香港又一36年經(jīng)典地標(biāo)撐不住？大量店鋪結(jié)業(yè)，曾是港人的掃街天堂

作者 | 曾有為

來(lái)源 | 品牌觀察官（ID：pinpaigcguan）

引言：香港曾經(jīng)的“頂流”地標(biāo)也要撐不住了。

在香港這個(gè)寸土寸金的地方，什么都貴，但是有一個(gè)地方是“異類”。

它就是葵涌廣場(chǎng)，這個(gè)公認(rèn)的平民美食天堂和潮流掃街圣地，在以前無(wú)論工作日還是周末，總是人頭攢動(dòng)、熱鬧非凡。

這里有平價(jià)小吃和各式各樣的潮流小店，可以說(shuō)承包了無(wú)數(shù)港人的休閑時(shí)光，是不少local的“年少回憶”。

但是根據(jù)當(dāng)?shù)刈悦襟w的報(bào)道，如今這座老牌商場(chǎng)似乎風(fēng)光不再，大面積鋪位空置、商戶批量結(jié)業(yè)，與曾經(jīng)熱鬧的景象形成了鮮明對(duì)比，讓無(wú)數(shù)市民直呼認(rèn)不出。

36年的香港地標(biāo)

荃灣的掃街天堂

葵涌廣場(chǎng)于1990年落成，在香港這個(gè)有“購(gòu)物天堂”之稱的城市，葵涌廣場(chǎng)可以說(shuō)是特例的存在。

它沒(méi)有富麗堂皇的裝飾，也沒(méi)有明亮寬敞的大面積店鋪，這里外墻和室內(nèi)光線一樣黯淡，內(nèi)里藏有1000多家小店，店鋪格局隨意，邊界不清，比起現(xiàn)代化商場(chǎng)，更像市集或地?cái)偂?/strong>

盡管它其貌不揚(yáng)，沒(méi)有商廈林立和奢侈品專柜，但是36年過(guò)去了，它在香港本土市民中經(jīng)久不衰。

葵涌廣場(chǎng)的發(fā)展商為南豐集團(tuán)，與其它地產(chǎn)發(fā)展商只租不賣的政策不同，南豐集團(tuán)于1990年將600多個(gè)店鋪樓花全部賣予市民。

這一賣，就賣出了后來(lái)香港最野的“劏鋪文化”。

其實(shí)早在1994年以前，葵涌廣場(chǎng)并不興旺，由于當(dāng)時(shí)商鋪面積較大，租金貴，放租很難。

所以這些業(yè)主就開(kāi)動(dòng)腦筋，想到了“?舖”，也就是將大商鋪像大西瓜一樣?開(kāi)，變成一片小鋪，容易放租，不僅出租更容易，而且總租金加起來(lái)又比放租一個(gè)大鋪更高。

所以，此后這種模式被很多業(yè)主應(yīng)用，一間變兩間，兩間變四間，四間變“納米鋪”。到了后來(lái)，80呎（約7平米）一個(gè)的魚(yú)蛋檔、100呎一個(gè)的格仔店都能獨(dú)立成鋪。

整座葵涌廣場(chǎng)被?出超過(guò)1000個(gè)鋪位，業(yè)權(quán)分散在幾百個(gè)小業(yè)主手上，沒(méi)有任何一家發(fā)展商或基金能統(tǒng)籌。

“這里就是靈活，總之交到租就可以，業(yè)主不會(huì)理會(huì)你賣什么，你今天賣時(shí)裝，明天賣首飾，后天賣鞋都可以，沒(méi)人理你。”

