為什么越來(lái)越多外國(guó)人在日本買(mǎi)房？日本媒體終于說(shuō)出了真相！

伴隨著日元匯率的持續(xù)波動(dòng)，日本不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)一場(chǎng)全球資本的重塑。

近日，日本MBS電視臺(tái)王牌紀(jì)實(shí)節(jié)目《真理之門(mén)》播出了一期關(guān)于“外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)日本土地現(xiàn)狀”的深度專(zhuān)題，引發(fā)了中日兩國(guó)的廣泛關(guān)注。

節(jié)目組采訪(fǎng)了東京、京都、瀨戶(hù)內(nèi)海島嶼等多個(gè)地區(qū)，不少日本居民表達(dá)了對(duì)外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)土地的擔(dān)憂(yōu)。

不過(guò)，也有地方人士認(rèn)為，正是這些外來(lái)投資，為一些人口持續(xù)流失的地區(qū)帶來(lái)了新的可能。

事實(shí)上，這已經(jīng)不是日本第一次討論這一話(huà)題。

撕開(kāi)日本民眾習(xí)慣性的隱憂(yōu)外殼，從更宏觀的經(jīng)濟(jì)視角和真實(shí)細(xì)節(jié)來(lái)看，這場(chǎng)買(mǎi)入日本的風(fēng)潮，恰恰展現(xiàn)了中國(guó)乃至亞洲高凈值人群在資產(chǎn)配置上的大智慧，以及對(duì)日本地方經(jīng)濟(jì)起到的積極建設(shè)性作用。

一、1億日元在華人眼中到底意味著什么？

東京新筑公寓均價(jià)站上1.3億日元，讓不少日本本土剛需族望洋興嘆。

但在海外投資者、尤其是兩岸三地的華人眼中，這非但不是高位，反而是一次難得的防守型投資良機(jī)。

資深在日華人不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)家在采訪(fǎng)中道出了這其中的底層邏輯：“因?yàn)閰R率紅利，對(duì)于中國(guó)臺(tái)灣或大陸的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，原本價(jià)值1億日元的都心頂奢公寓，現(xiàn)在的實(shí)際心理體感成本，可能只相當(dāng)于7000萬(wàn)日元。這絕非激進(jìn)的短線(xiàn)炒作，而是極其穩(wěn)健的守住資產(chǎn)。在華人看來(lái)，買(mǎi)入日本核心資產(chǎn)，就如同把資金存進(jìn)了全球最安全的保險(xiǎn)箱。”

將資產(chǎn)實(shí)物化、硬通貨化，是華人家庭傳承財(cái)富的智慧結(jié)晶。 而東京、京都的核心地段，憑借極高的流動(dòng)性和穩(wěn)定的租賃回報(bào)，自然成為了這場(chǎng)全球資產(chǎn)防御戰(zhàn)中的首選。

二、日本為什么能夠持續(xù)吸引海外資本？

相比很多國(guó)家，日本房地產(chǎn)有幾個(gè)特點(diǎn)：

第一，產(chǎn)權(quán)制度成熟。日本的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬十分清晰。產(chǎn)權(quán)登記透明，交易流程規(guī)范，法律保護(hù)完善。對(duì)于海外投資者而言，最重要的是規(guī)則明確，而不是短期收益。

第二，租賃市場(chǎng)穩(wěn)定。東京、大阪、京都等城市擁有持續(xù)的人口和旅游需求。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)住宅的人來(lái)說(shuō)，即使暫時(shí)不自住，也可以通過(guò)出租獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流。這也是很多海外投資人的共同選擇。

第三，匯率因素提高了吸引力。近年來(lái)日元持續(xù)偏弱。對(duì)于美元、港幣、新臺(tái)幣乃至人民幣持有者來(lái)說(shuō)，日本資產(chǎn)的性?xún)r(jià)比有所提升。

三、中國(guó)人在日本買(mǎi)島的重生和激活

節(jié)目中還采訪(fǎng)了中國(guó)人在瀨戶(hù)內(nèi)海笠佐島的投資。笠佐島被稱(chēng)為“瀨戶(hù)內(nèi)的夏威夷”，風(fēng)光旖旎。由于嚴(yán)重的少子老齡化，如今島上僅剩一位77歲的日本原住民河村老人定住。

然而，一位來(lái)自上海的中國(guó)買(mǎi)家打破了這里的寂寥，他買(mǎi)下了島上一處3700平米的臨海絕美荒地，并已經(jīng)開(kāi)始通電、平整土地，準(zhǔn)備打造全新的高品質(zhì)度假項(xiàng)目。

面對(duì)記者的追問(wèn)，島上唯一的定住者、77歲的河村大爺?shù)姆答亝s出人意料地溫馨與積極，他說(shuō)“我跟這位上海來(lái)的老板見(jiàn)過(guò)好多次面啦！他人真的非常氣爽、和善。 每次他登島來(lái)看進(jìn)展，大老遠(yuǎn)看見(jiàn)我，都會(huì)像老朋友一樣熱情地打招呼：‘噢！最近身體挺好的吧？’”

而負(fù)責(zé)出售土地的不動(dòng)產(chǎn)公司也解釋道，出售土地并不是為了商業(yè)開(kāi)發(fā)，而是希望有人能夠投資，讓逐漸衰落的小島重新煥發(fā)生機(jī)。

事實(shí)上，日本不少地方城市目前都面臨少子化、老齡化、空置房增加、土地長(zhǎng)期無(wú)人利用，對(duì)于這些地區(qū)來(lái)說(shuō)，引入新的投資，本身也是地方振興的一種方式。

不可否認(rèn)，日本社會(huì)對(duì)于外國(guó)人購(gòu)房、購(gòu)地一直存在討論。尤其涉及農(nóng)地、森林、水源地、敏感區(qū)域。近年來(lái)，日本政府也陸續(xù)出臺(tái)了一些針對(duì)重要土地的管理制度。但與此同時(shí)，日本依然保持著較高程度的市場(chǎng)開(kāi)放。

目前，日本并沒(méi)有全面禁止外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。對(duì)于普通住宅、公寓、商業(yè)物業(yè)等，大多數(shù)情況下海外人士依然可以依法購(gòu)買(mǎi)。

對(duì)中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，更重要的是資產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值。真正成熟的海外投資，并不是買(mǎi)得越多越好，而是合法、合規(guī)、長(zhǎng)期持有。

此外，不少投資者購(gòu)買(mǎi)日本房地產(chǎn)并不是為了短期暴漲。更多的是分散家庭資產(chǎn)、配置海外不動(dòng)產(chǎn)、對(duì)沖匯率風(fēng)險(xiǎn)、為未來(lái)留學(xué)、養(yǎng)老、自住做準(zhǔn)備。尤其是在日元仍處于相對(duì)低位的背景下，日本房產(chǎn)對(duì)于海外投資者的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，比幾年前降低了不少。

未來(lái)，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有望吸引更多國(guó)際投資者。而對(duì)于理性的投資人來(lái)說(shuō)，選擇優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并以長(zhǎng)期視角進(jìn)行配置，往往比追逐短期熱點(diǎn)更加重要。

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