四川
如果你乘坐高鐵穿行于國(guó)內(nèi)任何一座城市的近郊，窗外掠過(guò)的景象幾乎是千篇一律的：成片的高層住宅樓如同水泥森林般矗立，20層、30層的塔樓密密麻麻排列，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去仿佛一片灰色的混凝土波浪。
但是當(dāng)你把目光投向海外，無(wú)論是東京、首爾這樣人口密度極高的東亞城市，還是巴黎、倫敦、紐約這樣的全球都市，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)耐人尋味的現(xiàn)象：這些城市的高層建筑主要集中在中央商務(wù)區(qū)，而居民住宅大多以低層、多層為主，高層住宅樓遠(yuǎn)不如國(guó)內(nèi)這般鋪天蓋地。
為什么全世界只有我們?cè)诏偪窠ǜ邔幼≌窟@背后絕非簡(jiǎn)單的“人多地少”能解釋，而是一系列復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)、歷史和文化因素交織的結(jié)果。
首先是土地不同，這是最根本的差異。我國(guó)的城市土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有。地方作為國(guó)有土地的供應(yīng)者，通過(guò)“招拍掛”出讓土地使用權(quán)獲取財(cái)政收入，這就是著名的“土地財(cái)政”。
在這種模式下，地方天然傾向于追求土地出讓收入最大化。一塊同樣面積的土地，容積率越高，可出售的建筑面積就越大，土地出讓金也就越高。于是，提高容積率、批準(zhǔn)建設(shè)高層住宅成為各地的理性選擇。
對(duì)于開發(fā)商而言，在同樣的土地成本下，建得越高意味著可售面積越多，利潤(rùn)空間越大。這種雙向激勵(lì)也使得高層住宅成為市場(chǎng)最優(yōu)解。
相比之下，西方的土地多為私有，土地交易是私人和私人之間的行為，而地方的主要財(cái)源是房產(chǎn)稅，而非土地出讓金。房產(chǎn)稅按房屋評(píng)估價(jià)值征收，而高層住宅的管理維護(hù)成本高、折舊速度快、長(zhǎng)期來(lái)看未必比底層住宅更“劃算”。因此無(wú)論是地方還是開發(fā)商，都沒(méi)有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)去推動(dòng)高層住宅建設(shè)。
其次，就是我們的城市化速度，它壓縮了時(shí)間和空間。
我國(guó)在過(guò)去短短的四十年間，就經(jīng)歷了人類歷史上規(guī)模最大、速度最快的城市化進(jìn)程。1978年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率只有17.9%，到2024年已經(jīng)超過(guò)66%。這意味著超過(guò)7億人口從農(nóng)村遷移到了城市，相當(dāng)于整個(gè)歐洲的人口總量。
如此巨大的人口在如此短的時(shí)間涌入城市，城市必須以前所未有的速度提供住房。高層住宅的優(yōu)勢(shì)就在此刻凸顯。它可以在有限的土地上迅速容納大量人口。一棟30層的高層住宅樓，占地面積不過(guò)幾百平方米，卻能容納上百戶家庭。如果全部建成低層或多層住宅，所需要的土地面積將呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)，城市邊界也將無(wú)限外擴(kuò)，基礎(chǔ)設(shè)施配套的成本也將不堪重負(fù)。
西方在19世紀(jì)末到20世紀(jì)中葉其實(shí)也經(jīng)歷過(guò)快速城市化階段，但當(dāng)時(shí)的建筑技術(shù)尚不支持大規(guī)模建造高層住宅，而且城市擴(kuò)張的空間相對(duì)充裕。當(dāng)高層建筑技術(shù)成熟時(shí)，它們的城市化進(jìn)程已經(jīng)基本完成，城市格局已經(jīng)定型。
在城市規(guī)劃上，也有很大的不同。
我國(guó)城市規(guī)劃深受老大哥影響，強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)和標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)。居住區(qū)被規(guī)劃為獨(dú)立的“小區(qū)”，內(nèi)部配置學(xué)校、商店、綠地等設(shè)施，形成封閉或半封閉的社區(qū)。在這種模式下，高層住宅是實(shí)現(xiàn)高密度居住的標(biāo)準(zhǔn)答案。
