半年狂銷超640套！這家廈門國企，竟然拿下「江蘇銷冠」！

2026年過半，江蘇樓市含金量最高的一份成績單，出現在南京軟件谷。

聯發雨花新澍，上半年銷售破640套，登頂江蘇全省單盤套數銷冠

同期銷售金額20.2億，是南京上半年唯一破20億的單盤，金額、面積、套數三項數據，全部位居南京第一。（數據來源：普睿）

把時間軸拉長，你會發現這條曲線更加驚人：

2025年10月首開勁銷126套，打破南京近兩年新盤首開套數紀錄；2026年上半年月均流速破百套，單月最高成交150套。

開盤九個多月、全盤1630套累計去化近900套、銷售過半。CCTV2、CCTV13、江蘇電視臺先后聚焦報道。

但在濤哥看來，這些都還不是這份成績單最硬的部分。

最硬的是價格：在南京不少項目以價換量的上半年，雨花新澍從3月起逐月收回折扣，量價齊升，走出罕見的獨立行情。

單盤帶動全局，聯發南京上半年權益口徑成交套數、面積雙雙全市第一，深耕第十年——

這家廈門國企，第一次站上了南京樓市之巔。

更有意思的是，創造這一切的，是一個當初很多人看不懂的項目：

單價3萬+，主力戶型卻從69㎡起步；地段人人認可，地塊卻讓多數房企望而卻步；客群定位年輕人，配置卻直接對標改善豪宅。

今天濤哥就跟大家聊聊，這個把年輕人研究透了的項目，究竟是怎么煉成的。

1

反向解題：拿地之前，先讀人

傳統住宅開發的路徑，是先拿地，再深度考慮做什么產品、賣給誰。

聯發把順序整個倒了過來：先研究一座城市的產業在哪里，再到產業附近找地，保證目標客戶上班方便；然后根據需求匹配產品，最后才是鎖定土地。

看這兩年聯發在全國的布局：廈門在集美軟件園旁拿地，武漢落子光谷這一國家級自主示范創新區，上海地塊臨近華為練秋湖研發中心。

在南京，聯發把新青年社區的首個大盤，落在了軟件谷。

南京軟件谷實景圖

第一步是跟著產業走，接下同行不敢接的地

軟件谷的分量，一組數據就夠了：以南京約1%的土地，貢獻全市約35%的軟件與信息服務業產值，36萬+從業人員。

是南京年輕購買力最集中的地方，沒有之一。

雨花新澍距華為南京研究所約2.7公里，騎車就能通勤；地鐵S3號線約800米，南師附中數字城學校一街之隔，雨花客廳、萬象天地等商圈環伺。據說目前成交客戶里，僅華為業主就有60多組。

