虧損大潮下，上市房企誰在賺錢？

A股上市公司這幾天在陸續發布上半年的業績預告。

地產、光伏，是這幾年虧損最嚴重的兩個行業。

截至目前，已經有超過30家A股上市房企發布了上半年業績預告，虧損依然是主流，能夠盈利的僅有少數。

那么，在目前整個行業虧損大潮之下，哪些房企在賺錢？賺錢的背后，又做對了什么？

01

26家房企，合計預虧超365億元

截止發稿時，地產房劍統計到了30家A股上市房企發布的2026年上半年業績預告。

這30家房企中，有26家上半年預虧，合計預虧365.677億元起，合計最高預虧474.5億元。

雖然說這個只是預告，但基本上可以看出行業的現狀，虧損依然是主流。

其中，萬科預虧120億元至150億元，是這26家預虧房企中預虧額度最高的。

去年同期，萬科虧損119億元。

對于萬科來講，這幾年正在經歷最困難的時刻，這種巨虧是企業這么多年發展中積累的問題集中爆發。

好在有大股東的支持和背書，讓萬科尚未出現公開市場債務實質性違約。

目前，萬科已經迎來了新一屆董事會，6位董事全部擁有深圳國資背景，這標志著萬科的職業經理人時代結束。

萬科雖然目前不是國企，但實際上已經進入到了國企管控模式，這對于當下的萬科來講是一件好事，有利于調動國資資源來確保萬科的平穩。

上半年預虧超過10億元的房企還有華夏幸福、華僑城、華發、金地、首開、福星股份、信達地產等。

大部分都是這幾年虧損大戶老面孔，比較意外的實際上是華發，與去年上半年相比由盈轉虧。

另外，需要說的是，當下地產行業的虧損，跟企業本身的性質是國央企還是民企已經沒有關聯，行業大環境之下誰也難以幸免，大家都處于整個行業之中。

當然，地產行業更多的虧損大戶實際上在港股上。富力、融創、碧桂園、正榮、奧園……能寫出一連串的名字。

還有從A股退市已經轉到股轉系統的藍光、中南、陽光城、世茂，這也是持續大幅虧損的。

很多人很難理解，房價賣得那么高的地產企業怎么還能虧損？

這其中的原因，除了與結轉規模下降有關之外，更重要的是曾經的高價地項目如今進入到了結轉，再加上這幾年房價持續下降，所以就出現了虧損。

舉個簡單的例子：開發商拿地的時候，周邊房價賣2萬元/㎡，開發商就是按照這個售價水平測算能夠接受的地價的。沒想到拿地后房價持續下降，現在只能賣1.3萬元/㎡，遠遠低于預期價格，那么就只能出現虧損。

所以，開發商現在拿地越來越謹慎了，寧愿不拿地，也不能拿錯地。拿錯了地，整個項目基本就很難扭轉了，只能扛下去。

當大家都拿地比較謹慎了，土地市場就出現降溫，成交面積、成交額下降。

同時，對于開發商來講，將有限的拿地資金預算投入到能級更高的城市核心地段相對來講風險更小一些，此時留給其它城市的機會就更少了。

這些都是比較現實的，也是我們需要面對的。

02

誰在賺錢？

即使行業再難，賺錢的房企依然存在。

在地產房劍所統計發布業績預告的30家A股上市房企中，上半年預計盈利的4家房企分別為：招商蛇口、云南城投、金科股份、津投城開。

招商蛇口預計凈利潤為5億元至6.5億元，是4家預計盈利的房企中盈利最多的。

這4家盈利的房企，盈利的原因實際上是不同的。

招商蛇口這幾年實際上一直保持盈利，只是利潤規模在下降，深耕核心城市核心地段、產品力的支撐、經營層面的優化等確保了其盈利。

另外3家，基本都是由于重組、剝離或者出售虧損的地產項目而實現盈利。其中，金科股份是A股首家實現司法重整成功的房企，重整成功后實現了輕裝上陣，并且正在推進轉型。

除了地產房劍已經統計發布業績預告的房企之外，A股中這幾年盈利的房企還有保利發展、濱江集團、新城控股等，港股中盈利的有中海、華潤、龍湖等。

在這里，可以關注一下龍湖、新城這兩家民營房企。因為這兩家房企這幾年能夠盈利，最核心的原因就是其經營性業務在營收中占比較高，其利潤填補了地產開發業務的虧損，從而實現盈利。

這兩家房企雖然尚未發布上半年的盈利情況預告，但已經發布了經營情況簡報。

龍湖集團今年上半年地產開發銷售額為165.6億元，運營及服務業務的營收則為137億元（含稅146.1億元），也就是說龍湖的經營性業務收入規模已經快要追趕上地產開發的銷售額了。

新城控股今年上半年地產開發銷售額只有63.57億元，與去年同期相比下降38.46%；但其商業運營收入則達到了71.12億元，與去年同期相比上漲了2.42%。商業運營收入已經超過了地產開發銷售額。

所以，關于華潤、龍湖、新城，已經不能按照傳統的房企來看待了，其開始迎來開發、運營同步雙軌發展的模式。

對于這些經過多年積累手握大量商業、酒店、辦公等資產的企業來講，商業不動產REITs的開閘，無疑是一個利好。

華潤置地、新城控股、保利發展、星河、招商蛇口等均有已經在申報的商業不動產REITs，大悅城控股也已經明確將以天津大悅城為底層資產申報商業不動產REITs。

商業不動產REITs，讓這些企業盤活手中資產的同時，拿到資金后可以進一步降負債、謀發展，并且繼續擁有項目的運營權。

總結下來就是人家這些企業這么多年干了那么多苦活、累活，如今到了收獲的時候了。

浐灞的砂之船奧萊之后，誰能成為西安第2家商業不動產REITs？

從目前來看，有可能是曲江創意谷。

曲江創意谷位于曲江QCIC板塊，總規劃體量超過50萬平方米。其中一期已于2018年年底開業，涵蓋辦公、商業等，經過多年運營之后已經成熟，年客流量在“2000萬+”。

今年4月份的時候，西安曲江創意谷REITs項目評估機構、律師事務所等相關采購招標公告已經發布，深圳市戴德梁行土地房地產評估有限公司中標評估機構采購、北京市漢坤律師事務所中標律師事務所采購。

這說明西安曲江創意谷REITs已經進入實質申報準備期，并且明確以“權益導向類不動產資產證券化”置換債務。

當然，商業不動產REITs產品最終能否受到資本市場的認可，最終要取決于底層資產的經營情況，發行只是一個開始，運營才是持續的考驗。