北京
文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)
招商蛇口徐匯植物園項(xiàng)目，戶型分布有了更明確的消息。
項(xiàng)目將推出建筑面積約125㎡、150㎡、190㎡三種戶型產(chǎn)品。
其中，150㎡戶型將成為絕對(duì)主力，占據(jù)整盤(pán)核心位置；190㎡作為樓王產(chǎn)品，布局于社區(qū)中軸線，享受最佳景觀資源；125㎡戶型則分布在東西兩側(cè)。
從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，招商并沒(méi)有選擇大面積豪宅路線，而是在改善需求中尋找平衡。用150㎡撐起銷(xiāo)售基本盤(pán)，用190㎡拔高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，再用125㎡覆蓋更多改善客戶。
先回顧一下拿地背景。今年4月下旬的上海三批次土拍，這塊地吸引了9家房企競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)82輪競(jìng)價(jià)，招商蛇口以25%的溢價(jià)率拿下。
成交樓面價(jià)高達(dá)8.7萬(wàn)/㎡，剔除3500㎡配建后，可售樓面成本約9.6萬(wàn)/㎡。一舉打破徐匯長(zhǎng)橋板塊的歷史紀(jì)錄。
算上建安、配套、稅費(fèi)等成本，保本售價(jià)在12.5-13萬(wàn)/㎡左右，整盤(pán)均價(jià)大概率要賣(mài)到14萬(wàn)/㎡左右。
一般來(lái)說(shuō)，地價(jià)這么貴，開(kāi)發(fā)商最常見(jiàn)的做法是做高低配。用疊墅拉高溢價(jià)，讓小高層賣(mài)便宜點(diǎn)走量。但招商最終沒(méi)走這條路，而是選擇了全洋房。
5月底，項(xiàng)目總平圖公示。擬建10棟11F全洋房產(chǎn)品，共239套住宅。
為何沒(méi)做高低配，進(jìn)深網(wǎng)認(rèn)為原因有這么幾個(gè)：
第一，先天條件決定了它有做純洋房的條件。
這塊地容積率僅1.8，限高36米。1.8的容積率在徐匯內(nèi)中環(huán)間非常少見(jiàn)，天然就是做低密產(chǎn)品的胚子。按規(guī)定，33米以下每單元可以做1梯，得房率更高，33米以上就必須2梯了。
項(xiàng)目最終做的是11層洋房，層高控制在3.1-3.2米之間，既能卡在33米紅線以下保證得房率，又不會(huì)犧牲居住舒適度。全洋房方案，恰好把這塊地的低密優(yōu)勢(shì)利用到了極致。
第二，不做高低配，反而能讓整盤(pán)均價(jià)賣(mài)得更穩(wěn)。
如果做疊墅 小高層的高低配，疊墅雖然能賣(mài)貴一點(diǎn)，但小高層的價(jià)格會(huì)被壓低。而全洋房方案，所有產(chǎn)品都是洋房，沒(méi)有被犧牲的樓棟，整盤(pán)均價(jià)更容易撐住。再加上239套的總量不大，不需要通過(guò)高低配來(lái)平衡流速。
第三，產(chǎn)品力本身就是溢價(jià)的最大籌碼。
參考同區(qū)域招商清和璽的洋房，均價(jià)約12.8萬(wàn)/㎡，很快售罄。
徐匯植物園項(xiàng)目在產(chǎn)品上做了更大的文章，項(xiàng)目公園抬板設(shè)計(jì)，采用北側(cè)半抬板結(jié)構(gòu)，板下銜接城市界面，板上為居住區(qū)；南側(cè)與L型綠地?zé)o界融合，內(nèi)部形成多層次架空泛會(huì)所與景觀體系，是上海首個(gè)此類(lèi)洋房住區(qū)。
此外，社區(qū)內(nèi)部配備了約800㎡的下沉式泛會(huì)所，東側(cè)代建約2000㎡的綜合健身館，北側(cè)設(shè)置約1500㎡的凈菜市場(chǎng)，據(jù)說(shuō)會(huì)引入品牌超市、咖啡或萌寵IP店。
除兩棟樓采用拼接外，其余均為點(diǎn)式分布，每棟樓間距均超30米，矩陣式排布保證270°轉(zhuǎn)角視野及全樓層采光
這些配置放在徐匯濱江的語(yǔ)境下，足夠支撐14萬(wàn) 的單價(jià)，與其做高低配把產(chǎn)品線拉長(zhǎng)，不如把純洋房社區(qū)這個(gè)故事講透。
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