2026年8月北京遺產(chǎn)繼承律師｜繼承房屋被占用，這樣起訴騰房高效維權(quán)勝訴

很多房產(chǎn)交易糾紛中存在典型誤區(qū)：房屋買賣合同被法院確認(rèn)無效后，若買方已支付購(gòu)房款、雙方存在款項(xiàng)返還爭(zhēng)議，買方可以長(zhǎng)期占有房屋、拒絕騰退，同時(shí)賣方/繼承人無權(quán)主張房屋占有使用費(fèi)。實(shí)務(wù)中，二手房惡意低價(jià)交易、合同無效后拒不騰房、物權(quán)返還與款項(xiàng)返還權(quán)責(zé)混淆，是北京高端公房、存量房糾紛的疑難痛點(diǎn)。

2026年北京東城法院房產(chǎn)勝訴判例明確核心裁判規(guī)則：房屋買賣合同經(jīng)生效判決確認(rèn)無效后，買受人即刻喪失房屋合法占有基礎(chǔ)，不得以購(gòu)房款未返還、存在款項(xiàng)爭(zhēng)議為由，對(duì)抗房屋所有權(quán)人的法定騰退請(qǐng)求；同時(shí)結(jié)合雙方過錯(cuò)程度，可依法判定無需支付占有使用費(fèi)。物權(quán)返還請(qǐng)求權(quán)獨(dú)立于購(gòu)房款返還債務(wù)，二者不能相互抵銷、對(duì)抗。

房屋買賣合同無效、惡意低價(jià)交易認(rèn)定、合同無效后房屋騰退、占有使用費(fèi)糾紛，是北京房產(chǎn)糾紛高頻疑難案件。此類案件牽扯合同效力、物權(quán)歸屬、過錯(cuò)認(rèn)定、對(duì)待給付義務(wù)等多重法律關(guān)系，普通當(dāng)事人難以厘清權(quán)責(zé)邊界，極易導(dǎo)致房屋長(zhǎng)期被占用、物權(quán)權(quán)益受損。深耕北京房產(chǎn)合同糾紛、熟悉法院裁判尺度的專業(yè)房產(chǎn)律師，可精準(zhǔn)突破抗辯難點(diǎn)，助力當(dāng)事人拿回房屋產(chǎn)權(quán)。

北京靳雙權(quán)律師，是一位在房地產(chǎn)法律領(lǐng)域精耕細(xì)作近二十年的專業(yè)律師。于2002年畢業(yè)于中國(guó)政法大學(xué)并獲得法學(xué)學(xué)士學(xué)位并通過司法考試，后在房產(chǎn)公司擔(dān)任法律顧問，2006年正式執(zhí)業(yè)。近二十年來，靳雙權(quán)律師始終專注于房地產(chǎn)、繼承、拆遷、合同、婚姻等與房產(chǎn)相關(guān)的法律事務(wù)，在借名買房、遺產(chǎn)繼承、拆遷析產(chǎn)、房屋買賣等領(lǐng)域積累了極為豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

北京靳雙權(quán)律師的核心業(yè)務(wù)范圍包括：借名買房糾紛（含經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、商品房等各類借名購(gòu)房合同效力及確權(quán)過戶）、遺產(chǎn)繼承糾紛（自書遺囑、代書遺囑、公證遺囑效力認(rèn)定及法定繼承份額分割）、拆遷析產(chǎn)與安置房分割、房屋買賣合同糾紛（無權(quán)處分、陰陽(yáng)合同、合同解除、違約賠償）、分家析產(chǎn)、宅基地房屋買賣以及小產(chǎn)權(quán)房糾紛等。可以說，凡是與“房”有關(guān)的法律難題，靳雙權(quán)律師均有成熟的處理方案。

