謝逸楓：顫抖吧！上半年賣地收入大跌，不足一萬億元

文/謝逸楓

7月22日，一組數(shù)據(jù)顯示，上半年全國賣地收入（國有土地使用權(quán)出讓收入）9778億元（前5月8048億元），同比下降31.5%（前5月下降28.7%），跌幅比上月擴大2.8%，意味著賣地收入跌破10000億元，堪稱史無前例的暴跌。

上半年全國土地收入的絕對值，創(chuàng)下2021年同期最低收入紀(jì)錄。2023年-2024年同期跌破1.9萬億元、1.6萬億元，2025年同期首破1.5萬億元。2026年同期跌破10000億元，同比跌幅31.5%，比2025年同比下跌6.5%,跌幅擴大25%。

盡管上半年全國賣地收入跌破10000億元，從地方收入的結(jié)構(gòu)來看，占地方財稅收入依然高，特別是一線二線和三四線城市，堪稱一部史詩級最成功的土地財政學(xué)、經(jīng)濟學(xué)。土地是財富之母，是一個城市、一個國家的最大原始財富。

上半年全國賣地收入大跌，歸根結(jié)底是房企在建項目開發(fā)和在售項目銷售緩慢、地方土地供應(yīng)大幅度緊縮、房企因銷售低迷及債務(wù)和融資壓力導(dǎo)致拿地謹(jǐn)慎、減少，以去庫存為主，民企大多停止拿地，城投退出搶地陣容。

其一是上半年全國一般公共預(yù)算收入12.1047萬億元，一般公共預(yù)算支出14.3329萬億元，意味著著錢不夠花。實際上財政赤字規(guī)模從2021年4.38萬億元升到2026年的5.89萬億元，比2025年增加2300億元，說明土地收入下降對地方影響大。

目前來看土地收入下降對地方的影響非常大，首當(dāng)其沖的是地方財政收入減少，影響財政狀況和運行。其次是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)受阻，影響城市建設(shè)和居民生活質(zhì)量。再次是公共服務(wù)投入減少，影響教育、醫(yī)療、社會保障等公共服務(wù)。

最后是經(jīng)濟發(fā)展受阻，影響政府投資、融資能力。土地市場需求減弱，經(jīng)濟發(fā)展放慢，一定程度上增加地方債務(wù)。綜上所述，土地出讓收入下降對地方政府、城市建設(shè)、公共服務(wù)和經(jīng)濟發(fā)展等多個方面都會產(chǎn)生不良影響。

其二是上半年全國賣地收入9778億元，同比下降31.5%，占到上半年全國一般公共預(yù)算收入12.1047萬億元的8.0%（前5月8.0%）。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%、2025年19.92%。

2021年上半年-2026年上半年全國賣地收入分別為34436億元、28279億元、18687億元、15263億元、14271億元、9778億元，增速分別為同比上漲22.4%、下降31.7%、下降20.9%、下降18.3%、下降6.5%、下降31.5%。

2026年上半年全國賣地收入9778億元，對比2021年上半年全國賣地收入3.4436萬億元，數(shù)據(jù)上來看，土地收入下降的程度，堪稱腰斬。值得注意的是上半年全國賣地收入同比下降31.5%，對比2025年同期同比下降6.5%，跌幅擴大25%。

2020年上半年-2021年上半年賣地收入連續(xù)三年突破三萬億元后，2022年同期跌幅3萬億元、2023年同期跌破1.9萬億元、2024年同期跌破1.6萬億元，2025年同期跌破1.5萬億元，到2026年同期跌破10000億元，土地收入下降速度超預(yù)期。

這是土地財政迎來重大變化的信號，意味著土地增量轉(zhuǎn)向存量，新增土地供應(yīng)減少和去庫存周期內(nèi)，土地收入正式見頂進入下降周期。盡管土地收入絕對值減少，對于部分城市來說，依然是部分城市的地方財政收入最主要的來源。

6月政府性基金收入下降幅度超過2位數(shù)，主要是土地出讓收入同比下降超過2位數(shù)、降幅較上月走闊，是主要拖累項。毫無疑問，房地產(chǎn)銷售偏弱的背景下，土地供應(yīng)大幅度緊縮開發(fā)商拿地將仍趨謹(jǐn)慎，土地出讓收入將繼續(xù)承壓。

