第一家「起死回生」的民營(yíng)房企，誕生了！

過去幾年，地產(chǎn)行業(yè)幾乎形成了一條鐵律——千億民營(yíng)房企一旦暴雷，幾乎難以挽回。

出險(xiǎn)千億民企結(jié)局幾乎只有一種：展期，股價(jià)下跌，戴上*ST，最終黯然退市。

陽(yáng)光城，銷售額最高時(shí)突破2000億，僅兩年后走向退市；曾沖千億的藍(lán)光2021年出險(xiǎn)，2023年走向退市。還有中南、新力、泰禾…名單很長(zhǎng)，都是一條路。

然而，一場(chǎng)幾乎沒人相信會(huì)發(fā)生的逆轉(zhuǎn)，居然真的發(fā)生了。

7月2日，金科股份發(fā)布公告，正式撤銷股票交易退市風(fēng)險(xiǎn)警示。那頂壓在它頭上很久的*ST帽子，被摘掉了。

消息出來(lái)當(dāng)天，金科股票二級(jí)市場(chǎng)瞬間漲停，市值強(qiáng)勢(shì)反彈，直上130億，相當(dāng)于1/3個(gè)萬(wàn)科！遠(yuǎn)超碧桂園、融創(chuàng)！

更離譜的是，它不僅卷土重來(lái)，而且似乎還要大干一場(chǎng)。

摘帽僅僅6天后，7月8日，金科宣布，與家樂福中國(guó)多家下屬公司簽署協(xié)議，將全國(guó)多個(gè)城市家樂福超市改造為金科全新社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線“金·WALK”。

按照規(guī)劃，“金·WALK”將告別大賣場(chǎng)模式，轉(zhuǎn)向融合AI科技、社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老、健康、親子等場(chǎng)景的新型社區(qū)商業(yè)中心。

作為全國(guó)第一家完整走完司法重整全流程、成功摘帽的千億級(jí)上市民營(yíng)房企，起死回生后，金科不僅盤活賬面，重新走起來(lái)，更是在試圖奔跑，追趕時(shí)代，把資產(chǎn)真正運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)。

今天濤哥就拆開看看，金科是怎么從千億巔峰跌落，一步步走出深淵。

1

金科的崩塌

三張骨牌推倒千億“帝國(guó)”

要理解它如何起死回生，首先，要回到三年前擊倒金科的三張骨牌。

第一張骨牌：商票失守

2021年，是金科最后的高光時(shí)刻。這一年，其銷售額約1840億元，連續(xù)多年穩(wěn)居全國(guó)房企TOP20，是民營(yíng)房企中的代表企業(yè)。

但高速擴(kuò)張的另一面，是越來(lái)越依賴商票。2021年一年累計(jì)簽發(fā)商業(yè)承兌匯票超百億，大量工程款和材料款均由供應(yīng)商墊資開發(fā)。

11月，市場(chǎng)傳出金科商票逾期消息，公司第一時(shí)間公開否認(rèn)，幾個(gè)月后這份聲明便被現(xiàn)實(shí)打臉。

2022年1月，大批供應(yīng)商聚集重慶總部討債，總部大門被砸——這是揭開其資金鏈斷裂的第一聲驚雷。

此后，危機(jī)徹底失控。金科拒付到期商票1200余筆，金額超過7億。全國(guó)多個(gè)項(xiàng)目相繼停工。現(xiàn)金不斷流出，卻幾乎沒有流入。第一張骨牌，自此倒下。

第二張骨牌：信用崩塌

商票只是一個(gè)開始。很快，金科一筆3.5億美元境外優(yōu)先票據(jù)無(wú)法按期兌付，正式構(gòu)成債務(wù)違約。

這是壓垮金科的最重一擊。金融機(jī)構(gòu)抽貸，融資渠道徹底關(guān)閉，銀行賬戶和股權(quán)被凍結(jié)。集團(tuán)層面幾乎失去自由調(diào)度現(xiàn)金的能力；

