一棟能拉動(dòng)100 億英鎊的倫敦摩天樓，英國新首相的第一道選擇題

下周一，安迪·伯納姆將正式接掌唐寧街十號(hào)。

擺在他新政府面前的，是 JP Morgan 那座還沒蓋起來的倫敦新總部。

這棟樓要不要往下走，某種程度上要看新政府點(diǎn)不點(diǎn)頭。

對留意倫敦的海外買家來說，這場博弈值得關(guān)注。

1.一棟抵兩個(gè)碎片大廈的樓

先說這棟樓本身。

地點(diǎn)在金絲雀碼頭的 Riverside South。

這塊地 JP Morgan 早在 2008 年就買下了，金融危機(jī)一來，計(jì)劃擱置了將近二十年。

2025 年底，銀行重新啟動(dòng)，請來 Foster + Partners 操刀設(shè)計(jì)。

體量很嚇人。

樓高 265 米，超過金絲雀碼頭現(xiàn)在的地標(biāo) One Canada Square（235 米）。

總面積 300 萬平方英尺，差不多是碎片大廈的兩倍。

蓋好以后能裝下 1.2 萬名員工，成為 JP Morgan 在歐洲、中東和非洲最大的據(jù)點(diǎn)。

錢也砸得重。

這棟樓的投資估計(jì)在 30 億英鎊上下。

六年建設(shè)期，預(yù)計(jì)為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)拉動(dòng)約 100 億英鎊，高峰期能創(chuàng)造 7,800 個(gè)工作崗位。

JP Morgan 目前每年已經(jīng)為當(dāng)?shù)刎暙I(xiàn)約 75 億英鎊，支撐著 3.8 萬個(gè)崗位。

董事長杰米·戴蒙的話說得很直白。

倫敦當(dāng)了一千多年的貿(mào)易和金融中心，守住這個(gè)地位，對英國經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要。

他說，英國政府把經(jīng)濟(jì)增長放在第一位，是促成這個(gè)決定的關(guān)鍵。

2.金絲雀碼頭，剛從谷底爬回來

這棟樓的分量，得放到金絲雀碼頭這幾年的沉浮里看。

時(shí)間倒回兩年前，這里的氣氛完全是另一回事。

疫情把人趕回了家，寫字樓空了一大片。

HSBC 搬走了，把用了二十多年、超過 100 萬平方英尺的辦公室退掉，搬去了金融城。

老牌律所 Clifford Chance 也決定撤離。

到 2025 年一季度，金絲雀碼頭所在的 Docklands 核心區(qū)，空置率沖到約 18.5% 的歷史高位。

有數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)警告，再找不到租客，空置率可能爬到 30%。

轉(zhuǎn)折來得比很多人預(yù)期的快。

伊麗莎白線通車，把這里到倫敦各處的通勤時(shí)間大幅壓縮。

金絲雀碼頭也不再只有寫字樓，新的公寓、酒店、實(shí)驗(yàn)室、劇院陸續(xù)冒出來，慢慢變成一個(gè)能住、能玩、能上班的混合社區(qū)。

企業(yè)開始要求員工多回辦公室，對優(yōu)質(zhì)空間的需求又回來了。

到 2025 年秋天，空置率已經(jīng)回落到 6% 左右。

人流量甚至超過了倫敦市中心不少地方。

大機(jī)構(gòu)用真金白銀投了票。

Barclays 花 7.5 億英鎊，把金絲雀碼頭的總部大樓收入囊中。

Morgan Stanley 續(xù)了約，Visa 簽下 One Canada Square 的 30 萬平方英尺、15 年長約，把歐洲總部搬來。

金融科技公司 Revolut 把全球總部安在這里。

BBVA、Zopa 也來了。就連當(dāng)年撤離的象征 HSBC，后來又回過頭加租。

世界前六的投行里，有四家扎根在金絲雀碼頭。

JP Morgan 這座塔，是這波回暖里最重的一塊砝碼。

3.為什么成了關(guān)鍵一票

事情的另一面，才是伯納姆政府頭疼的地方。

JP Morgan 蓋這棟樓，有個(gè)前提，一筆巨大的稅收優(yōu)惠。

Tower Hamlets 當(dāng)?shù)卣⒋髠惗卣椭醒胝衲?3 月和銀行簽了一份諒解備忘錄，給這個(gè)項(xiàng)目免掉商業(yè)地產(chǎn)稅（business rates），力度最高能到 100%。

