北京
文/上海進深 嚴明會
前不久，寶山又出了一個積分盤。
金茂錦棠首開68套疊墅，建面約153-192㎡產品，首日認購124組，認購率超過180%，觸發積分制。
最終有效認購123組，認購率突破180%。
7月21日開盤當天，26分鐘就售罄。
熱度高有兩大原因：
一是寶山缺乏4層真疊墅，且此次房源供給數量不多；二是產品定位非常貼合改善需求。
這次首開的主力產品建面約153-192㎡，備案均價65200元/㎡。
定價方式也很有看點。
傳統疊墅市場幾乎遵循同一套邏輯：下疊擁有花園和地下室，因此價值最高；上疊擁露臺，但附加值相對有限，所以價格通常會低一些。
金茂錦棠卻反著來，部分上疊產品的價格甚至超過了下疊。
下疊邊戶價格明顯高于中間戶，溢價幅度達到18%；而上疊邊戶與中間戶之間的價差僅有7%左右。
于是，一個有趣的局面出現了。
高價邊戶的存在，反而把下疊中間戶襯托成了整個項目里最具吸引力的選擇。
尤其是南側部分房源，單價甚至下探至5.4萬元/㎡左右，如6幢33-102。
要知道，作為同板塊前作，一河之隔的金茂棠前小高層產品已經站穩5.1萬元/㎡價格帶。
疊墅產品繞不開一個核心指標：實得面積。
房價中有地下室面積的標注，這是疊墅產品的核心價值點之一。
下疊的籌碼是地下室。面積普遍在56-81㎡之間，其中4號樓有三套房源的地下室做到了81㎡，比其他下疊多出將近30㎡。這多出來的空間折算到總價里，單價被拉低。
上疊也配了地下室。29-42㎡的贈送面積在上疊產品里不多見。大部分項目的上疊只送露臺，金茂這次等于給了上疊業主雙層附贈：地上有露臺，地下有儲藏。
其中13號樓兩套上疊的地下室達到了42.5㎡，總價控制在1185萬左右，在上疊序列中性價比很突出。
如果把時間線拉長，金茂錦棠的火爆，其實是區域需求積壓后的集中釋放。
寶山過去幾年并不缺住宅，缺的是像樣的改善產品。真正意義上的低密產品，市場上一只手幾乎就數得過來。
大量改善家庭完成了第一次置業、第二次改善，預算來到1000萬元上下，卻始終找不到匹配的產品。
他們不想繼續住高層，也買不起西南豪宅，更不愿意跨區遷移。
他們需要的是一套能夠承接未來十年生活的房子，而金茂錦棠恰好出現在這個時間點。
更重要的是，市場已經提前替它完成了一輪客戶教育。
金茂棠前作為金茂上海棠系壹號作品，金茂棠前去年六開六捷，包攬寶山年度成交總套數、總金額、總面積的“三冠王”。
錦棠作為棠系進階之作，承接的不只是品牌口碑，更是一群已經驗證過的、具備購買力的等待者。
在產品形態上，金茂錦棠以“一墅一定，一宅一作”為理念，從獨門獨戶的建筑規制到臻裝美學的定制，再到分戶式五舒科技系統，以六大高定體系將細節控推向了極致。
產品端也做了迭代，分戶式科技系統解決了疊墅能耗高的老毛病，獨門獨梯獨戶保障了私密性，甚至還有一套定制門牌的儀式感，上疊命名“×棠”，下疊命名“錦×”，交付時一并送達。
這些細節在目標客群眼中，都構成了值得買的理由。
相關公司：金茂服務hk00816
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