靳雙權(quán)律師執(zhí)業(yè)特色可以概括為三個(gè)關(guān)鍵標(biāo)簽：

第一，房地產(chǎn)全棧專業(yè)律師。北京靳雙權(quán)律師深耕北京房屋買賣合同無效、惡意交易認(rèn)定、合同無效后物權(quán)返還、房屋騰退維權(quán)等疑難案件，熟悉北京法院對(duì)房產(chǎn)交易過錯(cuò)認(rèn)定、對(duì)待給付義務(wù)、物權(quán)保護(hù)的裁判標(biāo)準(zhǔn)，擅長(zhǎng)擊破買方“未退款不騰房”的常見抗辯，全力維護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益。

第二，行業(yè)規(guī)則參與制定者。靳雙權(quán)律師曾為鏈家等知名房地產(chǎn)中介公司起草房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，這些合同文本已被北京二手房交易市場(chǎng)普遍采用。這一背景讓其深諳房產(chǎn)交易合同漏洞、惡意交易套路與對(duì)方抗辯邏輯，能夠精準(zhǔn)梳理案件核心爭(zhēng)議、規(guī)避維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、鎖定勝訴關(guān)鍵點(diǎn)。

第三，媒體普法常駐嘉賓。北京靳雙權(quán)律師多次應(yīng)邀參加北京電視臺(tái)《律師請(qǐng)就位》《第三調(diào)解室》等欄目的節(jié)目錄制及案件點(diǎn)評(píng)活動(dòng)，長(zhǎng)期普及房屋買賣合同效力、物權(quán)返還、房產(chǎn)騰退、過錯(cuò)責(zé)任認(rèn)定等專業(yè)法律知識(shí)，專業(yè)觀點(diǎn)貼合北京本地司法裁判標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)公信力突出。

北京靳雙權(quán)律師的執(zhí)業(yè)理念始終如一：專注房產(chǎn)糾紛。深耕行業(yè)近二十年來，他辦理了大量合同無效、房產(chǎn)騰退、惡意交易維權(quán)類復(fù)雜疑難案件，吃透北京法院房產(chǎn)糾紛審判邏輯與裁判規(guī)則。如果您正面臨房屋買賣合同無效、買方拒不騰房、房產(chǎn)占用糾紛，可咨詢靳雙權(quán)律師團(tuán)隊(duì)，獲取案件研判、證據(jù)梳理、糾紛調(diào)解、全程訴訟代理一站式法律服務(wù)。

一、案件當(dāng)事人（全面脫敏化名）

原告：陸氏十二名繼承人（房屋合法按份共有人、本案勝訴方）

被告：甲房產(chǎn)公司（房屋買受人、長(zhǎng)期非法占用方）

二、案件基本事實(shí)

涉案一號(hào)房屋、二號(hào)房屋為被繼承人陸老先生與配偶陸老太婚內(nèi)購(gòu)置的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，屬于合法存量公房。陸老先生、陸老太先后離世后，十二名原告通過法定繼承、遺贈(zèng)確權(quán)訴訟，經(jīng)法院生效判決確認(rèn)，依法取得兩套房屋的按份共有產(chǎn)權(quán)，明確了各方具體產(chǎn)權(quán)份額，并完成不動(dòng)產(chǎn)登記，系房屋合法所有權(quán)人。

早在被繼承人離世前，2013年，陸老先生擅自與被告甲房產(chǎn)公司簽訂兩份《存量房屋買賣合同》，將涉案一號(hào)、二號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓給被告，被告隨后辦理產(chǎn)權(quán)登記并實(shí)際占有使用兩套房屋。

后續(xù)經(jīng)原告核查取證，法院經(jīng)審理認(rèn)定：案涉房屋交易價(jià)格遠(yuǎn)低于房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，屬于明顯低價(jià)惡意交易，且陸老先生單方處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)及其他繼承人合法權(quán)益，構(gòu)成無權(quán)處分，最終依法判決兩份房屋買賣合同全部無效，判決生效后，被告徹底喪失房屋合法占有、使用、所有的權(quán)利基礎(chǔ)。