地段人人認可，這塊地卻讓不少房企犯了難：上千套的體量意味著不確定性，多家央企和本地房企反復勘探研究，最終都沒出手。

2025年5月，聯發以26億拿下整塊地，靠的不是勇氣，是拍地之前就想清楚了怎么解題。

第二步是跟著客戶走，做出市場沒見過的盤

聯發的底氣，來自這家廈門國企自上而下的一套產品觀。

集團層面，聯發發起過6萬多組客戶調研、覆蓋28城，還請來吳曉波團隊共同研究。有兩條數據，濤哥印象深刻：

76%的年輕人因總價過高推遲購房；83%的人認為現有小戶型功能欠缺。

買得起的不好用，好用的買不起——這是新青年安居的真實困境，也是被全行業長期忽視的市場空白。

這份洞察，凝練成新青年好房子的十二字營造法則：優總價、高品質、強運營、智慧化。

由此誕生的「新澍」產品系，已在全國5城落地6個新青年社區：雨花新澍，是其中體量最大、呈現最完整的一座。

落到這塊地上，十二個字變成了一套兩頭發力的組合拳——

一頭把上車門檻壓下來。在這個新房普遍100㎡起步的板塊，雨花新澍主力面積下探到69、79、89㎡，200萬級總價就能上車主城產業區。

并且69㎡起全系做第四代住宅，放眼全國都是稀罕事。要知道，很多城市只允許120㎡以上的戶型做四代宅。

建面約115㎡創意裝修樣板間圖，實際以交付為準

另一頭把社區品質頂上去。約1500㎡會所+約3000㎡架空層、約5.5萬方互動園林、智慧社區系統——

這些通常只出現在改善大盤上的配置，被整套平移進一個200萬級上車的社區。

實景圖

低總價的剛需盤遍地都是，高配置的改善盤也不稀奇。把兩頭擰在一起，讓年輕人買得起、還住得好——這才是市場從沒見過的東西。

同行眼里的大體量壓力，在聯發的算式里，恰好能成就超預期的公共配套；同行都不敢押注小戶型，聯發卻憑借把戶型做小，吸引到全城年輕人關注。

市場很快給出回應：項目25-35歲客戶占比超八成。有軟件谷客戶說，買這里就是想「每天多睡半個小時」。

土地從來不會自己給答案。同一塊地有人看到的是去化壓力，有人看到的是海量年輕人的需求和一個無人滿足的市場。

2

品質平權：預算之內，給超配

行業的慣性思維里，低總價約等于成本控制，成本控制約等于處處減配——雨花新澍把這條慣性徹底掰斷。

來到實景展示區，從大門、會所、樣板間看到地下車庫，最直觀的感受是：不告訴你價格，你會以為自己站在一個改善豪宅項目里。

首先是歸家儀式感的打磨，排面直接對標豪宅

第一眼是大門：凈高約10米、長約48米的香檳色鋁板懸挑雨棚，入口景墻用貝金米黃和威尼斯棕石材——這個規格，放到河西的高端項目里也不違和。

實景圖

園區里是約5.5萬方互動式園林，借南低北高的自然高差做出立體層次，能量跑道、大樹營地、寵物樂園一應俱全。

實景圖

最讓濤哥意外的是地庫，馬蹄石坡道、透光云石、環氧磨石拼花地面，主車道完整的鋁板格柵吊頂，部分采光廳把自然光引入地下，坡道自帶感應燈帶，聯發給它起名「追光車庫」，完全是豪宅的產品規格。

實景圖

尤其是清潔機器人在地庫全天運行，夜間也隨時保持衛生，很多客戶看到都感覺很驚奇。

說實話，這個地庫的品質感，比上海很多10萬+豪宅項目還要好。

實景圖

其次是公區功能的拓展，裝下八小時外的人生

十大主題空間的配置表，南京不少項目也拿得出來。區別在于，雨花新澍的每個空間，都經得起“真用”的檢驗。

四點半學堂，配的是適合自習、夜校的課桌；共享辦公區，會議室、打印機、碎紙機配齊。別小看一臺碎紙機，軟件谷業主遠程辦公、處理敏感文件，是他們最真實的日常生活狀態。

實景圖

電競房，是南京較早把專業電競配置搬進社區會所的項目，同行專程來參觀學習；

多功能劇場與庭院相連，能看球、辦生日會、開展小型活動。

實景圖

會所之外，架空層同樣按主題定制，暴汗體驗劇場、萌趣探索劇場、松弛社交劇場已經實景開放——下班后的運動、遛娃、會客，下樓就能解決。

實景圖

而比空間清單更值得同行注意的，是兩條規劃邏輯：

會所只做需求明確、運營成本可持續的功能，不放交付即閑置的拍照道具；架空層按一二期功能缺口分配，不是每棟復制同一套模板。

實景圖

另外是室內空間的精研，小戶型也擁有大生活

走進樣板間，濤哥把雨花新澍的戶型邏輯總結為三個詞：空間、收納、品質感。

空間的核心是越級對標：四代宅的飄窗、設備平臺、露臺均不計入產權面積，全系實得率約100%，加上3-3.1米層高——同樣預算，直接住出大一號的房子。

建面約130㎡實體樣板間圖

最典型的是79㎡，約5.4米客廳面寬，是市面上120㎡戶型才有的尺度，兩房可隨家庭階段靈活變三房。

每一處細節都經過考慮，建面約105㎡及以下戶型，電視背景墻留出選擇權：年輕人用投影、移動電視，還是打造收納空間，聯發不替他們做決定。

建面約95㎡創意裝修樣板間圖，實際以交付為準

收納直接做到行業頭部水準：79㎡入戶外側配家政陽臺，為年輕家庭的三筒洗衣機專門加高了柜體；S墻把冰箱嵌進墻體，不占客餐廳一寸空間...

建面約79㎡創意裝修樣板間圖，實際以交付為準

建面約95㎡創意裝修樣板間圖，實際以交付為準

樣板間里藏著無數魔鬼細節，105㎡樣板間聯合理想家做全屋收納，容量相當于405個20寸行李箱，“小戶型的靈魂是收納”，被聯發做成了實景。

建面約105㎡樣板間收納示意圖，含非交付軟裝增配部分 實際以交付

品質感同樣落位到每一處細節和配置：豪宅同款方太全隱升降油煙機、軟件谷首個客餐廳巖板通鋪、全德系品牌衛浴...

