一座老廠區(qū)如何成為全國(guó)城市更新的“奉賢樣本”？ 160歲醬園“墻倒”之后：一塊地的減法，一座城的加法

寸土寸金的上海，如何在存量中求增量、在有限中拓?zé)o限？日前，國(guó)家自然資源部發(fā)布《節(jié)地技術(shù)和節(jié)地模式推薦目錄(第五批)》，上海奉賢“南橋源鼎豐醬園”項(xiàng)目成為全市唯一入選案例。這座160年的老醬園，用地減少兩成，建筑面積反增八成。這背后，是一場(chǎng)關(guān)于制度創(chuàng)新、文化傳承與民生改善的深刻實(shí)踐。記者深入一線，探尋其“減量增效”的密碼。

初夏傍晚，浦南運(yùn)河畔，晚風(fēng)拂過(guò)。紅磚老廠房與新鋪的步道相映成趣，磚砌煙囪在夕陽(yáng)下拖著長(zhǎng)長(zhǎng)的影子，三三兩兩的居民漫步其間，孩子追逐嬉鬧，年輕人靠在咖啡館外椅上聊天。

很少有人記得，兩年前，這里還是一座圍墻高聳的工業(yè)孤島。

一座老醬園的“進(jìn)”與“退”

1864年，鼎豐醬園在上海奉賢南橋創(chuàng)立。百余年前，其生產(chǎn)的“進(jìn)京乳腐”聞名遐邇，行銷京城。此后160年間，這一抹醬香穿越戰(zhàn)火與動(dòng)蕩，始終未曾斷絕。其腐乳釀造技藝被列入上海市非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，2006年，“鼎豐”獲評(píng)首批“中華老字號(hào)”。

但榮耀背后，困局早已埋下。

伴隨城市擴(kuò)張，老廠區(qū)逐漸被居民區(qū)包圍。北側(cè)緊鄰浦南運(yùn)河，卻因高聳圍墻與城市隔而不通。廠區(qū)內(nèi)44棟建筑，修建年代跨越數(shù)十年，質(zhì)量參差不齊。有限的土地空間卡住了產(chǎn)能擴(kuò)張的脖子。一邊是百年老字號(hào)的傳承，一邊是城市發(fā)展的空間訴求——醬園站在了十字路口。

2020年，鼎豐遷往現(xiàn)代化新廠址。近3萬(wàn)平方米的老廠區(qū)，何去何從？

奉賢的選擇是：不搞大拆大建，讓老建筑繼續(xù)講述城市故事。

一項(xiàng)制度“破冰”

2018年，奉賢區(qū)啟動(dòng)“南橋源”城市更新項(xiàng)目。鼎豐醬園作為其中唯一的工業(yè)遺存，被列為更新改造的重點(diǎn)。

“上海不缺商業(yè)綜合體，缺的是有溫度、有記憶的公共空間。”上海奉賢南橋源建設(shè)發(fā)展有限公司規(guī)劃計(jì)劃部經(jīng)理朱凡告訴記者，當(dāng)時(shí)定下的方向很明確——既要保留工業(yè)記憶，又要實(shí)現(xiàn)公共空間提質(zhì)擴(kuò)容。

但這條路，不好走。與上海其他工業(yè)遺存改造項(xiàng)目不同，鼎豐醬園面臨的情況更為復(fù)雜。44棟建筑產(chǎn)權(quán)交織、文保等級(jí)不一、周邊居民密布，如果走傳統(tǒng)的“產(chǎn)權(quán)人自主更新”路徑，周期漫長(zhǎng)且動(dòng)力不足。

破題的關(guān)鍵，在于用地模式的制度創(chuàng)新。朱凡介紹，鼎豐醬園采取了“土地收儲(chǔ)、帶地上建筑物出讓”的模式，通過(guò)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整明確開發(fā)指標(biāo)。同時(shí)，將沿濱河最具公共景觀價(jià)值的地塊調(diào)整為公共綠地，無(wú)償向市民開放。

這一模式的關(guān)鍵在于：既保留了具有歷史價(jià)值的工業(yè)建構(gòu)筑物，又在不新增建設(shè)用地的前提下實(shí)現(xiàn)空間提容增效與功能煥新升級(jí)。在全市同類項(xiàng)目中，極為少見。

數(shù)據(jù)最能說(shuō)明問(wèn)題——用地面積減少20%，建筑面積提升80%。其中，1.4萬(wàn)平方米地下空間的開發(fā)，增設(shè)了近300個(gè)停車位，全部向周邊居民開放。容積率由0.8提升至1.5，綠地率和公共空間同步顯著增加。

“這是‘五量調(diào)控’中‘減量增效’的生動(dòng)實(shí)踐。”朱凡說(shuō)。

一份鄉(xiāng)愁的安放

如果制度創(chuàng)新是骨架，人文底蘊(yùn)就是靈魂。

走進(jìn)更新后的鼎豐醬園，歷史的痕跡無(wú)處不在。近30米高的磚砌煙囪完整保留了原始結(jié)構(gòu)，未來(lái)將通過(guò)燈光設(shè)計(jì)成為運(yùn)河夜景地標(biāo)；蓄水塔改造為可登高的濱水觀景臺(tái)；老金屬容器變身旋轉(zhuǎn)樓梯……馬賽克墻面、水刷石、瓦罐景墻、生產(chǎn)設(shè)備，這些工業(yè)元素被重新拼貼設(shè)計(jì)，化作現(xiàn)代建筑語(yǔ)言，與通透靈動(dòng)的空間形態(tài)融為一體。

