新豪宅熱賣舊豪宅承壓，樓市里的“小登”不愛“老登”盤

刷新杭州高層住宅備案單價、套均總價、單套總價等多項紀錄后，杭州頂級豪宅項目“望天際”迎來了真正的市場檢驗。

近日，濱江集團宣布望天際項目首批66套房源開盤全部售罄，銷售金額約33.6億元。

從3000萬元驗資到8000萬元驗資，再到首開即售罄，這一現象不僅驗證了杭州高凈值人群的購買力，也折射出杭州住宅市場正在進入更加明顯的結構性分化階段——頂豪持續火熱，而改善及普通住宅市場則面臨更加激烈的競爭。

杭州豪宅網簽量創十年新高

今年5月底，杭州頂級豪宅項目“望天際”開放售樓處后，曾因超高驗資門檻迅速成為市場焦點。

項目開放初期統一執行3000萬元驗資標準，由于到訪客戶數量遠超預期，售樓處一度人滿為患。幾天后，項目又將最高驗資門檻提升至8000萬元。

一時間，“有沒有去看過望天際”成為杭州樓市熱門話題，甚至有網友在閑魚平臺掛出“代驗資8000萬元”服務，標價2388元。

高關注度之下，市場也產生了不少疑問：如此火爆的人氣究竟源于真實購買需求，還是營銷帶來的流量效應？隨著項目結束蓄客，這一杭州頂級豪宅迎來了真正的市場檢驗。

7月10日晚，望天際領取首張預售證，首批推出66套房源，主力戶型面積296—385平方米，并配有624平方米頂層躍層產品。

此次取證一舉刷新杭州高層住宅多個價格紀錄。

其中，項目備案均價達到14萬元/平方米，創下杭州高層住宅備案價格新高。此前杭州高層住宅備案均價最高約為12萬元/平方米，望天際將這一紀錄再次提升約2萬元/平方米。同時，首批房源套均總價約5091萬元，也刷新杭州高層住宅套均總價紀錄。

此外，本次推出的624平方米頂層躍層產品備案單價達到24.39萬元/平方米，單套總價最高約1.52億元，成為杭州迄今總價最高的高層住宅產品。

這一價格水平，已經與上海、廣州、深圳等一線城市核心區域部分頂級豪宅處于同一區間，因此市場格外關注浙江高凈值人群是否愿意為這一價格買單。

7月16日，望天際正式開盤。項目操盤方濱江集團向第一財經記者表示，首批66套房源全部售罄，共實現銷售金額約33.6億元。

據項目介紹，本次購房客戶平均年齡約39歲，年齡主要集中在35歲至45歲之間，以杭州本地客戶為主，主要來自上城區、濱江區、蕭山區等區域；外地客戶約占15%，其中以上?？蛻艟佣唷?/p>

從職業構成來看，約41%的客戶為實體企業董事長，從事金融、證券、投資等行業的客戶占比約27%。整體客戶群體主要包括上市公司掌舵者、新興科技企業人士以及杭州本地高凈值家庭。

望天際的熱銷并非個例。今年以來，杭州高端住宅市場持續升溫，多個頂豪項目均實現首開售罄。截至目前，杭州首個進入“10萬元/平方米+”時代的高層住宅項目萬潮玖序已接近收官；套均總價約7500萬元的棲湖云莊開盤三個月，網簽率已超過七成。

杭州貝殼研究院數據顯示，2026年上半年，杭州總價3000萬至5000萬元的新房共網簽122套，總價5000萬元以上房源網簽64套，兩項數據均創近十年來同期新高。

杭州樓市進入結構性分化

頂級豪宅頻頻“一日售罄”的另一面，是杭州樓市分化進一步加劇。

改善型新房憑借產品迭代優勢，持續吸引高端購買力，而二手改善房和傳統豪宅則面臨成交放緩、價格承壓的局面。

杭州貝殼研究院數據顯示，今年上半年，杭州新建商品住宅成交約1.6萬套，成交均價達到3.86萬元/平方米，同比上漲18%，創歷史同期新高。

與此同時，二手房市場雖然保持較高成交活躍度，上半年累計成交4.65萬套，但整體仍處于“以價換量”階段，外圍區域及剛需板塊議價空間依然較大，超過四分之三的成交集中在300萬元以內的剛需房源。

而過去幾年表現較為活躍的次新改善型住宅和傳統豪宅，成交熱度則明顯回落。

今年7月初，杭州老牌豪宅“城市之星”一套225平方米江景精裝房源進入司法拍賣，最終以1482萬元成交，折合單價約6.58萬元/平方米。

另一知名次新豪宅“杭州壹號院”去年上半年成交超過16套，今年同期僅成交8套。該小區二手房價格曾一度突破13萬元/平方米，如今已回落至10萬元/平方米出頭。

業內人士認為，隨著杭州全面進入住宅“不限價”時代，新一代高端住宅在建筑設計、產品配置、公共空間、戶型優化、服務體系等方面實現全面升級，對上一代改善型產品形成明顯優勢。

因此，除少數具備城市稀缺資源的頂級豪宅外，不少傳統豪宅目前都面臨一定幅度的價格調整和成交壓力。

杭州一位豪宅營銷人士告訴第一財經記者，今年這一輪豪宅新盤集中入市過程中，“賣舊買新”已成為不少高凈值客戶的共同選擇。過去多年限價政策在一定程度上限制了高端住宅產品迭代，不少豪宅項目樓齡已超過十年，而隨著高端住宅市場全面放開，新一輪改善需求正迎來集中釋放。

一位樓盤銷售人員則表示，高端客戶的決策效率高于普通購房者?！按蠹s六成客戶只看了一個項目，沒有橫向比較就直接下單。尤其是江景大戶型客戶，他們購買的核心訴求就是稀缺資源，因此即便江景房價格明顯更高，也會堅定選擇。”

上述豪宅營銷人士進一步表示，近年來，浙江人工智能、數字經濟、新材料等新興產業快速發展，本土企業不斷成長，帶動了一批新的高凈值群體形成。他們對核心地段優質住宅具有較強的長期配置需求，這也是杭州頂豪市場持續活躍的重要支撐。

相比之下，目前杭州二手房市場仍主要由首次置業和剛需改善客戶支撐，市場冷熱分化正在進一步加劇。