據濤哥了解，連一個馬桶的配置，項目團隊都反復比選了很久——有些東西，不能因為總價低就做平替。

建面約95㎡創意裝修樣板間圖，實際以交付為準

還有適配年輕家庭的智慧社區，出了家門也不斷線

行業通行的智能化，是室內單點智能。雨花新澍搭載的聯發自有的智慧社區系統，把室外公區和室內住宅連成完整閉環——

成人、兒童兩套無感通行動線，人臉識別后自動呼梯派梯；兒童活動區的「天使之眼」，家長授權后實時可看；AI監控做的是事前預警，高空墜物等風險提前提示。

所有投入圍繞六個字：實用、好用、常用。

看完一圈你就能完全理解：為什么聯發新青年社區能登上住建部牽頭主辦的「好房子科技展」，成為十幾家受邀打造樣板的房企之一。

什么叫「優總價、高品質」？不用看PPT，來雨花新澍走一圈就懂了——

總價，是年輕人踮踮腳夠得著的總價；品質，是超出這個價位段所有想象的品質。

3

運營前置：交付之前，先開張

十二字法則里，優總價、高品質、智慧化都寫在建筑里，看得見摸得著；最難被同行復制的一環，其實是強運營。

按照行業慣例，運營是交付以后的事，雨花新澍把這套慣例整個推翻了。

濤哥把他們的做法拆成三步，是一條清晰的因果鏈：先用運營攢人氣，再用傾聽攢口碑，最后由市場用價格投票。

交付之前，把售樓處打造成「社區客廳」

簽約階段，物業和管家就前置進場，與業主加微信提供一對一服務。

很多業主就住在周邊人才公寓，周末騎著電動車就來了：健身房擼鐵、棋牌室組局、帶孩子去電競房。

實景圖

開放至今，項目已辦50多場社群活動：與政府街道聯動，開設夜校課程，鏈接外部運營機構和主理人資源。

前段時間OpenClaw剛剛面世，他們就組織了一場“養蝦”大咖交流會，現場硬核講解并安裝體驗，贏得年輕業主們一致好評。

濤哥在售樓處還看到了他們的課程日歷，很難想象這是一個在售樓盤，每周活動都不重樣，聯發為年輕人搭建了一個學習和交流的平臺。

開盤之后，產品還在按業主心聲迭代

比前置運營更少見的，是這個動作——

首開之后，聯發訪談了200多組業主，落地30多項產品細節優化。

一位年輕業主隨口提了句“冬天長靴多，鞋柜不好放”，團隊就重新開槽、調整柜內層板；同時廚房收納做了優化，新增儲物裝置……

開放前做客研，是行業常規動作；房源售出后還持續按業主需求改產品，在業內是稀罕事。

建面約79㎡創意裝修樣板間圖，實際以交付為準

建面約105㎡創意裝修樣板間圖，實際以交付為準

市場調整期，它卻越賣越貴、量價齊升

前兩步攢下的人氣和口碑，最終折算成這個項目最硬的操盤成果——定價權。

在不少項目仍以價換量的行情里，雨花新澍基本每月都在收折扣，折算單價累計提高約1500-2000元/㎡。

濤哥在南京渠道圈還聽到一個說法：看雨花新澍的來訪和成交，就能大致判斷南京新房市場的溫度——

這座單盤，甚至成為南京樓市的晴雨表。

與此同時，他們還積極響應人才房票等新政，符合條件的青年人才最高可獲約15萬元購房補貼，3月單月認購170多套，約90%客戶都享受到補貼。

據濤哥了解，僅今年二季度，就有二三十批全國同行到雨花新澍參觀學習。

原因不難理解，南京從來不缺高端改善標桿，缺的是在3萬元價位段，能把產品、公區、運營全部做出來，并且匹配年輕人需求的樣本。

當下幾乎每座城市都在爭奪年輕人。但留住年輕人，從來不能只靠補貼和口號——

要讓他們在奮斗的產業旁邊，用有限預算買到一套有品質、有煙火氣的好房子。

雨花新澍用江蘇省銷冠答卷證明：年輕人的購買力一直都在，缺的只是真正懂他們的產品。

吳曉波評價聯發，"在走一條別人不愿意走，或者沒想到走，或者認為走不通的路"。今天回頭看，這條路走通了。

好房子從來不等于貴房子，把人研究透，把品質做扎實，把運營做在前面，市場自然會給出最誠實的回響。

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