鋪夠小、租約短、總價(jià)低，如果年輕人想創(chuàng)業(yè)，葵涌廣場(chǎng)是試錯(cuò)成本最低的地方。

于是格子店與個(gè)性小店散落各樓層，首飾、文具、潮玩、護(hù)膚小樣應(yīng)有盡有，價(jià)格親民到讓人忍不住“剁手”。

學(xué)生黨、下班族周末過(guò)來(lái)，幾十蚊由頭掃到尾，掃完一樓去二樓食魚(yú)蛋，再去三樓試件T恤。

這里也沒(méi)有高壓的銷售氛圍，店主大多熱情隨和，還能討價(jià)還價(jià)，淘貨的樂(lè)趣在此被無(wú)限放大。

所以這里可以說(shuō)是香港年輕人的集散地，吃的玩的應(yīng)有盡有，價(jià)格還不貴，葵涌廣場(chǎng)被譽(yù)為“平民天堂”不是吹的。

只不過(guò)，這個(gè)在荃灣區(qū)內(nèi)屹立了36年的地標(biāo)建筑，如今似乎也在經(jīng)歷零售“寒冬”。不僅客流量不如以前，而且很多門店也拉下了門閘，不復(fù)以往風(fēng)光。

大批商戶撤場(chǎng)

租金高壓下的“逃離”

在社交平臺(tái)上，有網(wǎng)友分享了其在葵涌廣場(chǎng)實(shí)拍的現(xiàn)場(chǎng)畫(huà)面，從照片上可以看到，曾經(jīng)火爆的二樓美食街，如今大批食肆已經(jīng)結(jié)業(yè)，整排鋪位拉下鐵閘，僅剩一間店鋪仍在營(yíng)業(yè)，十室九空。

而三樓的情況也沒(méi)好到哪里去，同樣也是出現(xiàn)了不少空鋪。

有今年初剛?cè)腭v的新租戶坦言，自己開(kāi)業(yè)時(shí)商場(chǎng)還是滿租狀態(tài)，結(jié)果短短幾個(gè)月，眼睜睜看著鄰居一家家走。

3月31日的時(shí)候，一家在葵涌廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)了20載的街坊零食鋪宣布結(jié)業(yè)，店主感慨道，如今零售業(yè)大不如前：“做哪行都差點(diǎn)意思……你說(shuō)真是好生意就是騙人的，但混口飯吃還是可以的。??”

這家糖果店是店主自己想結(jié)業(yè)，但更多店，是根本撐不到老板想結(jié)業(yè)的那天。

隨著電商沖擊、港人北上消費(fèi)成風(fēng)，再加上居高不下的租金，葵涌廣場(chǎng)早已不是曾經(jīng)那個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)的創(chuàng)業(yè)樂(lè)園了。

據(jù)悉，即便整體消費(fèi)市場(chǎng)低迷，商場(chǎng)業(yè)主依然沒(méi)有大幅下調(diào)租金，甚至針對(duì)餐飲鋪位額外抬租，讓一眾小商戶不堪重負(fù)。

一個(gè)只有單人位置大小的小鋪，每月租金竟高達(dá)2.4萬(wàn)港元。

一間面積約500平方呎的茶飲店，全包租金高達(dá)4.2萬(wàn)港元，還要額外支付5萬(wàn)港元的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

2026年初葵涌廣場(chǎng)地下有一個(gè)向街巨鋪，建筑面積2300多平方呎，月租 22.8萬(wàn)港元，租給了富途證券，比上一位租客加了27%。

一邊是業(yè)主居高不下的租金，一邊是店主面向街坊的小本生意，這種割裂感，可以說(shuō)暴露了葵涌廣場(chǎng)最矛盾的一面。

葵涌廣場(chǎng)的定位一直以來(lái)都是“平價(jià)”，但是在成本壓力下，不少小吃售價(jià)已經(jīng)漲到40至60港元，一頓下來(lái)幾乎和普通餐廳差不多。

曾經(jīng)獨(dú)屬于葵涌廣場(chǎng)的“特色”已然被慢慢沖淡。

此外，這里沒(méi)有統(tǒng)一的商場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)應(yīng)對(duì)危機(jī)，幾百上千個(gè)心不齊的小業(yè)主，既無(wú)法像大型地產(chǎn)商那樣拿出真金白銀搞推廣，更沒(méi)人愿意率先降租打破僵局。

畢竟誰(shuí)先降價(jià)，誰(shuí)就是拉低整棟樓估值的“罪人”。于是，業(yè)主寧愿空置，也不愿面對(duì)資產(chǎn)縮水的現(xiàn)實(shí)。