極端情況下，多個(gè)項(xiàng)目的售樓處和財(cái)務(wù)室里，地方政府、施工方、信托公司等幾方債權(quán)人，現(xiàn)場(chǎng)搶奪項(xiàng)目公章、財(cái)務(wù)章，項(xiàng)目停擺，金科進(jìn)入至暗時(shí)刻。

第三張骨牌：司法審判

2023年5月，重慶端恒建筑因一張35.4萬(wàn)元逾期未兌付的商業(yè)承兌匯票，直接向法院申請(qǐng)對(duì)金科破產(chǎn)重整。

同年7月，金科董事會(huì)申請(qǐng)重整，邁入主動(dòng)求生狀態(tài)。自此，地產(chǎn)史上最龐大的一場(chǎng)債務(wù)大重組正式拉開序幕。

2024年4月22日，重慶市第五中級(jí)人民法院裁定受理重整申請(qǐng)，金科股票正式披星戴帽，變成*ST金科。

隨著債權(quán)申報(bào)全面展開，這場(chǎng)危機(jī)真正體量首次完整呈現(xiàn)——1470億債務(wù)、8400家債權(quán)人、30多個(gè)城市。

龐大債務(wù)下，壓在金科身上的是三個(gè)“第一”：

A股歷史上第一家進(jìn)入司法重整程序的大型全國(guó)化上市房企；

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迄今為止體量第一大的司法重整案；

地方上有史以來(lái)涉案金額第一高的企業(yè)重組。

彼時(shí)，市場(chǎng)幾乎一致認(rèn)為，金科，大概率會(huì)成為下一家退市房企。

2

艱難的重整

兩年半用三個(gè)動(dòng)作自救

從2023年7月主動(dòng)申請(qǐng)重整，到2025年年底完成，兩年半里，金科用三個(gè)動(dòng)作進(jìn)行自救：

第一個(gè)動(dòng)作，“保交樓”守住入場(chǎng)券

拿到重整資格之后，重慶市委、市政府啟動(dòng)“府院聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，同時(shí)，四大AMC（資產(chǎn)管理公司）之一的長(zhǎng)城資產(chǎn)，精準(zhǔn)向項(xiàng)目續(xù)建輸血，為整個(gè)重整提供制度框架和資金支持。

此后累計(jì)保交房超31萬(wàn)套，整體完成率超98%。房子蓋起來(lái)了，資產(chǎn)價(jià)值才穩(wěn)固下來(lái)，也才能穩(wěn)住8400家債權(quán)人。

第二個(gè)動(dòng)作：用“三板斧”化解債務(wù)

真正困難的是，怎么化解1470億債務(wù)？在2025年1月的重整方案里，團(tuán)隊(duì)拿出了教科書級(jí)的化債“三板斧”：

第一斧，重新搭建股權(quán)結(jié)構(gòu)。實(shí)施資本公積金轉(zhuǎn)增52.94億股，其中30億股用于引入戰(zhàn)略投資人，其余用于債務(wù)清償；

第二斧，最核心一步是“債轉(zhuǎn)股”。5萬(wàn)元以下小額債權(quán)全額兌付，大額債權(quán)采用現(xiàn)金、股票、信托受益權(quán)組合清償，將債權(quán)人綁在一條利益船上；

第三斧，資產(chǎn)信托化。對(duì)難處置的非核心資產(chǎn)，打包裝入服務(wù)信托平臺(tái)，未來(lái)八年通過持續(xù)運(yùn)營(yíng)逐步變現(xiàn)分配，避免資產(chǎn)被低價(jià)賤賣。

經(jīng)這一套方案，普通債權(quán)綜合清償率由清算時(shí)的不足3%，提升至22%左右。之后這套精密的方案在債權(quán)人大會(huì)上高票通過。

第三個(gè)動(dòng)作：重整治理組織結(jié)構(gòu)

一家企業(yè)能否重生，必須回到治理問題。

2025年10月，金科董事會(huì)完成歷史性換屆。創(chuàng)始人黃紅云退出核心決策層。曾在當(dāng)年的“股權(quán)保衛(wèi)戰(zhàn)”中死守控制權(quán)的“西南狼王”，如今在時(shí)代周期下退場(chǎng)。

