沒有意外，房價將超出很多人的想象！

很多人以為房價跌了三年，接下來還會一路向下，然后最重在某一天有一個抄底時機等著你。

別天真了。

你看著中介門口牌子上的那些房源，掛牌價好像也沒變，心里就犯嘀咕，這不是也沒漲起來嗎。

你這么想，太正常了。

因為大多數(shù)人看到的樓市，說白了就是自己小區(qū)那么大的范圍。

今天跌一百，明天降兩百，于是小腦袋里靈光一現(xiàn)，完了，回暖就是回光返照。

說實話，你是被自己的眼睛給騙到了。

你想象，樓市，從來都是量在價先。

什么意思？

一輪大行情想要實現(xiàn)反轉，一定是成交量先爬起來，價格慢上半拍，但緊跟著也就上來了。

中間的滯后期大概就是三到六個月。

現(xiàn)在的上海、深圳，你去看，二手房成交連續(xù)站穩(wěn)高位，看房的人比前兩年明顯增多，中介都不焦慮了。

可價格還沒大規(guī)模動起來，這恰恰是筑底期最典型的特征。

價格沒動，不是沒救了，是有勁還沒使出來。

高層這邊其實早就把牌亮出來了。

七月的一場會議，把房地產重新擺到了「筑牢經濟安全屏障」的位置，話鋒一變，對房地產的態(tài)度也變了。

從防范風險到主動穩(wěn)市場，這是一個勢在必得的態(tài)勢。

緊跟著六部委下餃子似的把各種政策掏出來了。

首付比例壓一壓，房貸利率打個折，現(xiàn)在的購房門檻，低到令人發(fā)指。

這一輪調整，從2021年三季度開始，到今年差不多五年了，剛好踩到了歷次下行周期的尾巴上。

房地產那套傳導邏輯我相信很多人聽過，政策底先到，慢慢把市場底磨出來，最后價格觸底，接著，就是反彈。

現(xiàn)在政策底明擺著立住了，成交量回暖就是市場底在成型的新號。

數(shù)字的真實性，不需要質疑。

統(tǒng)計局那邊，到今年六月末，全國商品房待售面積已經連著四個月下降。

一線城市的核心板塊，二手房掛牌量在回落，房東的底氣一點點回來了。

買賣雙方的天秤，正在悄悄向賣家這邊偏移。

這叫什么？

這叫水池子開始往外抽水了。

但你得看清楚點，抽的是哪個池子的水。

遠郊大盤，沒配套沒地段的老破小，人口和產業(yè)都不給力的三四線小縣城，只能靠降價去換取流動性。

那些是劣質資產被市場用腳踩干了水分，你不能拿這些要死不活的房源，來定義整個樓市。

核心地段的房子，哪怕回調，它還是核心地段；

遠郊那批，跌起來才是鈍刀子割肉，一刀一刀不見血，但疼得久。

供給側的變化，同樣也值得關注。

五年的大洗牌，那些草臺班子一樣的房企早就下了牌桌。

加杠桿的時候有多瘋狂，現(xiàn)在退場就有多狼狽。

大如恒大、融創(chuàng)也扛不住這一波清洗。

現(xiàn)在還能拿地搞開發(fā)的，就剩下穩(wěn)健的央國企和少數(shù)的優(yōu)質民企。

全國新房開工規(guī)模已經萎縮到巔峰期的兩成不到，供給端的深度出清，這是未來核心城市房價企穩(wěn)最重要的支撐。

眼光放長遠，新增房源越來越少，供大于求的局面在慢慢改觀。

同時，還有一筆賬，很多人知道要算，但就是懶得算。

就是跨資產類別的錢，到底往哪流動。

明年要是股市還在走慢牛，那些賬戶里賺了錢的人，風險偏好一定會傾向于尋找更穩(wěn)妥的實物投資。韓國就是現(xiàn)成的例子，股市一強，過去一年時間，首爾江南區(qū)的房價直接被推高了一大截，現(xiàn)在韓國股市泡沫破了，有多少人后悔沒有早點撤出來資金去買房，只有天知道。

但是錢也不傻，增量資金最信任的，還是那些人口在流入，產業(yè)足夠穩(wěn)的一二線城市。

人口往外跑，庫存去化周期三四十個月的小地方，接不住這筆錢。

講到這，還要認清一個現(xiàn)實。

回暖，不等于所有房子一起漲上去。

你腦子里要是還在預演十幾年前的老劇本，覺得樓市一穩(wěn)，全國就是齊刷刷漲上去，那你趁早醒醒。

明年走的，是極致的K型分化，兩條路會被徹底劈開。

第一，一線、強二線城市里，好地段，好物業(yè)好、好產品的房子，改善需求認可度高，流動性足夠高，會最先實現(xiàn)價格修復。

上海內環(huán)、深圳南山、杭州錢江新城，好房源的成交周期在縮短，砍價空間在收縮，信號其實很清楚。

第二，人口流出的三四線、大城市遠郊、房齡老、配套差的那批，還得花漫長的時間去消化庫存，別指望有明顯行情。

第三，房子之間的價值鴻溝會越拉越大。以后再不能把所有房子混為一談，一張房產證，天上地下。

所以你看，明年樓市真正的意外，不在暴漲，也不在暴跌。

唱空的人慢慢會發(fā)現(xiàn)，撿漏核心好房將越來越難，想狠砍一刀基本沒戲。

盼著普漲的人也會失望，偏遠老舊的房子，還是趴著不動。

市場最終走的，是很少有人預判到的第三條路。

剛需的，別無限期干等。

但買房優(yōu)先挑流通性好、地段硬的資產，遠郊劣勢盤碰都別碰。

手握多套、有置換計劃的，趁現(xiàn)在這個窗口把流動性弱的物業(yè)早點出了，優(yōu)化一下家底。

但截止現(xiàn)在，買房依然是普通人技術要求最低的投資。

市場底部在慢慢醞釀，機會大概率只落在優(yōu)質資產身上。