半年賣了3萬(wàn)多套！長(zhǎng)沙二手房交易飆升

長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)正迎來(lái)結(jié)構(gòu)性行情，剛需購(gòu)房需求成為拉動(dòng)成交的核心動(dòng)力。

中房報(bào)記者 趙春林 長(zhǎng)沙報(bào)道

等待半年之后，長(zhǎng)沙的劉女士以總價(jià)不到90萬(wàn)元，購(gòu)買了鳳凰大廈一套建筑面積約164平方米的三室兩廳的二手住宅。

劉女士說(shuō)，雖然小區(qū)是老舊了一點(diǎn)，但總價(jià)比去年底便宜了好幾萬(wàn)元。

普睿數(shù)智湖南區(qū)域發(fā)布的研究報(bào)告顯示，今年上半年，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手住宅成交34530套，比去年同期多2822套，同比增長(zhǎng)8.9%，環(huán)比去年下半年增長(zhǎng)5.1%；成交總金額從去年同期的約339億元增加到341億元，增幅0.5%。

從成交價(jià)格看，2026年上半年，長(zhǎng)沙二手房套均成交總價(jià)約98.6萬(wàn)元，比去年同期的106.9萬(wàn)元減少8.3萬(wàn)元；成交均價(jià)約8437元/平方米，同比下跌約6%。

在長(zhǎng)沙房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士李女士看來(lái)，近年來(lái)，長(zhǎng)沙二手房成交持續(xù)增長(zhǎng)，且新增成交更多集中在較低總價(jià)房源，凸顯市場(chǎng)剛需支撐特征。

成交重心轉(zhuǎn)向低總價(jià)

從月度成交量看，今年上半年，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)走出了一輪回暖行情。

春節(jié)后，3月份，長(zhǎng)沙二手房成交升至6720套，每100套掛牌房源對(duì)應(yīng)成交8.8套，接近季節(jié)性需求集中釋放形成的階段高點(diǎn)；5月成交進(jìn)一步增至7470套，成為2026年上半年高點(diǎn)，百套掛牌成交數(shù)升至9.6套；6月成交回落至6166套，環(huán)比下降17.5%，百套掛牌成交數(shù)降至7.8套。6月成交雖然較5月降溫，但仍比去年同期多成交707套，同比增長(zhǎng)約13%。

對(duì)比2026年1月和6月，在兩個(gè)月掛牌量均達(dá)到20套以上的960個(gè)可比小區(qū)中，掛牌均價(jià)下降的有745個(gè)，占78%，賣方對(duì)價(jià)格的調(diào)整不再是少數(shù)行為。

也就是說(shuō)，2026年上半年，長(zhǎng)沙二手房雖然仍以價(jià)格調(diào)整為主，但并不是所有小區(qū)整齊下跌，二手房整體跌幅在收窄。

值得注意的是，2026年上半年，長(zhǎng)沙二手房成交重心繼續(xù)向低總價(jià)移動(dòng)。總價(jià)70萬(wàn)元以下房源成交占比已由去年同期的32.1%升至36.3%，提高4.2個(gè)百分點(diǎn)；總價(jià)90萬(wàn)元以下房源，已占全部成交的55.5%；總價(jià)150萬(wàn)元以上房源的成交占比，則由去年同期的16.4%下降至13.3%，減少3.1個(gè)百分點(diǎn)。

為什么超過(guò)一半的買家對(duì)總價(jià)在90萬(wàn)元以下的二手房較為青睞？普睿數(shù)智湖南區(qū)域研究人士給出的解釋是，90萬(wàn)元以下購(gòu)房者的需求通常更直接：自住、結(jié)婚、通勤、入學(xué)，或者從租房轉(zhuǎn)向持有。價(jià)格進(jìn)入承受范圍后，需求較容易轉(zhuǎn)化為成交。150萬(wàn)元以上的首改和改善性客戶，往往已經(jīng)持有住房。原有住房能否順利出售，會(huì)直接影響下一套房的購(gòu)買。舊房賣得慢，置換鏈條就難以運(yùn)轉(zhuǎn)。

低總價(jià)需求在增加，低總價(jià)的二手房房源也越來(lái)越多。今年上半年，長(zhǎng)沙總價(jià)70萬(wàn)元以下二手房源的掛牌占比提高了3.2個(gè)百分點(diǎn)。

此外，房齡也已成為買家價(jià)格之外看重的一條重要篩選線。在今年上半年的成交樣本中，房齡10年以內(nèi)房源占比39.2%，房齡25年以上老房只占5.8%；房齡5年以內(nèi)房源成交均價(jià)約9366元/平方米，房齡25年以上房源成交均價(jià)約6336元/平方米，兩者相差約48%。

二手房掛牌量持續(xù)上升

隨著成交量的增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙二手房掛牌量也在增長(zhǎng)。

截至2025年末，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手房掛牌量約64563套；到2026年6月底，長(zhǎng)沙二手房掛牌量已升至79127套，半年凈增14564套，增幅22.6%，已連續(xù)8個(gè)月上升。按6月末掛牌量和近3個(gè)月月均成交速度測(cè)算，當(dāng)前長(zhǎng)沙二手房掛牌規(guī)模相當(dāng)于11.7個(gè)月的成交量。

“這個(gè)指標(biāo)不代表現(xiàn)有房源需要11.7個(gè)月才能全部賣完。”普睿數(shù)智湖南區(qū)域研究人士強(qiáng)調(diào)，其反映的是供應(yīng)規(guī)模與當(dāng)前成交能力之間的相對(duì)關(guān)系，房源增加速度快于市場(chǎng)消化速度，買方的選擇自然越來(lái)越多。

比近8萬(wàn)套掛牌量更值得關(guān)注的，是這些二手房源已經(jīng)掛牌多久。截至6月底，長(zhǎng)沙掛牌超過(guò)一年的二手房源達(dá)33795套，占全部掛牌房源的42.8%；掛牌超過(guò)兩年的占14.8%；還有501套房源從2020年至2021年掛牌至今。相當(dāng)一部分掛牌房源并非近期新增供應(yīng)，而是長(zhǎng)期沒(méi)有被市場(chǎng)接受。

據(jù)他分析，有的二手房源房齡、樓層、戶型或朝向存在短板，有的小區(qū)同質(zhì)二手房源較多，有的房源報(bào)價(jià)長(zhǎng)期高于實(shí)際成交水平，還有部分業(yè)主的出售意愿并不強(qiáng)烈或并不明確，導(dǎo)致房源掛牌時(shí)間較長(zhǎng)。

不過(guò)，總體來(lái)看，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)正迎來(lái)結(jié)構(gòu)性行情，剛需購(gòu)房需求成為拉動(dòng)成交的核心動(dòng)力。