力也要搶“地王”，萬宇清能否帶保利置業“狂飆”？

出品 | 子彈財經

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 倩倩

審核 | 頌文

每逢月底，就到了房企“月考”的交卷時刻。

據中指院數據，2026年前7月，保利發展以1500億元的全口徑銷售額位居行業第一，但和“第二名”中海的差距已經縮小至5.4億元，繼續衛冕地產銷冠的壓力不言而喻。

另一邊，同屬保利系的保利置業集團有限公司（以下簡稱“保利置業”）也在地產市場加速“廝殺”，一邊豪擲上百億在深圳、上海、武漢等城市搶地，另一邊又向市場拋出一輪又一輪的融資計劃。

但身處樓市“寒冬”之中，保利置業似乎也有些力不從心。2026年上半年，公司累計實現合同銷售額232億元，同比下滑13%，尚不到全年500億元銷售目標的一半。

7月2日，公司更是發布盈利預警，預計2026年上半年股東應占利潤虧損7億元至8億元，直接由盈轉虧，且迎來近15年來的首次中期虧損。

一邊在土地市場狂飆，一邊“流血”虧損的保利置業，還能否實現曾經的“千億夢”？

1、左手百億融資，右手搶“地王”

今年以來，保利置業一直活躍在融資市場。

7月22日，保利置業宣布，全資附屬公司保利置業集團有限公司（由于與上市平臺同名，為區分簡稱為：上海保利置業）成功發行一筆中期票據，金額為10億元，票面年利率為2.46%。

這已經不是上海保利置業首次發債。據「子彈財經」不完全統計，4月，其發行了15億元的公司債券；1月則發行了兩筆中期票據，金額分別為10億元、5億元。

短短7個月時間，上海保利置業就已經融資40億元，而這些資金全部用來置換其償還往期融資工具的自有資金。

而其融資行動遠不止于此。7月16日，上海保利置業一筆公司債券發行申請獲得上交所受理，擬發行金額不超過98.26億元（含），計劃全部用于償還到期或回售的10筆公司債券。

「子彈財經」梳理發現，這10筆公司債券本金余額為103.26億元，到期或回售日期在2026年9月至2028年4月之間。

而這不過是冰山一角。截至2026年3月末，上海保利置業的有息負債余額為561億元，其中一年內到期的高達143億元。

（圖 / 上海保利置業公告）

保利置業一邊加速“以新債換舊債”，另一邊又在土地市場“廝殺”。

5月29日，上海第四批次集中供地迎來收官之戰，當日浦東新區南碼頭片區近十年來首次出讓宅地，吸引了中海、保利置業、華潤置地、越秀、綠城、金茂等多家頭部房企競逐。

經過上百輪競價后，保利置業、綠城進入到最后的「競高品質和第二輪競價」環節，保利置業最終以34.88億元斬獲土地，樓面價8.21萬元/平方米，溢價率高達40.04%。

同一天，保利置業以8.02億元競得武漢市武昌區七醫院地塊，樓面價2.11萬元/平方米，溢價率31.04%，成為武昌區“單價新地王”。

僅僅時隔一周（6月5日），深圳南山區一宗地塊進行出讓，由于地處騰訊、阿里、字節等企業總部所在的“世界第一街道”——粵海街道，華潤置地、中海、招商蛇口、建發、越秀、保利置業六大央國企扎堆搶地。

最終經過291輪線下競價，保利置業以57.72億元勝出，溢價率高達150.74%，樓面價約10.87萬元/平方米，直接刷新深圳涉宅用地樓面價紀錄，成為深圳“新地王”。

據中指院數據，2026年前7月，保利置業權益拿地金額107億元，位列行業第10位。

房企“借新還舊”，再把置換出來的自有資金砸向土地市場，本就是房企過去慣用的擴張打法。

而這套模式運轉的條件是，房企需要持續保持融資、資金不斷流，在行業上行期，不少房企用這種方式得以沖進“千億規模俱樂部”，但在樓市調整期融資無以為繼，直接觸發了流動性危機，風險不言而喻。

2、兩代董事長沖刺規模，“千億夢”還做嗎？

央企巨無霸保利集團旗下有兩個地產上市平臺——保利發展、保利置業。其中，保利發展總部位于廣州，而保利置業的總部卻在上海。

這與保利置業的發展歷史有關。

2001年，保利集團和保利科技共同出資300萬元，成立了「保利旅游投資有限責任公司」；2003年，公司注冊地從北京遷移至上海，并更名為「保利上海集團有限公司」。

此后，公司又歷經變更名稱、股權和經營范圍，「保利置業集團有限公司」誕生（即上文的上海保利置業），主營業務也變更為房地產。

而這些地產資產陸續被裝入保利集團旗下的上市平臺「保利香港」；2012年，「保利香港」正式更名為「保利置業集團」，全稱「保利置業集團有限公司」與上海保利置業同名。

而上文所提及的上海保利置業正是「保利置業集團」在境內的主要經營平臺，以及核心發債主體。

截至2026年3月末，保利置業、保利發展的實控人同為保利集團。

（圖 / 上海保利置業公告）

雖同是保利集團的地產平臺，但雙方差距懸殊——2025年，保利發展實現合約銷售額2530億元，連續3年蟬聯行業第一；保利置業僅502億元，不到保利發展的五分之一。

長期活在保利發展的“陰影”之下，保利置業對規模擴張充滿渴望。

在2020年業績會上，保利置業時任董事會主席張炳南高調提出：“十四五規劃”期間，起始目標是1000億元，每年增速15%；若按照當時較高的增速計算，能做到1300億元。

