福建
五緣灣的開(kāi)發(fā)時(shí)序正在走向終點(diǎn)。根據(jù)土地出讓記錄，五緣灣核心區(qū)一線臨海住宅用地自2020年后便無(wú)新增。這意味著，過(guò)去五年間，板塊內(nèi)再無(wú)一線臨海地塊進(jìn)入市場(chǎng)。當(dāng)前能夠以一手狀態(tài)購(gòu)買(mǎi)的一線臨海住宅，全部來(lái)自2020年之前的土地儲(chǔ)備。五緣灣TOD陸拾島是這批儲(chǔ)備中最后完成開(kāi)發(fā)的一塊，計(jì)容建面約6.3萬(wàn)㎡，其中別墅部分約60席。
五緣灣板塊現(xiàn)有住宅約2.7萬(wàn)套，別墅僅315戶，占比約1.1%。而在2010年之前，這一比例曾經(jīng)更高——早期入市的項(xiàng)目中，低密產(chǎn)品的占比相對(duì)更大。隨著后續(xù)高層住宅的持續(xù)入市，低密產(chǎn)品的占比被逐年稀釋。五緣灣TOD陸拾島別墅部分約60席的體量，在五緣灣別墅總量中占比接近五分之一。首批40席取證后一周備案30套，整體預(yù)售均價(jià)約10.8萬(wàn)/㎡，最高單價(jià)超18萬(wàn)/㎡。
在五緣灣的供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，這批房源的特殊性體現(xiàn)在兩個(gè)維度。地塊位置上，它是頭排一線臨海宅地的收尾批次。五緣灣環(huán)灣區(qū)域的臨海地塊從2005年起陸續(xù)出讓?zhuān)?020年全部完成。陸拾島所在的地塊是最后一批完成出讓的臨海地塊之一，不存在“下一塊”的可能性。產(chǎn)品形態(tài)上，它在以高層住宅為主的板塊供應(yīng)中提供了低密選項(xiàng)。五緣灣板塊在售及待售的項(xiàng)目中，高層住宅是絕對(duì)主力，容積率普遍在3.1以上。能夠提供低密別墅形態(tài)的，目前僅有陸拾島一個(gè)項(xiàng)目。
當(dāng)這兩個(gè)維度同時(shí)成立時(shí)，項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)不同于早期入市的同類(lèi)產(chǎn)品。早期的別墅項(xiàng)目入市時(shí)，板塊內(nèi)還有后續(xù)的低密用地等待出讓?zhuān)I(mǎi)家可以在多個(gè)項(xiàng)目之間從容比較。而陸拾島入市時(shí)，板塊內(nèi)的低密用地已經(jīng)全部出讓完畢，買(mǎi)家面對(duì)的是一個(gè)“沒(méi)有下一個(gè)”的市場(chǎng)。
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