而西方城市規(guī)劃在二戰(zhàn)之后經(jīng)歷了一場(chǎng)深刻反思。以簡(jiǎn)·雅各布斯為代表的城市學(xué)者嚴(yán)厲批判了現(xiàn)代主義規(guī)劃思想，認(rèn)為高層住宅破壞了社區(qū)感、街道生活和人際交往。
簡(jiǎn)·雅各布斯在《美國(guó)大城市的死與生》一書中指出，高層住宅樓導(dǎo)致公共空間無(wú)人監(jiān)管、犯罪率上升、鄰里關(guān)系淡漠。這些批評(píng)也深刻影響了西方的城市規(guī)劃實(shí)踐。
法國(guó)曾在上世紀(jì)六七十年代大規(guī)模建設(shè)高層住宅區(qū)，結(jié)果這些區(qū)域后來(lái)大多淪為貧困移民聚集的“郊區(qū)貧民窟”。法國(guó)2005年騷亂的策源地正是巴黎北郊的這些高層住宅區(qū)。
這一教訓(xùn)也讓很多國(guó)家對(duì)高層住宅望而卻步。
日本雖然人口密度極高，但城市住宅也以低層獨(dú)棟為主，高層住宅主要集中在東京、大阪等城市的部分區(qū)域。日本對(duì)地震的恐懼是一個(gè)重要因素，但更深層的原因還是土地私有制下，土地所有者寧愿持有土地等待升值，也不愿意將其開發(fā)為高層住宅。此外，日本嚴(yán)格的日照權(quán)法規(guī)也限制了高層住宅的建設(shè)。
高層住宅的建設(shè)成本遠(yuǎn)高于低層住宅，它需要更堅(jiān)固的地基、更復(fù)雜的結(jié)構(gòu)、更多的電梯和消防設(shè)施、更高的抗震標(biāo)準(zhǔn)。在國(guó)內(nèi)，這些成本可以被高速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)覆蓋，開發(fā)商和購(gòu)房者都能接受。
但在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)平穩(wěn)甚至停滯的國(guó)家，高層住宅的經(jīng)濟(jì)賬也難以算通。
更關(guān)鍵的還是長(zhǎng)期維護(hù)成本。高層住宅的電梯、水泵、消防系統(tǒng)、外墻等都需要定期維修更換，而這筆費(fèi)用往往由全體業(yè)主分?jǐn)偂ｋS著建筑老化，維修基金耗盡，業(yè)主們常常因是否出資維修而產(chǎn)生糾紛。
我國(guó)第一批建于上世紀(jì)八九十年代的高層住宅，如今已經(jīng)進(jìn)入“老年期”，外墻脫落、電梯故障、管道老化等問(wèn)題頻發(fā)，但維修基金的籌集和使用機(jī)制并不完善，成為城市治理的一大難題。
西方國(guó)家對(duì)此其實(shí)早有經(jīng)驗(yàn)。美國(guó)芝加哥的普萊里大樓等早期高層住宅，在運(yùn)營(yíng)三四十年后因維修成本過(guò)高而被拆除。更多的高層住宅則面臨著“普通人住高層、有錢人住低層”的社會(huì)分層困境。這些前車之鑒讓許多國(guó)家在規(guī)劃新住宅時(shí)更加謹(jǐn)慎。
我國(guó)大規(guī)模建設(shè)高層住宅，本質(zhì)上是特定發(fā)展階段下的產(chǎn)物。它是快速城市化進(jìn)程中解決住房短缺問(wèn)題的實(shí)用主義方案，也是土地收入驅(qū)動(dòng)下的結(jié)果。
任何事物都有其生命周期。隨著我國(guó)城市化進(jìn)入中后期，人口開始負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整之后，高層住宅的建設(shè)熱潮也在降溫，越來(lái)越多城市開始限制高層住宅的審批，轉(zhuǎn)而鼓勵(lì)建設(shè)低密度、高品質(zhì)的住宅。
而那些已經(jīng)建成的高層住宅，也將在未來(lái)二三十年后面臨維修、改造乃至拆除的挑戰(zhàn)。
高層住宅是一個(gè)時(shí)代的產(chǎn)物，在特定的歷史節(jié)點(diǎn)上，選擇了這條效率優(yōu)先的道路，這條路解決了燃眉之急，也留下了值得深思的遺產(chǎn)。
只有當(dāng)潮水退去，我們才會(huì)面臨那個(gè)終極問(wèn)題：這些高聳入云的水泥森林，三十年后應(yīng)該怎么辦？
答案或許要等到下一個(gè)時(shí)代才能揭曉。
end.
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