一周豪擲百億拿地后，保利置業擬發98億債券“補血”，上半年還預虧超7億

本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

短時間豪擲百億元搶地后，保利置業（00119.HK）開啟新一輪融資。

近日，保利置業（00119.HK）一筆近百億的公司債券發行申請獲上交所受理。

根據《保利置業集團有限公司2026年面向專業投資者公開發行公司債券募集說明書》（以下簡稱《募集說明書》），本次擬發行債券總額不超過98.26億元，募集資金扣除發行費用后，將全部用于償還到期或回售的公司債券。

就在一個多月前，保利置業在上海、武漢、深圳三座城市連續競得三宗住宅用地，累計耗資超過100億元，其中深圳粵海地塊刷新深圳住宅樓面價紀錄。

在持續加碼核心城市的同時，保利置業近期還披露了近十年來首次中期虧損預警，銷售規模、盈利能力均面臨一定壓力。

圖源：圖蟲創意

百億搶地后，再發98億元債券置換舊債

根據《保利置業集團有限公司2026年面向專業投資者公開發行公司債券募集說明書》（以下簡稱《募集說明書》），本次擬發行債券總額上限98.26億元，采取分期發行，到期一次性還本，期限為不超過（含）10年。

保利置業稱，本次公司債券募集資金扣除發行費用后，擬全部用于償還到期或回售的公司債券。《募集說明書》顯示，2026年9月8日至2028年4月16日期間，保利置業共有10只債券將陸續到期或進入回售期，對應本金余額103.26億元。

保利置業擬償還到期或回售的公司債券明細，圖源：《募集說明書》

對于融資渠道仍保持暢通的房企而言，“以新換舊”已成為常見的債務管理方式。2025年1月，保利置業獲準公開發行不超過70億元公司債券，此后分五期累計發行65億元，募集資金全部用于置換、償還到期債券。

此次再度啟動近百億元融資，或與其近期大規模土地投資帶來的資金支出有關。

據時代財經統計，今年5月29日至6月5日一周時間內，保利置業先后在上海、武漢、深圳三座核心城市拿下三宗宅地，合計耗資約100.62億元，其中兩宗地塊均刷新區域樓面價紀錄。

其中，熱度最高的深圳粵海地塊于6月5日出讓，六大央國企同臺競拍。經過291輪線下競價，保利置業以57.72億元拿下，溢價率高達105.74%，樓面價約10.87萬元/平方米，刷新深圳宅地單價紀錄。

根據中指研究院統計，今年上半年，保利置業權益拿地金額排名行業第八，領先國貿地產（93億元）、濱江集團（93億元）、中海地產（60億元）等房企。上半年，保利置業實現銷售額232億元，位列行業第13。

預虧7億-8億，近年首次中期虧損

保利置業與保利發展（600048.SH）同屬保利集團旗下房地產開發平臺，但兩家公司在規模和定位上存在明顯差異。

作為集團住宅開發的主力平臺，保利發展近年來銷售規模長期位居行業第一梯隊。今年上半年，保利發展實現全口徑銷售金額1351億元，位列行業榜首；同期，保利置業實現合同銷售金額232億元，僅為前者的約17%。

不過，近年來保利置業也在不斷提升行業排名，并持續優化投資布局。

財報顯示，2023-2025年，保利置業全年合約銷售金額分別為536億元、542億元和502億元，整體保持在500億元左右，在克而瑞銷售榜上的排名由第27位提升至第17位，并進一步升至第15位。

與此同時，保利置業持續將新增資源向核心城市集中——2023年新增土地投資約221億元，近九成布局長三角地區；2024年保持審慎投資策略，全年僅新增6個項目；2025年新增土地投資進一步增至270億元，共獲取15個項目，其中84%的資金投向廣州、上海、杭州。

今年上半年，保利置業又連續競得上海、深圳、武漢三宗熱門宅地，權益拿地金額升至行業第八位。

在持續加碼投資的同時，保利置業經營端仍面臨一定壓力。

今年上半年，保利置業實現合同銷售金額232億元，銷售面積79.9萬平方米，同比分別下降13.11%、16.86%。而年初，保利置業將全年銷售目標定為500億元，上半年完成率46.4%。

盈利能力也出現明顯下滑。7月2日，保利置業發布盈利預警，預計2026年上半年歸母凈利潤虧損7億-8億元，而2025年同期盈利2.08億元，同比由盈轉虧，這也是公司近十年來首次出現中期虧損。公司上一次全年錄得較大規模虧損還是2015年，當年凈利潤為虧損24.40億元。

事實上，業績壓力一季度便已顯現。今年一季度，保利置業實現營業收入22.69億元，同比下降68.06%；凈利潤4524.8萬元，同比下降58.20%，意味著虧損壓力主要集中在二季度釋放。

對于業績預虧，公司解釋稱，一方面，上半年交付項目較去年同期減少，導致收入階段性下降；另一方面，房地產市場仍處于底部調整階段，市場量價持續承壓，物業開發業務結轉毛利率下降，同時部分長庫存項目去化，進一步拖累整體盈利水平。

目前，保利置業在售項目主要分布在上海、廣州、深圳等一線城市以及山東、湖北、廣西、浙江、江蘇、云南、貴州等省份。一線城市銷售表現較好，其中端午推出的廣州荔灣保利·怡璟灣首開去化90套，位列中心四區六月銷量冠軍；去年入市的深圳寶安中心區保利瑧譽推出的兩批房源整體已去化完畢。

整體來看，2023年、2024年、2025年和2026年一季度，保利置業營業毛利率分別為18.70%、16.31%、18.62%和16.83%。公司在《募集說明書》中提示，若后續房地產行業政策出現不利變化或市場競爭進一步加劇，公司凈利潤仍可能出現波動，并對盈利能力及償債能力帶來一定影響。

保利置業所面臨的課題，也是當前行業共同面對的現實。根據Wind統計數據，截至7月20日，已有79家上市房企發布2026年上半年業績預告，行業報憂仍占多數。