換言之，按照張炳南的計劃，到2025年時，保利置業的銷售目標要達到千億以上，約是2020年銷售額（521億元）的2倍，被稱為“再造一個保利置業”。為此，張炳南將2021年的銷售目標鎖定在620億元。

但行業下行周期沒給張炳南機會。2021年，公司實現合同銷售額566億元，只完成目標的91%。當年10月，張炳南就因工作安排，辭去董事會主席及執行董事之職。

很快，接棒董事會主席的萬宇清重申了千億目標。在2021年的業績會上，萬宇清表示：“保利置業可能前些年走得慢了一點，所以希望在下一輪當中我們能夠快起來，而且越來越快。”

于是，他將2022年保底目標定為650億元，但當年合同銷售額僅實現了502億元，同比減少11%，目標再度落空，距離千億規模也越來越遠。

自此之后的2023年至2025年，保利發展似乎放棄了“千億敘事”，口徑多為“維持500億元規模”，而其合同銷售額也一直在500億元至550億元之間徘徊。

那么，千億目標是否已經徹底放棄？萬宇清所提及的加快速度，是否還會堅持？如何平衡規模、利潤和安全？對此，「子彈財經」試圖向保利置業方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。

進入2026年，保利置業的銷售壓力逐漸爆發。6月，公司合同銷售額僅36億元，同比暴跌25%；上半年累計實現合同銷售額232億元，同比下滑13%。按照年初設下的500億元全年目標計算，上半年僅完成了46%。

以此來看，即便背靠央企，萬宇清也很難帶著保利置業在樓市“寒冬”中奔跑。

3、上半年預虧7至8億，三位財務背景董事加入

銷售一降再降的壓力，終究是落到了財報上。

7月2日晚間，保利置業發布盈利預警，預期2026年上半年公司擁有人應占虧損為7.0億元至8.0億元，而2025年同期為盈利2.08億元，直接由盈轉虧。

而投資者迅速“用腳投票”。次日（7月3日），保利置業股價大跌5.59%，報收1.52港元/股。

在動輒虧損數十億、上百億的房企中，保利置業的虧損規模并不算大，但資本市場仍感到恐慌，一定程度上來源于利潤轉虧的信號意義。

Wind數據顯示，這是自2012年正式更名「保利置業集團」后，公司15年（2012年至2026年）來首次出現中期利潤虧損。

對于虧損，公司給出的解釋是：今年上半年交付項目減少，導致收入出現階段性下降。此外，市場量價持續承壓令毛利率下跌，而部分長庫存項目去化，進一步拖累毛利率水平。

簡而言之，一方面房子不好賣，另一方面賣出去的房子也不太賺錢。

此時此刻，外界更關心的是，保利置業的虧損是暫時的，還是長期的？如若無法快速扭轉虧損的局面，如何保證現金流安全？有保利發展在前，集團的資源是否會向其傾斜？若長期業績不佳，未來是否存在被保利發展“收編”的可能？

對此，「子彈財經」試圖向保利置業方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。

銷售下滑、利潤轉虧的同時，保利置業的董事會還在經歷一場“換血”。

7月2日，保利置業宣布，劉文生獲委任為非執行董事。

據悉，劉文生在保利系任職多年，現任保利集團專職外部董事以及上海保利置業董事，此前歷任廣州保利實業財務部財務經理、保利（武漢）房地產副總經理兼財務總監、保利發展副總經理、保利聯合黨委書記兼董事長，在財務、管理方面經驗豐富。

2個月前（5月18日），張毅因到退休年齡辭任非執行董事等職，梁秀芬、黃家倫同時辭任獨立非執行董事等職，林秀鳳、臧蘊智接任獨立非執行董事等職。

其中，林秀鳳曾出任德勤·關黃陳方會計師行合伙人，還在上市公司德祥地產擔任過執行董事兼財務總監，負責財務及會計相關業務；

臧蘊智2001年獲得清華大學的會計學學士學位，自2015年7月起擔任香港科技大學會計學系副教授。

短短兩個多月，三位具有深厚財務管理背景的專業人士集體進入保利置業董事會，這安排的背后是否另有深意？是準備對融資策略進行調整，還是對往期財務進行全方位排查，亦或是集團計劃對虧損進行調查？

對于這些疑問，「子彈財經」試圖向保利置業方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。

過去幾年，保利置業就像一匹“黑馬”逆勢崛起，從名不見經傳到順利進入行業TOP20行列。但在銷售下滑、利潤轉虧、董事會“換血”并行的當下，保利置業若繼續在土地、融資上狂飆，萬宇清還能否在風浪中穩住這艘巨輪？

*文中題圖來自：攝圖網，基于VRF協議。