北京
文/上海進深 嚴明會
近日，上實城開徐匯凌云路地塊正式揭開面紗。
項目案名確定為上實·雲秀，部分效果圖同步曝光。
這個節奏，比市場預期更快。
今年3月中旬，上實城開以底價拿下徐匯凌云社區S031102單元S04-16地塊。
6月初，項目才取得《建設用地規劃許可證》，詳細規劃尚未正式公示。
而就在此時，項目隔壁的招商蛇口長橋項目也即將開放展廳。
這不僅是一場新盤之間的較量，對于多年沉寂土地市場的上實城開而言，更像一次重新回到上海核心市場的信號。
久違的出手
這塊地對于上實城開而言有點“非它莫屬”的意味，但放在其近年的投資節奏里看，這又是一次久違的出手。
過去幾年，上實城開在上海土地市場的存在感逐漸降低。
2021年，其曾在青浦和臨港有所斬獲，2022年又在臨港拿下6幅商住地塊。但此后，上實城開在上海公開市場幾乎沒有新的動作。
直到今年，這家老牌國企重新出現。
今年2月，一家名為上海凌云城開置業有限公司的新公司成立。股權結構顯示，該公司與上實城開存在關聯。公司法人和董事長為楊崢予。
凌云城開成立之后，立馬啟動了對S04-16地塊的前期研策服務招標。
之后，在今年3月舉行的上海首輪土拍中，上實城開以26.75億的總價，拿下了徐匯凌云社區S031102單元S04-16地塊，成交樓板價約4.85萬/平，可售樓板價約6.5萬/平。
這地塊本身有它的特殊性，商業比例不低于25%，這意味著開發商不僅要建住宅，還要負責商業招商和長期運營，既沉淀資金，又考驗運營能力，對于追求資金快速回籠的房企來說，這類地塊并不算理想。
但對于擅長綜合運營的上實城開來說，這反而是發揮長處的機會。
作為一家長期參與城市綜合開發的企業，上實城開的優勢并不只是賣住宅，更在于“開發 運營”的綜合能力。
轉型關鍵一局
這個項目對上實城開意義重大。
6月上旬，城開凌云公司工會正式成立。
會議上，城開凌云公司總經理楊崢予表示，凌云項目是上實城開“十五五”規劃開局之年獲取的首個“好房子”標桿項目，承載著城開集團轉型發展的殷切期望。凌云團隊將傳承和發揚“匠心筑城”的企業精神，以實現“一流的設計、一流的開發、一流的運營”能力建設，構建上實城開城市更新新模式。
從區位來看，地塊位于老滬閔路與羅秀路之間，東側緊鄰地鐵15號線羅秀路站，是真正意義上的地鐵上蓋，規劃中的26號線也將在此交匯；駕車駛入中環線不到500米。
地塊容積率約2.0，屬于中環附近難得的低密地塊。
但地塊也存在一些不足。
走出地塊，周邊的城市界面一般。長橋一帶的更新節奏不快，周邊城市面貌對改善型產品的支撐有限。
周邊配套成熟度、商業氛圍以及高端改善市場認知，都需要時間培育。
此外，雖然同屬徐匯，長橋與徐匯濱江核心區之間仍有一定距離，難以直接承接濱江板塊的市場熱度。
因此，沖著“徐匯”二字而來的房企不少，但真正愿意為這幅地塊買單的卻不多。
綜合來看，地塊更考驗開發商對于區域價值重塑和長期運營的能力。
面對這塊商住混搭的地塊，上實城開打出的是一套組合拳。
住宅部分，項目以好社區標準體系為引領，在戶型設計上兼顧舒適度與實用性；景觀示范區以自然生態為基底，劃分全齡活動空間。
社區商業部分，計劃圍繞“一老一少一寵”的定位，落地上實城開首個新建類 “鄰街”品牌旗艦商業，打造全場景一站式鄰里消費空間。
壓力來了
此次拿地，還有一個特殊背景。
就在土拍前幾天，上實城開發布盈利預警，預計2025年度股東應占虧損擴大至9億至10億港元。
在業績承壓背景下仍然出手，外界認為這更像一次戰略性布局。
但拿地只是開始，上實城開面對的是招商蛇口帶來的現實競爭。
招商長橋項目雖然拿地時間晚于上實城開，但推進速度更快，即將開放展廳。
據了解，招商項目預計推出建面約125-190㎡產品，主打洋房改善路線。
與此同時，區域內海上清和璽也進入尾盤階段，目前均價約11.5萬元/㎡左右，總價1200萬元起。
對于楊崢予而言，凌云項目需要解決的不只是賣房問題。
如何在招商項目入市前形成市場認知，如何通過商業運營補足區域短板，如何把一幅潛力地真正兌現成價值地，才是這場徐匯回歸戰真正的考驗。
相關公司：上實城開hk00563
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