其三是土地收入下降背后，是土地供應(yīng)的緊縮，股權(quán)、城市更新、數(shù)據(jù)資產(chǎn)收入逐漸增長。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年土地市場緊扣“控增量、去庫存、優(yōu)供給”核心導(dǎo)向，整體呈現(xiàn)規(guī)模持續(xù)縮量、發(fā)展質(zhì)效提升、供給側(cè)穩(wěn)步優(yōu)化的運行格局。

中指數(shù)據(jù)顯示，6月300城住宅用地成交出讓2993萬平方米，同比下降25%。土地出讓金1696億元，同比下降19%。自5月以來，在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊成交帶動下，住宅用地出讓金規(guī)模環(huán)比持續(xù)增長，同比降幅有所收窄。

2026年上半年300城住宅用地成交1.3億平方米，同比下降23.7%；土地出讓金5946億元，同比下降31.2%。6月，深圳、北京、廣州、杭州、廈門、成都、武漢、長沙等地進行宅地出讓活動，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍保持較高關(guān)注度。

2026年上半年300城住宅用地出讓金同比下降31%，TOP20城市鯨吞全國62%的賣地收入。土地出讓收入從2021年高點的約8.7萬億，降至2025年約4萬億。政府性基金預(yù)算收入占地方總收入的比重已從2021年45.8%降至2025年30.1%。

2026年，各級政府正經(jīng)歷一個根本性轉(zhuǎn)變——從“土地財政”轉(zhuǎn)向“股權(quán)財政”，政府本身正在成為新興產(chǎn)業(yè)資本市場的投資人。土地財政是“賣地—花錢—再賣地”的線性循環(huán)，股權(quán)財政玩的是“投資—退出—再投資”的指數(shù)游戲。

存量更新15萬億的“二次城市化”，這是未來的收入來源之一。2026年城市更新正式由地方探索升級為國家級戰(zhàn)略。“十五五”期間，城市更新市場總?cè)萘款A(yù)計達15萬億至20萬億元。這是一場“存量時代的二次城市化”。

城市更新的重點包括老舊小區(qū)改造需投資8萬億元以上、城中村及危舊房改造約2.5萬億元、地下管網(wǎng)升級約4萬億元、歷史文脈保護約2萬億元。規(guī)劃明確，城市發(fā)展要從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效”。

當(dāng)土地不再是城市的核心資產(chǎn)，數(shù)據(jù)正在成為新的“底層資產(chǎn)”。2024年，全國數(shù)據(jù)市場交易規(guī)模已突破1600億元，同比增長超30%。城市競爭焦點正從土地資源爭奪轉(zhuǎn)向數(shù)據(jù)價值挖掘能力的比拼。

其四是目前全國各地供地端嚴(yán)控增量的調(diào)控方向未變，供地規(guī)模收緊的節(jié)奏保持穩(wěn)定，控增量供地方針得到持續(xù)落地。最為明顯的是供地層級分化鮮明，各能級城市供地精準(zhǔn)分化，其中一二線城市總量控制最明顯，目的是平衡供需關(guān)系。

供地層級分化鮮明，市本級縮量力度顯著高于代管縣市。市本級宅地計劃供應(yīng)同比下降25%，代管縣市降幅僅18%。商品住宅用地市本級降幅19%、縣市降幅13%，核心城區(qū)減量力度遠大于縣域，貼合市場去庫存核心需求。

各能級城市供地精準(zhǔn)分化，一二線控總量、三四線市本級深度調(diào)整。一線城市宅地供應(yīng)同比下降25%，商品宅地微增2%保障核心供給；二線市本級降幅22%，三四線市本級降幅達26%，形成高能級強縮量、低能級緩調(diào)整的差異化格局。

頭部供地城市數(shù)量縮減，核心城市全面執(zhí)行縮量調(diào)控。供地規(guī)模超200公頃的頭部城市由2025年的15個縮減至10個，北京、上海、杭州等核心城市供地大幅縮量，僅廣州小幅微調(diào)，供地資源配置更趨精準(zhǔn)高效。

