日本熬了30年，美國(guó)等了10年，中國(guó)房?jī)r(jià)回到2021年，需要等多久？

日本熬了三十年，美國(guó)等了十年，中國(guó)房?jī)r(jià)從2021年的高點(diǎn)回到原點(diǎn)，到底需要等多久？

1991年，日本房地產(chǎn)泡沫破裂，東京的房?jī)r(jià)開(kāi)始了一段讓全世界目瞪口呆的下跌，這一跌，就是三十年。

三十年間，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了三輪下跌、三輪反彈，每輪下跌時(shí)間都不超過(guò)六十個(gè)月。

但問(wèn)題是，它始終沒(méi)回到1991年的高點(diǎn)。日本人創(chuàng)造了一個(gè)詞叫“負(fù)動(dòng)產(chǎn)”。

三十年，一代人從青絲熬成了白發(fā)，房?jī)r(jià)還沒(méi)回到原點(diǎn)，一個(gè)人1991年三十歲，等到房?jī)r(jià)見(jiàn)底反彈的時(shí)候已經(jīng)六十歲了。

再看美國(guó)，2006年四季度，美國(guó)OECD實(shí)際房?jī)r(jià)指數(shù)觸頂，2007年次貸危機(jī)爆發(fā)，房?jī)r(jià)開(kāi)始暴跌，五年之內(nèi)，房?jī)r(jià)跌了將近30%。

2011年四季度，房?jī)r(jià)指數(shù)跌到谷底，然后開(kāi)始慢慢往回爬，直到2019年四季度才恢復(fù)到危機(jī)前的高點(diǎn)水平。

從2006年見(jiàn)頂?shù)?019年收復(fù)失地，整整十三年，美國(guó)人用了十三年，走完了一個(gè)完整的房地產(chǎn)下行周期。

那中國(guó)呢？這輪房地產(chǎn)下行周期始于2021年下半年，從2021年三季度見(jiàn)頂?shù)?025年二季度，已經(jīng)過(guò)去了四十五個(gè)月，累計(jì)下跌了17.8%。

新房?jī)r(jià)格跌了大概14%，二手房跌了22%，這還是官方統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)感知的跌幅在一些城市更接近30%。

全國(guó)城鎮(zhèn)住宅總價(jià)值從2021年高點(diǎn)的405萬(wàn)億，蒸發(fā)了大約160萬(wàn)億，新房銷售面積從高點(diǎn)下跌了55.8%。

中國(guó)到底需要等多久？全球主要經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)衰退周期，中位數(shù)通常是五年左右，價(jià)格跌幅中位數(shù)大約20%，從調(diào)整時(shí)間來(lái)看，中國(guó)已經(jīng)超過(guò)了五年。

從調(diào)整幅度來(lái)看，官方統(tǒng)計(jì)的跌幅還沒(méi)到20%的中位數(shù)，但市場(chǎng)感知的跌幅在一些城市已經(jīng)接近甚至超過(guò)了。

摩根士丹利的邢自強(qiáng)說(shuō)，房地產(chǎn)較大幅度的調(diào)整周期通常為六到七年，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入第六年，可能接近尾聲了。

中房協(xié)的數(shù)據(jù)也顯示，調(diào)整周期平均4.5年，回調(diào)幅度約在22%，中國(guó)房?jī)r(jià)整體回調(diào)幅度已經(jīng)超過(guò)了國(guó)際平均水平。

德意志銀行的報(bào)告直言，中國(guó)不是日本，日本“失去的幾十年”始于全球競(jìng)爭(zhēng)力見(jiàn)頂之際，而中國(guó)過(guò)去五年的特征是全球競(jìng)爭(zhēng)力上升和市場(chǎng)份額擴(kuò)張。

兩者房地產(chǎn)下行的本質(zhì)區(qū)別在于，一個(gè)是走下坡路的時(shí)候摔了一跤，一個(gè)是爬坡的時(shí)候被石頭絆了一下，前者爬起來(lái)需要很久，被絆一下的人拍拍土就能繼續(xù)走。

還有時(shí)間維度，從2021年三季度見(jiàn)頂?shù)浆F(xiàn)在，已經(jīng)快五年了，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)從見(jiàn)頂開(kāi)始往往調(diào)整三到七年不等。

五年，正好在中間位置。一線城市的租金已經(jīng)在2025年觸底了，租金是房?jī)r(jià)的先行指標(biāo)，租金穩(wěn)住了，房?jī)r(jià)就有希望。

2026年6月，一線城市新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月環(huán)比上漲，上海更是已經(jīng)連續(xù)83個(gè)月環(huán)比正增長(zhǎng)，這些都是市場(chǎng)接近底部的典型信號(hào)。

但是，但是，但是，先別高興，這輪復(fù)蘇和以前不一樣，以前的樓市是普漲，閉著眼買都能賺錢。

以后的樓市是K型復(fù)蘇，一線城市和強(qiáng)二線城市的核心區(qū)能穩(wěn)住甚至反彈，人口流出的城市可能長(zhǎng)期見(jiàn)不到拐點(diǎn)。

最多20%的城市能反彈，剩下80%的房子只有居住價(jià)值，別再幻想躺賺，

所以你要問(wèn)我，中國(guó)房?jī)r(jià)回到2021年的高點(diǎn)需要等多久？我的答案是，有的地方可能永遠(yuǎn)回不去了。