“運(yùn)河邊的醬油車間，保留了；老煙囪，保留了；腐乳車間、醋的釀造車間，都還在。”在鼎豐門市部工作數(shù)十年的經(jīng)理夏忠軍說(shuō)，許多老顧客回到這里，第一句話就是“小時(shí)候我就在鼎豐旁邊長(zhǎng)大的，希望看到老東西留下來(lái)”。

更新過(guò)程中，建設(shè)方對(duì)44棟建筑進(jìn)行了系統(tǒng)評(píng)估，將沿濱河具有歷史保護(hù)價(jià)值的核心建筑予以保留修繕，同時(shí)保留煙囪、水塔等具有工業(yè)特征的構(gòu)筑物，進(jìn)行保護(hù)性改造。

“文化要保留，新事物也要進(jìn)來(lái)，老新相結(jié)合才有味道。”夏忠軍說(shuō)。

一個(gè)“15分鐘生活圈”的落地

鼎豐醬園的更新，從一開始就不是孤立的“盆景”。

它位于南橋老城區(qū)腹地，周邊密布著大量老舊居民小區(qū)。在這里，城市更新被賦予了更樸素的使命——回應(yīng)民生關(guān)切。

圍墻打開了。原本封閉的廠區(qū)成為開放式的文化街巷，與濱河綠地連成一片。周邊居民沿著運(yùn)河散步時(shí)，可以在歷史建筑旁駐足，感受時(shí)空與記憶的交織。

停車位開放了。295個(gè)新增地下車位面向周邊居民共享，有效緩解了老城區(qū)停車難。

多元業(yè)態(tài)進(jìn)來(lái)了。餐飲、文創(chuàng)、培訓(xùn)、辦公、零售、展陳等業(yè)態(tài)陸續(xù)入駐園區(qū)。曾經(jīng)堆放醬缸的倉(cāng)庫(kù)，成為年輕人喜愛(ài)的新中式茶館；老發(fā)酵車間改造為展覽空間，定期舉辦文化活動(dòng)。

“我出生在這里，看著鼎豐廠長(zhǎng)大，鼎豐廠也看著我們長(zhǎng)大。”今年75歲的居民潘定元說(shuō)，“改造之后還保留了一部分老建筑，對(duì)我們來(lái)說(shuō)是充滿了回憶，也希望子孫后代也能來(lái)看看。”

“現(xiàn)在很多人走進(jìn)來(lái)一看才發(fā)現(xiàn)，這里不得了，原來(lái)地方這么大，而且沿河這一塊全打通了，我可以從北街一路走到橫涇。”家就在一墻之隔的居民曹國(guó)泳感慨，過(guò)去這里是不能隨便進(jìn)出的廠區(qū)，只能看到高高的煙囪，聞到濃郁的腐乳香。如今，這里不僅成為附近居民早晚都會(huì)來(lái)閑逛散步的開放式公園，“對(duì)我們老年人來(lái)說(shuō)，這里還是社區(qū)食堂，年紀(jì)大了燒飯不方便，就直接到這里的食堂吃飯。”她笑道。

椿上茶寮主理人黃蕓清看中了醬園一個(gè)老倉(cāng)庫(kù)的屋架和房梁，把它改造成了新中式茶空間。“百年醬園本身就有文化流量，在老字號(hào)里結(jié)合新東西，讓煙火氣更好地流傳下去。”

數(shù)據(jù)顯示，“南橋源”城市更新項(xiàng)目累計(jì)新增公共活動(dòng)空間8萬(wàn)平方米、公共設(shè)施用地16萬(wàn)平方米，高效更新利用土地20萬(wàn)平方米。

一種可復(fù)制的路徑

從百年醬香到創(chuàng)新活力，從封閉廠區(qū)到城市客廳。鼎豐醬園的蝶變，為超大城市存量發(fā)展時(shí)代的土地集約利用與城市文化傳承，提供了三重可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)——

模式可復(fù)制。收儲(chǔ)再供、帶建筑物出讓、功能轉(zhuǎn)換，破解了工業(yè)遺存改造中“產(chǎn)權(quán)不清、用途不明、動(dòng)力不足”的普遍難題。

路徑可復(fù)制。規(guī)劃引領(lǐng)、設(shè)計(jì)賦能、產(chǎn)教融合，以有限空間承載復(fù)合功能。

價(jià)值可復(fù)制。存量盤活不是“退而求其次”，而是“優(yōu)中選優(yōu)”，能夠以點(diǎn)帶面，帶動(dòng)整個(gè)老城區(qū)片區(qū)的更新活力再生。

夕陽(yáng)西下，浦南運(yùn)河波光粼粼。老煙囪靜靜矗立，注視著這座城市的過(guò)去與未來(lái)。百年醬園的醬香，飄進(jìn)了新的時(shí)代。

(來(lái)源：上海奉賢)