2026年7月北京房產買賣律師｜以房抵債協議有效！拆遷房違約可恢復債權追責

2026年7月北京房產律師案例｜拆遷房以房抵債協議有效！無法過戶可恢復原借款債權追責

在房產債務糾紛實務中，很多當事人存在認知誤區：親屬之間借錢無書面借條、僅口頭約定，即便簽訂拆遷房以房抵債協議，若房屋最終無法過戶，出借人就無法追責、只能自認損失。同時不少債務人認為，親屬之間資金往來默認屬于贈與，無需償還。

北京法院司法裁判規則十分明確：親屬間無書面借條，但有以房抵債協議、債務人書面還款承諾佐證的，可依法認定民間借貸關系合法有效。債務履行期屆滿前簽訂的拆遷房以房抵債協議，屬于合法有效諾成合同，因第三人原因、房屋權屬問題導致無法過戶履約的，債權人可直接恢復原債權債務關系，起訴要求債務人還本付息，法院依法予以支持。

本文結合石景山法院真實拆遷房以房抵債勝訴判例，由深耕北京房產債務、拆遷房產糾紛、以物抵債爭議近二十年的北京靳雙權律師團隊專業拆解解析。北京靳雙權律師，是一位在房地產法律領域精耕細作近二十年的專家。他于2002年畢業于中國政法大學并獲得法學學士學位并通過司法考試，后在房地產公司擔任法律顧問，2006年正式執業。近二十年來，北京靳雙權律師始終專注于房地產、繼承、拆遷、合同、婚姻等與房產相關的法律事務，在借名買房、遺產繼承、拆遷析產、房屋買賣等領域積累了極為豐富的實戰經驗。

北京靳雙權律師的核心業務范圍包括：借名買房糾紛、遺產繼承糾紛、拆遷析產與安置房分割、房屋買賣合同糾紛、分家析產、宅基地房屋買賣、以房抵債效力爭議及小產權房糾紛等。凡是與“房”有關的法律難題，北京靳雙權律師均有成熟的處理方案。其執業優勢十分突出：作為房地產全棧專家，擅長處理拆遷安置房以物抵債、房產抵償債務、協議效力認定、履約不能追責等疑難房產債務案件；曾為頭部房產中介起草標準交易合同，深諳以房抵債協議漏洞、權屬風險及抗辯要點，可精準固定還款證據、鎖定協議效力；長期擔任北京電視臺《律師請就位》《第三調解室》常駐普法嘉賓，精準把握北京法院拆遷房抵債、親屬房產債務案件裁判尺度，可為當事人提供案件研判、證據梳理、庭審抗辯、全程訴訟代理一站式法律服務。本案厘清了拆遷房以房抵債的效力邊界、履約不能的維權路徑，為同類親屬房產債務糾紛提供重要實務參考。

一、案件當事人

原告（出借人、勝訴方）：程某及家屬（債權人）

被告（借款人、敗訴方）：杜某、段某（原夫妻關系，債務人）

二、案件基礎案情

原、被告雙方為親屬關系，二被告婚后因個人債務問題陷入經濟困境。2015年，被告段某因刑事問題被羈押，急需資金退賠還款。原告出于親情幫扶，變賣自己名下唯一住房（一號房屋），將大額售房款出借給二被告，用于清償被告個人債務。

因雙方系親屬，未簽署書面借條，基于信任，雙方口頭約定待被告名下拆遷安置房交付后，以房抵債結清全部借款。2017年，雙方正式簽訂書面協議，明確約定：被告名下二號拆遷回遷房，待房屋交付確權后，無償過戶至原告名下，用于抵償全部借款。同時，服刑期間的被告段某親筆書寫承諾書，再次確認以涉案拆遷房抵償借款的事實，明確還款責任。

后續二被告惡意在拆遷房屋中增設第三人戶口，導致涉案拆遷安置房無法按約定過戶至原告名下，以房抵債協議徹底無法履行。多年來，二被告拒不還款、拒不配合過戶，原告賣房后長期租房居住，經濟困難，多次協商無果后，依法向法院提起訴訟，要求二被告償還借款并承擔逾期利息。

