公募籌備四年未申報 海淀保障房啟動海悅·梧桐苑機構間REITs招標

北京區級保障房資產證券化的分化路徑，正在逐步顯現。

2026年7月23日，北京市海淀區保障性住房發展有限公司正式發布競爭性磋商公告，啟動海悅·梧桐苑保障性租賃住房資產的機構間REITs（持有型不動產資產支持專項計劃）中介選聘工作，公開招募發行及存續階段財務顧問、專項計劃管理人。本次采購響應截止時間為2026年8月3日，是公司繼2022年公募REIT籌備后，時隔四年在存量保障房資本化路徑上做出的重要調整。

四年公募籌備未申報 資本化路徑再添新選項

回溯至2022年，海淀保障房公司早已完成公募基礎設施REITs的前置籌備。當年5月，公司發布REITs服務團隊競爭性磋商公告，明確擬以旗下保障性住房資產申報公募產品，發行階段中介費用預算上限?399萬元?，存續期管理費費率上限?0.25%/年?。

2022年6月，中航基金成功中標，敲定發行階段服務費?360萬元?、存續期費率?0.23%/年?。中介團隊敲定后，市場普遍認為海淀保租房公募REIT即將進入實質申報階段。但四年時間過去，該項目始終未向監管部門遞交正式申報材料，未進入公開申報流程。

如今機構間REITs籌備工作啟動，意味著海淀保障房體系正式開啟一套全新的存量盤活方案。不同于市場常規解讀的“替代放棄”，本次路徑調整更像是區級國資平臺，在公募REIT嚴苛的實操約束下，做出的務實分層選擇。

作為海淀區唯一區級保障房專業化運營平臺，海淀保障房公司由區國資運營公司全資控股，實控人為海淀區國資委，注冊資本?64.76億元?，核心負責轄區保租房、人才公寓的建設、收購與長期租賃運營。本次擬證券化的海悅·梧桐苑，坐落于西三旗科創板塊，總建面約?17萬平方米?，合計?2411套?人才保障性住房，配套教育、商業、社區服務等完整業態，是海淀區體量靠前的自持型保租房項目。

依托區位屬性與人才保障定位，項目租金現金流具備政策穩定性，但穩定現金流，并不等同于滿足公募REIT的市場化上市條件。

保租房公募REITs的落地門檻，遠不止現金流穩定一項。資產估值、連續運營年限、產權清晰度、凈現金流分派率、持續信息披露能力均屬剛性約束；擴募儲備資產厚度則直接影響產品長期運作空間。整套申報橫跨多部門審核，合規鏈條長、持續投入高，對區級平臺的資產儲備厚度、持續運營能力形成硬性約束。

京兩區保租房REITs路徑分化

這種門檻差異，直接體現在北京兩大區級保租房平臺的路徑分化上。

昌平保障房公司走出了“公募先行、私募跟進”的穩妥路線。2026年4月，其打包三處、合計?1394套?、建面?10.56萬平方米?的保租房資產，成功發行中航北京昌保租賃住房REIT（180503），成為北京首支區級保租房公募REIT，網下詢價與公眾有效認購倍數均創下2026年以來國內公募REIT發行紀錄。在公募平臺順利打通后，昌平保障房公司再度啟動機構間REITs全套中介招標，推進公募、機構間REITs雙軌布局。

海淀保障房的選擇則完全相反：先啟動公募前置籌備，長期未進入申報環節，選擇以機構間REITs率先推進存量盤活。

兩家同級別北京區級國資平臺，最終走向分化，核心差異不在于單項目現金流優劣，而在于資產儲備厚度與打包運作能力。昌平保障房公司除公募上市資產外，仍持有?13個?保租房及人才公寓項目，總運營面積超?65萬平方米?，?8個?項目運營滿三年，具備持續擴募、多項目組合打包的基礎，能夠持續匹配公募REIT對資產池規模與持續運營的要求。除此之外，不同平臺的公開市場運營團隊配置、合規成本承受能力存在差異，也是影響路徑選擇的隱性因素。

單項目稟賦、公開監管約束成核心壁壘

相較之下，海淀本次擬盤活的海悅·梧桐苑為單大體量項目，短期可納入資產池的儲備項目有限，支撐公募REITs持續擴募的資產厚度不足。單項目本身不構成申報的硬性障礙，但結合分派率要求、長期成長性與持續披露成本綜合考量，區屬平臺直接申報公募的綜合投入與不確定性更高，一旦審核周期拉長，前期投入易形成沉沒成本。

更關鍵的是，公募REITs對國資平臺的約束是長期且公開的。產品上市后，企業需要持續對外披露經營數據、租金變動、資產運營情況，接受二級市場投資者與輿論監督，對傳統國資保障房運營模式形成持續性合規壓力。而機構間REITs面向合格機構投資者，信息披露尺度更寬松、審核鏈條更短、運作靈活性更高。

從實操層面看，兩類產品的適配場景已逐步分化。公募REITs更適合資產儲備充足、可多項目打包、具備持續擴募能力、愿意接受公開市場強監管的成熟平臺；機構間REITs更適配單大體量、短期暫未完全匹配公募全套指標的存量資產，可在更低的合規成本下盤活存量現金流，滿足會計處理條件的項目可實現資產出表。需要明確的是，兩類產品架構、監管體系完全獨立，不存在天然的轉換通道，即便后續申報公募REITs，仍需重構交易架構、重新滿足全部監管要求，轉換成本與不確定性均較高。

本次海淀海悅·梧桐苑機構間REITs采用分批次選聘中介的模式，首批僅確定財務顧問與專項計劃管理人，審計、評估、法律服務等中介機構未納入本次采購范圍，是資產證券化項目分階段推進的行業慣例。

這種分步推進的模式，也留下了市場觀察空間。機構間REITs的資金來源具備多元屬性，若后續引入保險、產業資本等市場化外部LP，項目定價與資產價值將接受完整的市場檢驗；若更多依托體系內資金承接，雖可保障處置效率、穩住賬面估值，但資產市場化定價的爭議或將持續存在。對國資平臺而言，這是兼顧存量盤活效率與資產保值訴求的平衡方案，也是本輪保租房存量盤活周期中，區級國資的典型折中選擇。

機構間REITs成區級國資務實備選方案

國內保租房資產證券化，早已告別單一公募上市的固有路徑。政策層面持續鼓勵國資平臺通過多元工具盤活重資產、回籠資金、反哺新增建設，機構間REITs的價值正在被更多地方國資挖掘。

不同于公募REITs的強標準、強公開屬性，機構間REITs不追求一次性對接全市場投資者，更多承擔階段性盤活存量資產的功能。它并非行業最優解，卻是眾多區級國資平臺繞開公募REIT剛性準入門檻、盤活大體量單一保租房資產的可行路徑。

四年路徑調整的背后，沒有絕對的優劣對錯，只有區級國資平臺基于自身資產稟賦的現實取舍。海淀保障房的嘗試，為全國大量單體大體量保租房資產，提供了公募路徑之外的分層盤活參照范式。

后續有兩個核心維度值得持續跟蹤。一是本次機構間REITs落地后，海淀保障房是否會重啟公募申報規劃，實現雙軌并行；二是項目能否引入市場化外部資金，真正完成資產的市場化定價與盤活，而非局限于體系內資產騰挪。