這種僵局之下，昔日最熱鬧的二樓美食街，店主無(wú)奈只能宣布結(jié)業(yè)。

香港租金為什么那么難降？

實(shí)際上，“?舖”在香港很常見(jiàn)，有人甚至靠這個(gè)發(fā)家致富，“香港百億鋪王”黎永滔就是其中一個(gè)。

他在1997年買入銅鑼灣 羅素街59至61號(hào)底層商鋪，當(dāng)時(shí)整鋪月租26萬(wàn)。

他動(dòng)了個(gè)心思，直接把鋪拆成三個(gè)小鋪，每個(gè)鋪月租10萬(wàn)，總共收租30萬(wàn)，租金立刻漲了15%。

2004年他又聯(lián)手資深投資者羅家寶、以約6000萬(wàn)買入銅鑼灣總統(tǒng)餐廳舊址，也就是現(xiàn)在的銅鑼坊。

兩人把這棟物業(yè)重新裝修，劃成上百個(gè)格子鋪出售，結(jié)果短短幾天就被一掃而空，套現(xiàn)超過(guò)3億，這一單是大賺特賺了。

只不過(guò)，再厲害的鋪王，也扛不過(guò)樓市周期，去年開(kāi)始他就開(kāi)始不斷放售，甚至割肉出貨。

實(shí)際上，這些鋪位要出租了才能賺錢，沒(méi)人租砸在手里就是虧的，但是業(yè)主卻不可能降價(jià)出售，為什么呢？

因?yàn)橄陆档淖饨鸩粌H帶來(lái)金錢上的損失，更帶來(lái)了銀行的催命符——Call Loan。

所謂的銀行call loan就是提前償還貸款。 指的是銀行因用作抵押的店鋪價(jià)值向下調(diào)整，不愿做原先那么高的貸款。

因而要求借了銀行的業(yè)主，按鋪價(jià)下跌的幅度償還部分貸款，也就是補(bǔ)差價(jià)。

如果業(yè)主無(wú)力償還的話，銀行則有權(quán)接受業(yè)權(quán)，將店鋪出售以償還貸款，這下是真的樓財(cái)兩空，什么都沒(méi)撈著。

所以這就能理解為什么葵涌廣場(chǎng)的業(yè)主寧愿空著也不降租金，因?yàn)榻底獠粌H僅是少賺多少錢的事，而是可能引發(fā)個(gè)人資金鏈斷裂的金融災(zāi)難。

只要租金報(bào)價(jià)還在高位，賬面上的資產(chǎn)估值就能勉強(qiáng)維持，銀行就不會(huì)輕易抽貸。

可一旦開(kāi)了降價(jià)的口子，不僅要承受租金損失，還得面對(duì)銀行催命般的補(bǔ)差額通知，甚至可能因此破產(chǎn)。

所以說(shuō)，在香港，最香的莫過(guò)于那些“全款付清”的祖?zhèn)骼箱伭恕?/strong>

上環(huán)的蘭芳園就是一個(gè)例子，這家1952年開(kāi)業(yè)的茶餐廳，創(chuàng)始人林木河當(dāng)年以低價(jià)購(gòu)入中環(huán)鋪位，如今物業(yè)估值已超億元。

第二代老板林俊業(yè)就曾坦言：“要不是有自己的鋪?zhàn)樱缇捅蛔饨饓嚎辶恕！?/strong>

作為一家30多年的老牌商場(chǎng)，葵涌廣場(chǎng)是不少港人成長(zhǎng)記憶里不可缺少的一部分，這里拼湊起了幾代香港年輕人的青春。

但是這座老牌商場(chǎng)目前也在經(jīng)歷著前所未有的挑戰(zhàn)，天價(jià)租金勸退中小店主、硬件體驗(yàn)跟不上時(shí)代、消費(fèi)人流持續(xù)外流，多重壓力疊加，讓這座老牌商場(chǎng)不復(fù)往日。

不知道未來(lái)這座老牌商場(chǎng)能否升級(jí)整改，在保留市井底色的同時(shí)重拾往日煙火氣息，只能拭目以待了。

畢竟，商業(yè)世界的殘酷在于，有時(shí)候打敗你的不是對(duì)手，而是那個(gè)不肯走出舒適區(qū)的自己。

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