185輪廝殺！中海新城近84億摘廣渠路“王炸”地塊

8月4日，北京土地市場迎來一宗“王炸”宅地出讓。朝陽區南磨房鄉廣渠路城中村改造項目0409-10地塊（以下簡稱“廣渠路地塊”）70.5億元的起始總價、6.83萬元/平方米的起始樓面價，讓它毫無懸念地成為2026年北京土拍市場的總價“地王”。這考驗的不僅是開發商的資金實力，更是一次對城市核心區土地價值的重新定價。

經過現場185輪舉牌，最終中海新城戰勝另外5家房企及聯合體，以83.99億元的總價摘得，折合樓面價8.14萬元/平方米，溢價率19.13%。17年前，廣渠路曾誕生“雙料地王”，如今“王炸”地塊再續傳奇。

圖/廣渠路地塊出讓現場直播截圖。

中海新城在京接連拿地，8天內買地超130億元

廣渠路地塊14.1億元的競買保證金，意味著這是一場少數頭部玩家的游戲。事實也是這樣，該地塊吸引了6家房企參拍。此前已收到6家房企線上報價，包括中國金茂、建發地產、中海新城、金隅+懋源、保利發展、招商蛇口。其中，金隅+懋源也是在土地公開市場首次聯合拿地，同時，懋源也是此次參拍的唯一一家民企。

競價開始后，中海新城、保利發展、招商蛇口三家房企競爭較為激烈，而在后期，主要是中海新城和招商蛇口之間進行爭奪，最終中海新城笑到最后。

值得關注的是，7月28日，中海新城剛以46.8億元、溢價率25.84%拿下朝陽區酒仙橋地塊，樓面價8.11萬元/平方米，當時6家房企激戰250余輪。至此，短短8天內，中海新城在北京拿地支出已超130億元。

此前，中國金茂被業內視為最核心的潛在競買方。它是廣渠金茂府的開發商，在此區域擁有品牌號召力和客群基礎。

早在2009年，廣渠路15號地迎來一場轟動業界的土拍。中國金茂（中化方興）以40.6億元、樓面價約14494元/平方米將其收入囊中，一舉奪得當年北京“總價+樓面價”雙料地王。后來誕生了全國第一座“金茂府”，即廣渠金茂府。也開啟了金茂府系在全國的復制擴張。今天出讓的廣渠路地塊與廣渠金茂府僅一街之隔。從17年前的“雙料地王”到如今的“地王”，廣渠路新房市場正迎來新的“地王”接力。

先天優越與高容積率、噪聲考驗并存

北京資深地產評論人澤龍認為，廣渠路地塊是天生自帶話題的超流量明星地塊。東四環這樣的成熟片區，地緣改善型換房需求已積壓多年。

圖/北京市規劃和自然資源委員會

今天成交的廣渠路地塊位于東四環內側，北側緊鄰廣渠路，距離CBD、國貿等核心商務區較近，通勤優勢明顯。交通方面，周邊有地鐵7號線大郊亭站以及在建28號線，未來軌道交通條件進一步提升。商業方面，周邊合生匯、芳圓里ID Mall等商業資源成熟，能夠滿足改善家庭消費需求；醫療方面，周邊有垂楊柳醫院等醫療資源。整體來看，項目配套成熟度較高。

從地塊條件來看，建設用地約3.68萬平方米，規劃建筑規模約10.32萬平方米，容積率2.8，控高80米，東西向大面寬、南北進深適中，有利于打造大尺度平層產品。

值得關注的是，廣渠路地塊將與東側地下空間聯動，建設約2000平方米地下商業，并通過地下通道直連在建的地鐵28號線大郊亭站。這意味著未來業主可以從地鐵站直接歸家，實現真正意義上的“站城一體化”，這對房企的開發商能力也提出了更高的要求。

當然，這塊地并非沒有瑕疵。出讓文件明確指出，由于緊鄰東四環和廣渠路兩條城市主干道，地塊環境噪聲不滿足標準要求，開發商必須采取額外隔音措施。這也考驗著開發商的產品營造能力。

中指研究院土地市場研究負責人張凱認為，廣渠路地塊優勢在于南磨房核心區稀缺供應、CBD通勤優勢以及長期積累的改善需求。短板在于容積率較高，低密屬性不足，對產品打造能力要求較高。

稀缺資源集中放量，“地王”接連入市提振市場信心

廣渠路地塊所在的南磨房板塊內有著龐大的二手存量市場。廣渠金茂府二手房掛牌價在10萬元/平方米左右，珠江帝景超過8萬元/平方米，但這些社區房齡普遍超過15年。大量高端改善需求被積壓。

自2012年以來該板塊新房累計供應規模較小，新增住宅稀缺。2025年板塊內的能建東譽府小體量入市后快速去化，成交均價達到約10.6萬元/平方米，一定程度驗證了區域改善需求的承接能力。

此外，距離廣渠路地塊約2公里的松榆里項目懋源·騴橒臺于7月25日開盤，報價約11.5萬元/平方米，進一步印證東三環核心區改善市場的價格承接能力。

張凱認為，今天成交的廣渠路地塊項目，未來售價預計將參考能建東譽府、懋源·騴橒臺等新房項目以及廣渠金茂府二手房價格體系。

“南磨房板塊不同于外圍區域，核心矛盾并非庫存壓力，而是優質住宅供應不足。近年來區域內大量存量住宅進入改善置換階段，而新增高品質住宅供應有限，形成較強的改善需求積累。此次多家房企參與競價也體現出市場對于核心區稀缺土地價值的認可。”張凱說。

張凱進一步表示，未來項目銷售表現主要取決于產品定位和市場周期。若能夠針對區域改善客群打造高品質住宅，有望承接廣渠路沿線多年積累的置換需求，成為朝陽核心區改善型項目代表。

值得關注的是，7月北京土地市場不斷升溫。其中，7月30日是北京土拍大日，3宗地塊收金72.78億元，溢價率均在10%以上、競價均超百輪。

在中海新城83.99億元拿下廣渠路地塊之后，起始價高達85.55億元的海淀四季青地塊將于8月12日出讓。

從總價來看，海淀四季青地塊將成為新的總價“地王”。兩宗“王炸”地塊，一東一西、總起始價合計逾156億元。事實上，兩宗地塊稟賦不同，廣渠路地塊考驗的是2.8高容積率、緊鄰主干道的噪聲約束下打磨高端產品的能力；而四季青地塊則是考驗1.6容積率低密住宅的開發能力。在業內人士看來，雙“地王”在同一個出讓窗口期相繼登場，釋放的信號很清晰，通過核心區稀缺資源的集中放量，穩定市場預期，為下半年的投資信心注入強心劑。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 岳彩周 楊娟娟

校對 柳寶慶