上海樓市開(kāi)始離譜了！浦東新區(qū)前灘板塊從14萬(wàn)變成9.5萬(wàn)

最近大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，只要聊到房子，身邊的氣氛就變得很微妙。我身邊不少人都在說(shuō)，現(xiàn)在不是買不買得起的問(wèn)題，而是敢不敢買的問(wèn)題。上周末我去浦東前灘那邊見(jiàn)個(gè)朋友，路過(guò)幾家中介門店，發(fā)現(xiàn)里面坐著的經(jīng)紀(jì)人比顧客還多，這景象跟兩年前完全是兩個(gè)世界。

更讓我意外的是，朋友隨口提了一句，說(shuō)他關(guān)注的一套前灘房子，去年同戶型掛牌價(jià)還在14萬(wàn)/平方米左右晃悠，最近成交的一套直接滑到了9.5萬(wàn)/平方米。一開(kāi)始我還不信，覺(jué)得是不是數(shù)據(jù)有誤，結(jié)果自己上網(wǎng)一查，還真是。這降幅，擱誰(shuí)不得倒吸一口涼氣？前灘這地方，前幾年可是被不少人看成是“下一個(gè)陸家嘴”，是上海樓市里最硬的那塊骨頭之一。如今這塊骨頭突然變軟了，讓人不得不感慨，樓市的邏輯，是真的變了。

地王隔壁的“平價(jià)房”，市場(chǎng)在教人敬畏

說(shuō)起來(lái)，前灘這輪價(jià)格回調(diào)，跌得最狠的還不是那些老破小，反而是前幾年被炒得最兇的次新學(xué)區(qū)房。我有個(gè)大學(xué)同學(xué)，2021年年初差點(diǎn)上車前灘某盤，當(dāng)時(shí)單價(jià)已經(jīng)沖到16萬(wàn)，他猶猶豫豫沒(méi)下手，總覺(jué)得還能漲。結(jié)果現(xiàn)在回頭看，估計(jì)得暗自慶幸當(dāng)時(shí)沒(méi)當(dāng)那個(gè)“接盤俠”。

這一輪下調(diào)，表面上看是政策收緊的結(jié)果，但深層次的原因其實(shí)更樸素——房子的金融屬性正在剝離，居住屬性開(kāi)始回歸。以前大家買房，眼睛盯著的是倒掛差價(jià)，是未來(lái)的規(guī)劃藍(lán)圖。前灘當(dāng)時(shí)的概念確實(shí)好，國(guó)際商務(wù)區(qū)、優(yōu)質(zhì)教育資源、濱江綠地，樣樣拿得出手，資本自然趨之若鶩。

但現(xiàn)在情況不同了。一方面是全國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變化，該買房的85后、90后基本都上了車，甚至背上了重重的殼；另一方面是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境讓大家的收入預(yù)期變得保守。我以前認(rèn)識(shí)的中介小哥，現(xiàn)在朋友圈都不發(fā)豪宅大平層了，天天轉(zhuǎn)發(fā)各種租房信息和生活小妙招，比如怎么用白醋和小蘇打清洗家里的水垢，說(shuō)現(xiàn)在這才是剛需。這轉(zhuǎn)變雖然滑稽，但也真實(shí)反映了市場(chǎng)——當(dāng)潮水退去，才知道誰(shuí)在裸泳，那些沒(méi)有產(chǎn)業(yè)和人口持續(xù)流入支撐的虛高板塊，價(jià)格必然要經(jīng)歷一場(chǎng)痛苦的擠泡沫過(guò)程。

普通人的機(jī)會(huì)與算賬，不比以前劃算了？

那問(wèn)題來(lái)了，前灘從14萬(wàn)降到9.5萬(wàn)，對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)意味著什么？是不是該抄底了？

我的看法是，這得分開(kāi)看。對(duì)于純剛需或者剛改的家庭來(lái)說(shuō)，這絕對(duì)是一個(gè)可以靜下心來(lái)挑挑揀揀的好時(shí)機(jī)。以前14萬(wàn)的時(shí)候，普通人連上桌談判的資格都沒(méi)有，現(xiàn)在降到9.5萬(wàn)，雖然依然不便宜，但至少有了上桌談價(jià)格的底氣。我一個(gè)在張江做芯片設(shè)計(jì)的朋友，最近就在認(rèn)真考慮前灘的二手房。他的邏輯很簡(jiǎn)單：以前覺(jué)得遙不可及，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)賣掉手里的老破小，再加上這幾年的積蓄，居然能夠得著了。而且前灘的配套確實(shí)成熟，上班通勤時(shí)間能縮短一半，這對(duì)于每天在高壓工作下的人來(lái)說(shuō)，是實(shí)打?qū)嵉男腋８刑嵘?/p>