目前694個城市，具體包括4個直轄市（北上、重慶、天津）、293個地級市、397個縣級市。其中2個一線城市，293個強二線城市和弱二線城市，397個強三四五線城市和弱三四五線城市。所以，頭部城市集中在一線城市和強二線城市里面。

其五是上半年土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入9185億元（前5月7750億元）。2020年-2025年全國土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入分別為1.9694萬億元、2.0793萬億元、1.9216萬億元、1.8538萬億元、1.8537萬億元、1.7726萬億元。

上半年土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入9185億元占全國稅收收入9.7865萬億元的9.38%（前5月為9.38%）。2020年-2025年分別為13%、12%、11.53%、8.74%、10.59%、10.05%。如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域5項稅收，占到總稅收入12%以上。

說明100塊稅收收入里面，房地產(chǎn)、建筑業(yè)等與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的稅收貢獻約12塊錢，意味著全國土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收總收入占到全國財政收入、地方財政收入、全國稅收、地方稅收的比例更高，對財政貢獻、地方收入更高。

上半年土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅2019億元，同比下降14.7%；房產(chǎn)稅2782億元，同比增長6.3%；城鎮(zhèn)土地使用稅1408億元，同比增長2.6%；土地增值稅2146億元，同比下降15.3%；耕地占用稅830億元，同比下降3.5%。

其六是上半年全國賣地收入9778億元（2020年-2025年分別為8.4142萬億元、8.7051萬億元、6.6854萬億元、5.7996萬億元、4.8699萬億元、4.1518萬億元，賣地收入自2021年之后，連續(xù)5年保持下降的趨勢。

上半年全國土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入9185億元（2020年-2025年分別為1.9694萬億元、2.0793萬億元、1.9216萬億元、1.8538萬億元、1.8537萬億元、1.7726萬億元），土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項稅收收入自2021年之后，連續(xù)5年下降。

上半年全國房地產(chǎn)總收入1.8963萬億元（全國賣地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項稅收收入），2020年-2025年分別為10.3836萬億元、10.7844萬億元、8.6070萬億元、7.6531萬億元、6.7236萬億元、5.9244萬億元，連續(xù)5年下降。

按照房地產(chǎn)總收入（全國賣地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項稅收和相關(guān)的收入）看，分別占到全國和地方一般公共預(yù)算收入、全國財政收入、地方收入更高。這是筆非常龐大收入，除稅收的財政之外，房地產(chǎn)對財政收入的貢獻非常大。

其七是根據(jù)“土地財政依賴度”統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，即國有土地使用權(quán)出讓收入除以地方一般公共預(yù)算收入，可以看出，地方對土地的依賴不斷下降。盡管2003年-2021年全國地方對土地財政依賴逐年增高，2021年后，出現(xiàn)連續(xù)3年下降。

上半年房地產(chǎn)收入1.8963萬億元，占全國一般公共預(yù)算收入12.1047萬億元的15.66%（前5月15.72%），2020年-2025年為56.77%、53.24%、42.25%、35.30%、30.60%、33.59%，說明占一般公共預(yù)算收入呈現(xiàn)邊際下降。

上半年房地產(chǎn)收入1.8963萬億元，占地方一般公共預(yù)算本級收入6.8807萬億元的27.55%（前5月27.90%），2020年-2025年為103.7%、97.08%、79.09%、65.28%、56.37%、48.52%，說明占一般公共預(yù)算收入邊際改善放緩。

上半年房地產(chǎn)收入1.8963萬億元，占全國稅收收入9.7865萬億元的19.37%（前5月19.12%（2020年-2025年分別為67%、50.39%、51.65%、42.25%、38.42%、33.59%），說明占全國稅收收入邊際下行趨勢。

如加上六項房地產(chǎn)相關(guān)稅收，稅收收入超過9000億元，加上全國賣地收入的8048億元，上半年房地產(chǎn)總收入約2萬億元。預(yù)計2020年-2025年分別為11.2142萬億元、11.7051萬億元、10萬億元、9萬億元、7萬億元、6萬億元。