接手這艘大船的，是“央企AMC+金融大佬+民營(yíng)老炮”的混搭陣容——

董事長(zhǎng)兼總裁是擁有豐富風(fēng)險(xiǎn)處置經(jīng)驗(yàn)的郭偉；黨委書記、榮譽(yù)董事長(zhǎng)是原招商銀行行長(zhǎng)馬蔚華；專家顧問委員會(huì)主任委員是萬(wàn)通集團(tuán)創(chuàng)始人馮侖擔(dān)任；中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)代表同步進(jìn)入董事會(huì)。

新團(tuán)隊(duì)上任后，立刻啟動(dòng)新一輪組織重構(gòu)。撤銷傳統(tǒng)“房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部”，新設(shè)城市更新、資產(chǎn)管理、開發(fā)管理等五大事業(yè)部。

這傳遞出清晰信號(hào)：新金科的底層邏輯全面由重資產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向代建、商業(yè)運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)管理等輕資產(chǎn)賽道。

這三步，金科整整走了兩年半。幸運(yùn)的是，步步都踩在了點(diǎn)子上——

2025年12月15日，金科發(fā)布公告，公司及重慶金科重整計(jì)劃正式執(zhí)行完畢。屬于“新金科”的故事，從這一刻開始。

3

成功摘帽后

金科起死回生的新命題

2026年實(shí)現(xiàn)摘帽，是這場(chǎng)復(fù)活計(jì)劃最后，也是最關(guān)鍵的一步棋。

首先，財(cái)務(wù)翻身，回歸正值

在公布重整完成的同時(shí)，金科確認(rèn)724.07億債務(wù)重組收益。

這是整個(gè)摘帽鏈條上的一筆“會(huì)計(jì)魔術(shù)”，本質(zhì)上是債權(quán)人接受折價(jià)清償后帶來(lái)的資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)，長(zhǎng)期資不抵債的局面終于扭轉(zhuǎn)。

2026年4月，公司交出重整后第一份年報(bào)：2025年，公司歸母凈利潤(rùn)達(dá)到293.25億，凈資產(chǎn)由此前的-286億元一舉恢復(fù)至41.56億。

由此，金科滿足了摘帽的最核心的條件之一，即凈資產(chǎn)扭虧為正。

接著，監(jiān)管放行，順利摘帽

與此同時(shí)，天健會(huì)計(jì)師事務(wù)所正式出具了標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見審計(jì)報(bào)告。掃清影響上市資格的審計(jì)障礙，使金科真正具備了申請(qǐng)撤銷退市風(fēng)險(xiǎn)警示的資格。

4月27日，公司正式向深交所申請(qǐng)撤銷*ST；6月30日，深交所審核同意撤銷風(fēng)險(xiǎn)警示；7月2日，股票正式摘帽，恢復(fù)簡(jiǎn)稱“金科股份”。

最后，行業(yè)模板，更是樣本

金科能夠走通司法重整，是幾個(gè)關(guān)鍵條件同時(shí)成立：

第一，主動(dòng)申請(qǐng)重整。在風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)初期，果斷申請(qǐng)司法重整，搶占時(shí)間窗口；

第二，政府+法院+AMC+資本共同參與。府院聯(lián)動(dòng)、長(zhǎng)城資產(chǎn)輸血、戰(zhàn)投聯(lián)合體加入，其多方博弈的平衡難以復(fù)制；

第三，關(guān)鍵是金科仍然值得救。暴雷前，金科擁有近600個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)基礎(chǔ)，且之后能完成31萬(wàn)套保交樓任務(wù)，具備持續(xù)造血的能力。

回看金科二十多年歷程，它幾乎經(jīng)歷了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)完整的一輪周期——

從高速擴(kuò)張、千億沖頂，再到債務(wù)暴雷、墜入懸崖，最后在司法、政府、資本合力下復(fù)活。

但真正的考驗(yàn)，才剛剛開始。

主業(yè)扣非利潤(rùn)為負(fù)的現(xiàn)實(shí)仍擺在面前，代建和運(yùn)營(yíng)能否真正建立穩(wěn)的現(xiàn)金流，是金科接下來(lái)真正的考題。

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