不過(guò)，我也要潑一盆冷水。如果你是抱著投資心態(tài)想沖進(jìn)去，指望它短期內(nèi)再翻個(gè)跟頭，那我勸你還是把錢存銀行吃利息更穩(wěn)妥。現(xiàn)在的樓市已經(jīng)告別了閉眼買都賺錢的時(shí)代。我們要算一筆賬：9.5萬(wàn)/平方米，一套100平的房子總價(jià)就是950萬(wàn)，再加上稅費(fèi)和中介費(fèi)，成本直奔千萬(wàn)。首付30%也要近300萬(wàn)，剩下的650萬(wàn)貸款，按現(xiàn)在的利率，30年等額本息月供接近3萬(wàn)塊。在當(dāng)前就業(yè)市場(chǎng)仍有波動(dòng)、中年失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)若隱若現(xiàn)的情況下，這每個(gè)月3萬(wàn)塊的支出，就像懸在頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍。所以，現(xiàn)在買房，比的不是誰(shuí)膽子大，而是誰(shuí)算得精、誰(shuí)扛得住。

政策暖風(fēng)頻吹，但別把預(yù)期打太滿

最近這段時(shí)間，關(guān)于樓市的政策確實(shí)沒(méi)斷過(guò)。從降低首付比例到下調(diào)房貸利率，再到部分城市放開(kāi)限購(gòu)，能明顯感覺(jué)到上面在托底。有人說(shuō)這是“新規(guī)落地”，也有人說(shuō)是“補(bǔ)貼福利”的前奏。

但我想說(shuō)的是，政策底和市場(chǎng)底之間，往往還隔著一個(gè)漫長(zhǎng)的“情緒底”。就好像咱們平時(shí)家里包餃子，面和軟了加面，面硬了加水，但不管是加水還是加面，面團(tuán)都需要時(shí)間醒一醒才能好用。現(xiàn)在的樓市就在這個(gè)“醒面”的階段。政策的利好傳導(dǎo)到購(gòu)房者的信心上，需要時(shí)間。我身邊不少朋友現(xiàn)在的心態(tài)就是：再看看，萬(wàn)一還能再降點(diǎn)呢？這種“等等黨”的思維一旦形成，市場(chǎng)的成交量就很難在短時(shí)間內(nèi)爆發(fā)。

不過(guò)，對(duì)于真正有居住需求的人來(lái)說(shuō)，這種觀望期反而是個(gè)難得的機(jī)會(huì)窗口。因?yàn)槟阌写蟀训臅r(shí)間去和房東砍價(jià)，去挑剔房子的樓層、朝向和裝修。不像前幾年那樣，買房全靠搶，連房子長(zhǎng)什么樣都沒(méi)看清就簽了合同。

放下執(zhí)念，房子最終還是用來(lái)住的

聊了這么多數(shù)據(jù)、政策和趨勢(shì)，我想回到最樸素的一個(gè)道理：房子，終究是用來(lái)住的。我們這一代人，或許是被房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲給慣壞了，潛意識(shí)里總覺(jué)得買房就必須增值。但回顧歷史，看看那些名著里的描述，無(wú)論是《紅樓夢(mèng)》里的大觀園，還是《金瓶梅》里的清河縣宅邸，房子最重要的功能始終是遮風(fēng)擋雨、安放一家人的喜怒哀樂(lè)。

現(xiàn)在的年輕人活法已經(jīng)變了，結(jié)婚率下降、生育意愿降低，很多人開(kāi)始反思，為了一套房子耗盡兩代人的積蓄，背上三十年的債務(wù)，到底值不值得？我認(rèn)識(shí)一對(duì)90后小夫妻，他們沒(méi)買房，而是租住在前灘附近的一個(gè)老小區(qū)里，孩子就在旁邊的公立學(xué)校讀書(shū)。他們告訴我，現(xiàn)在不用還房貸，每年都能帶孩子出國(guó)旅游一趟，生活質(zhì)量很高。當(dāng)然，這不是說(shuō)買房不好，而是說(shuō)我們要根據(jù)自己的實(shí)際能力和需求來(lái)做選擇。

如果前灘這輪降價(jià)，能讓更多在陸家嘴、張江上班的年輕人看到安家的希望，能讓那些為了孩子上學(xué)不惜一切代價(jià)的家長(zhǎng)稍微喘口氣，那這未必是一件壞事。市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)，有時(shí)候比任何行政命令都來(lái)得更直接、更有效。

結(jié)語(yǔ)

上海樓市的這波調(diào)整，從14萬(wàn)到9.5萬(wàn)，表面看是數(shù)字的縮水，實(shí)則是社會(huì)心態(tài)的重塑。它讓我們看清了一個(gè)現(xiàn)實(shí)：沒(méi)有任何東西會(huì)只漲不跌，包括被神話了的一線城市房產(chǎn)。

對(duì)于普通人而言，不必因?yàn)閮r(jià)格的波動(dòng)而過(guò)度焦慮，更不必被一些極端的言論帶了節(jié)奏。如果你是剛需，手頭資金充足，收入也穩(wěn)定，那現(xiàn)在確實(shí)是個(gè)不錯(cuò)的入手時(shí)機(jī)，可以多看多比，大膽砍價(jià)。如果你還在觀望，那也不必著急，市場(chǎng)的底部從來(lái)都不是一個(gè)點(diǎn)，而是一個(gè)區(qū)間。守好錢袋子，保持現(xiàn)金流，比什么都重要。

最后想問(wèn)問(wèn)大家，你們所在的城市，房?jī)r(jià)最近有什么變化嗎？面對(duì)這輪調(diào)整，你們是選擇出手還是繼續(xù)等待？歡迎在評(píng)論區(qū)留言，一起聊聊咱們普通人的買房經(jīng)。