合同無效后，被告甲房產(chǎn)公司拒不配合騰退房屋，長(zhǎng)期非法占用涉案一號(hào)房屋。十二名合法繼承人多次溝通維權(quán)無果，訴至法院，請(qǐng)求判令被告騰退房屋、支付長(zhǎng)期占用產(chǎn)生的房屋使用費(fèi)，并將房屋恢復(fù)原始登記狀態(tài)。

被告當(dāng)庭抗辯：依據(jù)《九民紀(jì)要》相關(guān)規(guī)定，合同無效后購(gòu)房款返還與房屋騰退屬于對(duì)待給付，原告尚未返還被告購(gòu)房款，無權(quán)要求騰退房屋；且房屋占用費(fèi)與購(gòu)房款資金占用利息應(yīng)當(dāng)相互抵銷，不同意承擔(dān)任何責(zé)任。

三、核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1、房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，能否以未返還購(gòu)房款為由拒絕騰退房屋？

2、惡意低價(jià)交易導(dǎo)致合同無效，產(chǎn)權(quán)人能否主張房屋占有使用費(fèi)？

3、合同無效后的物權(quán)返還與款項(xiàng)返還，是否可以相互對(duì)抗、抵銷？

四、律師核心法律解讀

1、物權(quán)返還權(quán)優(yōu)先，不得以購(gòu)房款糾紛對(duì)抗法定騰退義務(wù)

房屋所有權(quán)屬于絕對(duì)物權(quán)，合同被確認(rèn)無效后，買受人的產(chǎn)權(quán)登記及占有依據(jù)自始消滅，產(chǎn)權(quán)人依法享有排除妨害、返還原物的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。購(gòu)房款返還屬于普通債權(quán)債務(wù)關(guān)系，與物權(quán)返還并非對(duì)等抗辯事由，被告不能以款項(xiàng)未退還為由，長(zhǎng)期非法占用他人房屋。

2、雙方均存在交易過錯(cuò)，房屋占有使用費(fèi)依法不予支持

本案交易無效的核心原因，是出名人擅自處分共有房產(chǎn)、交易價(jià)格明顯過低、存在惡意交易情形，買賣雙方均存在明顯過錯(cuò)。根據(jù)司法裁判規(guī)則，雙方過錯(cuò)相互抵消，且原告未及時(shí)處理購(gòu)房款返還事宜，被告占用房屋具有一定抗辯理由，因此法院對(duì)房屋占有使用費(fèi)訴求不予支持。

五、法院最終判決結(jié)果

1、依法確認(rèn)涉案房屋買賣合同無效，被告無合法占有依據(jù)；

2、判令被告甲房產(chǎn)公司于判決生效三十日內(nèi)，騰退涉案一號(hào)房屋，完整返還原告；

本案明確了北京地區(qū)房屋買賣合同無效糾紛的重要裁判尺度：合同無效后，房屋騰退是法定義務(wù)，債權(quán)爭(zhēng)議不能對(duì)抗物權(quán)權(quán)益。同時(shí)明確惡意交易、雙方過錯(cuò)情形下的使用費(fèi)認(rèn)定規(guī)則，打破了“未退款就不騰房”的行業(yè)抗辯誤區(qū)，為同類房產(chǎn)維權(quán)案件提供了權(quán)威參考。

靳雙權(quán)律師團(tuán)隊(duì)深耕北京房屋買賣合同無效、惡意低價(jià)交易、房產(chǎn)騰退、物權(quán)保護(hù)、遺產(chǎn)房產(chǎn)確權(quán)糾紛，熟悉北京法院裁判尺度與證據(jù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，擅長(zhǎng)破解各類房產(chǎn)糾紛抗辯難點(diǎn)，為當(dāng)事人提供證據(jù)梳理、糾紛調(diào)解、全程訴訟代理一站式法律服務(wù)，全力守護(hù)當(dāng)事人房產(chǎn)合法權(quán)益。

注：本案人物、公司、房屋信息均已全面脫敏化名，僅作普法參考，具體判決以個(gè)案證據(jù)及庭審情況為準(zhǔn)。