具體安排，是把這塊地劃成一個(gè)企業(yè)專區(qū)（enterprise zone）。

頭五年給 JP Morgan 稅收折扣，之后的 25 年，商業(yè)地產(chǎn)稅收入全歸 Tower Hamlets 當(dāng)?shù)卣?/p>

按當(dāng)?shù)卣乃惴ǎ@ 25 年能為地方帶來 10 億到 16 億英鎊的長期回報(bào)。

問題是，這個(gè)專區(qū)還沒正式落地。

它需要專門立法，畫出一張帶地理坐標(biāo)的法定地圖。

這中間還卡著一部法律，2022 年的《補(bǔ)貼控制法》。

這條脫歐后的規(guī)定要求，任何有針對性的稅收折扣，都得通過一套七項(xiàng)原則的測試，證明它沒有不公平地扭曲市場。

這份備忘錄本身沒有法律約束力，而且上個(gè)月才正式簽字。

把它推成一份有約束力的正式協(xié)議，這個(gè)活兒正好落到新政府手上。

最終拍板的，是伯納姆的新財(cái)相，大概率是現(xiàn)任內(nèi)政大臣沙巴娜·馬哈茂德。

戴蒙撂過狠話。

如果政府再次對銀行充滿敵意，這個(gè)新總部可以取消。

他說，這些年銀行已經(jīng)多繳了大概 100 億美元的稅，他覺得這不合理，如果這種情況太多，銀行會(huì)重新考慮。

一棟樓，就這樣成了新政府對外釋放的第一個(gè)信號(hào)，它到底歡不歡迎國際資本。

4.曼城的舊賬，給了投資人一點(diǎn)底

那伯納姆會(huì)不會(huì)點(diǎn)頭。

有一段舊賬，讓不少人偏樂觀。

伯納姆當(dāng)大曼徹斯特市長的時(shí)候，是出了名的支持高樓和大開發(fā)。

曼城這幾年蓋起了倫敦以外最高的摩天大樓。

去年這個(gè)項(xiàng)目一度卡殼，伯納姆牽頭的大曼徹斯特當(dāng)局拿出超過 5,000 萬英鎊，把它往前推了一把。

這個(gè)項(xiàng)目由 Nobu 參與，羅伯特·德尼羅也站臺(tái)。

有金融城人士說，這段經(jīng)歷讓人有理由相信，他會(huì)兌現(xiàn) JP Morgan 這筆交易。

5.這棟樓，和你的投資有什么關(guān)系

說回海外買家最關(guān)心的問題，這些新聞，該怎么讀成投資的判斷。

一棟巨型總部，從來不只是一棟樓。

它先帶來崗位。1.2 萬名高收入員工進(jìn)駐，周邊的出租房需求會(huì)跟著起來。

這些人要吃、要住、要消費(fèi)，咖啡館、餐廳、健身房、酒店的生意都被帶動(dòng)。

人一多，租金和房產(chǎn)價(jià)值就有支撐。

這正是購房出租這類投資最看重的底層邏輯。

金絲雀碼頭的轉(zhuǎn)型，還給了一個(gè)更直接的信號(hào)。

這個(gè)片區(qū)正在從純寫字樓區(qū)，變成能住、能玩、能上班的地方。新公寓、酒店、實(shí)驗(yàn)室一棟接一棟。

對想買住宅的海外買家來說，一個(gè)正在被大規(guī)模城市重建、又有頂級(jí)企業(yè)不斷加碼的片區(qū)，長期的想象空間更大。

伊麗莎白線這樣的交通，也是硬指標(biāo)。

通勤時(shí)間被壓縮，一個(gè)片區(qū)的吸引力和成交價(jià)往往跟著走。

哪里通了新線、哪里有大企業(yè)進(jìn)駐，值得盯緊。

還有一個(gè)大趨勢不能忽略，員工正在回到辦公室。

這直接托住了優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求，也順帶撐起了周邊的出租市場。

要提醒一句，這些都只是信號(hào)，不是保證。

JP Morgan 的塔還沒最終拍板，通勤和企業(yè)進(jìn)駐的紅利也要時(shí)間兌現(xiàn)。

真要下手，片區(qū)的供應(yīng)、自己的預(yù)算、稅務(wù)安排，每一樣都得自己做足功課。

回到泰晤士河邊那塊空地。

它已經(jīng)等了將近二十年。

接下來幾個(gè)月，盯住兩件事，那個(gè)企業(yè)專區(qū)到底有沒有正式獲批，新財(cái)相馬哈茂德會(huì)怎么接這一手。

答案揭曉的那天，倫敦這座城市對全球資本還有多大分量，也就有了一個(gè)新的注腳。

ref：

https://www.cityam.com/andy-burnham-set-for-crunch-decision-on-jp-morgans-10bn-canary-wharf-tower/

https://www.bisnow.com/london/news/commercial-real-estate/barclays-signs-750m-long-leasehold-headquarters-deal-at-canary-wharf-135232

https://www.costar.com/article/844198953/morgan-stanley-commits-to-canary-wharf-as-london-estate-fights-back

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