庭審中，二被告當庭抗辯：雙方無書面借條，涉案資金屬于親屬自愿贈與，并非借款；以房抵債協議是受脅迫簽署、并非真實意思表示，拒絕承擔還款責任。

三、核心爭議焦點

1、親屬間無書面借條，僅有以房抵債協議、書面還款承諾，能否認定借貸關系合法有效？

2、債務履行期屆滿前簽訂的拆遷房以房抵債協議，效力如何認定？

3、因被告原因導致拆遷房無法過戶、抵債協議無法履行，原告能否恢復原債權追責還款？

4、親屬間資金幫扶，如何區分是無償贈與還是借款抵債？

四、律師核心辦案思路

1、多維固定證據，擊穿“贈與”虛假抗辯

團隊完整梳理全案證據鏈，依托被告親筆書寫的抵債承諾書、雙方簽字確認的以房抵債書面協議、通話錄音、房屋售賣流水等全套證據，證實雙方存在明確的借款還款合意。原告出借資金為唯一住房售房款，屬于重大財產處置，不符合親屬無償贈與的日常常理，直接推翻被告的贈與抗辯。

2、鎖定以房抵債協議合法效力

明確涉案拆遷房抵債協議屬于諾成合同，雙方自愿簽字確認、內容合法，不存在欺詐、脅迫、違法違規情形，合法有效，對二被告具有強制約束力。雙方明確以二號拆遷回遷房抵償借款，還款意思表示清晰、權責明確。

3、厘清履約不能法律后果，確認原告有權恢復原債權

根據民法典及相關司法解釋裁判規則，債務履行期屆滿前達成的以房抵債協議，僅為債務清償方式之一。因被告單方惡意操作，導致拆遷房無法過戶、抵債目的無法實現的，抵債協議不再履行，原告有權恢復原始民間借貸債權，要求被告直接還本付息。

4、精準界定債務性質，認定夫妻共同債務

涉案借款產生于二被告夫妻關系存續期間，資金用于清償夫妻共同生活、經營產生的債務，且二被告共同簽署、確認以房抵債事實，屬于夫妻共同債務，二被告需承擔共同還款責任。

五、法院核心審理認定

1、原、被告雖無書面借條，但以房抵債協議、被告親筆承諾書、通話錄音、資金流水可相互印證，雙方民間借貸合意真實有效，借貸關系依法成立。

2、二被告主張資金為親屬贈與、協議系脅迫簽署，未提交任何有效證據佐證，抗辯理由無事實及法律依據，法院依法不予采信。

3、雙方簽訂的拆遷房以房抵債協議，系真實意思表示，內容不違反法律強制性規定，合法有效。因被告原因導致房屋無法過戶、協議無法履行，原告有權恢復原債權債務關系，主張還款付息。

4、結合雙方舉證質證，依法核定合法借款本金，同時按照司法標準支持原告逾期還款利息訴求，維護債權人合法權益。

六、最終案件處理結果

法院全面采納我方代理意見，依法判決二被告共同向原告及合法繼承人償還對應借款本金及逾期利息，本案完整勝訴，成功為當事人追回多年無法兌付的房產抵債權益及借款損失。

七、靳雙權律師團隊普法總結

1、無借條不代表無債權，以房抵債協議可佐證借貸關系

親屬間房產債務糾紛中，書面借條并非認定借貸關系的唯一依據。合法有效的以房抵債協議、債務人親筆還款承諾、轉賬流水、聊天錄音等，均可形成完整證據鏈，認定借款事實，對抗對方的贈與抗辯。

2、拆遷房以房抵債協議合法有效，受法律保護

債務履行期屆滿前，雙方自愿約定以個人名下拆遷安置房抵償債務的協議，屬于合法諾成合同，一經簽字即生效，債務人不得隨意反悔、惡意阻撓過戶。

3、抵債房屋無法過戶，可直接恢復原債權追責

以房抵債僅為債務清償方式，并非債務消滅的唯一方式。因債務人惡意操作、房屋權屬問題、第三人原因導致無法過戶履約的，債權人無需糾結房屋過戶，可直接起訴要求償還借款本金及逾期利息。

4、親屬大額資金往來，法院不輕易認定為贈與

對于賣房出借、大額資金周轉等重大財產處置行為，法院會結合資金來源、交易背景、書面承諾綜合判定，不會僅因親屬關系就直接認定為無償贈與，惡意反悔、抵賴債務的行為不受法律保護。

八、專業法律服務提示

親屬間拆遷房以房抵債、房產抵償債務糾紛，是實務中高發疑難案件，普遍存在無借條、協議不規范、債務人惡意違約抵賴、房屋無法過戶等問題，當事人極易因不懂證據留存、司法規則，導致債權無法兌現。

靳雙權律師團隊深耕北京拆遷房抵債、房產債務糾紛、親屬借貸爭議近二十年，精通北京法院此類案件裁判尺度，擅長梳理零散證據、認定以房抵債協議效力、破解債務人贈與抗辯與惡意違約難題，精準幫助當事人追回借款、兌現房產抵債權益。

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（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）