要做好“潮水退卻”的準備，房價或將超出想象

國家統計局公布的2026年4月70城數據顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，二線城市環比下降0.2%，三線城市環比下降0.3%。看著差距不大，趨勢卻完全不同。

2025年重點30城二手房價格與歷史峰值相比整體跌幅約39%，一線平均跌幅37%，二線平均38%。數字擺在這里，＂退潮＂兩個字才有了分量。

回頭看中國的房價，在全球都算貴的。因為住房和戶籍綁得太深，跨國橫比不太好做。

但多份研究都指向同一件事，深圳、北京、上海的房價收入比長期排在全球前列。中國家庭資產里，房子占的比例偏高，比多數發達經濟體都要高。

同樣為房價頭疼的英國，房產占家庭財富的比例大約36%，只有我們的一半。資產結構越集中，房價一轉向，波及面就越廣。高價不是憑空來的。

上世紀八九十年代城鎮化提速，進城人口一波接一波，住宅需求集中釋放。開發商借著這波紅利大規模借錢擴張，土地財政也跟地方發展深度綁定。

等到人口增速見頂、城鎮化推進接近尾聲，潮水就開始往回走。2020年監管層主動出手為房地產去杠桿，給開發商融資劃了＂三道紅線＂。

這一刀下去，全行業才第一次真切明白，永動機不存在。出險名單越來越長，恒大是最典型的一個。

整個行業陷入通縮式收縮，投機買盤飛快撤離，房價一路下行。到了2025年1月，三四線城市房價同比跌幅一度達到9.1%，部分資源枯竭型城市像鶴崗、玉門，房價跌破4000元每平方米。

這些數字曾經被當段子傳，如今成了不少小城市的日常。從企業端把壓力傳到居民端，只用了三年左右。

2024年5月那一攬子刺激，包括松綁房貸、地方政府拿幾千億收儲存量房，一度讓人以為拐點到了。可市場并沒有立刻回應。原因不難拆。

居民杠桿早就加滿，房價還在下坡路上。利率再低、門檻再松，誰也不敢輕易再上車。

過去成交靠的是把房子當＂穩賺不賠的資產＂這個信念，被三年下跌打碎之后，光靠低利率喊不回來。那房價下跌到底算不算好事？

我們覺得，只對了一半。長期看，泡沫縮水確實有利于經濟結構再平衡，年輕人不用把三十年現金流全押在一套水泥殼子上。

但短期麻煩在于，居民端的杠桿已經繃緊。大量家庭靠按揭持有房產，一旦價格跌破未還貸款余額，就掉進了＂負資產＂狀態。

違約風險上去了，消費也被擠出來，家庭把大把現金流拿去還房貸，別的地方就沒錢花。

日本上世紀90年代地產泡沫破裂后走的就是這條路。居民埋頭去杠桿，內需長期低迷，通縮陰影反復出現，一代人的消費習慣都被改寫。這也是不少經濟學家對當下情境保持警覺的原因。

摩根士丹利預測2026年新房價格仍有2%到3%的慣性下跌，核心城市的全面復蘇可能要等到2027年下半年；瑞銀則擔憂人口結構和高庫存的長期壓制。觀點有分歧，謹慎卻是共識。

外溢效應還會擴散到貿易端。大型經濟體出口體量大本身不奇怪，真正引起摩擦的是進口偏弱。出得多、買得少，順差就撐起來。

地產調整不直接沖擊工業產出，但會削弱居民信心，壓制內需，把本該在國內消化的商品推向海外。順差擴大之后，圍繞＂產能過剩＂的爭論就更頻繁地出現在國際場合。

2026年上半年，中歐、中美在新能源汽車、光伏上的博弈不斷升溫，背后就有這一層原因。擺在決策層面前的路，沒有一條是輕松的。

去杠桿的目標基本達到，泡沫也部分擠出，但價格調整的速度顯然超預期。繼續加大托底，就要擔心道德風險和泡沫再度膨脹；維持相對克制，讓價格自己出清，又怕走進類似日本的通縮循環。

走鋼絲，兩邊都是懸崖。這也是為什么2026年調控的口徑更謹慎、更強調持續性。

再回到普通人視角。退潮的意思不是所有房子一起貶值，而是普漲行情被抹平之后，房產真實價值的差距被徹底攤開。國家統計局數據顯示，2026年2月至4月，上海二手住宅銷售價格環比分別上漲0.2%、0.4%和0.7%，漲幅連續擴大。

北上廣深，加上杭州、成都、南京、武漢這類常年吸引人口的城市，核心地段優質板塊去化明顯好轉。人口外流地區和遠郊板塊，壓力一點沒減。

上海的復蘇細節值得掰開看。根據網上房地產數據，2026年5月上海二手房網簽成交28023套，同比增長約31%，創近6年來的5月份同期新高。

4月上海二手房成交中，總價300萬元以下房源占比由3月的61%下降至59%，300萬至500萬元占比升至22%，500萬元以上改善型房源占比由16.6%升至17.9%。市場從＂老破小托底＂逐步切換到＂改善接力＂，鏈條重新打通。

反方向的畫面同樣清楚。人口持續外流的三四線、縣城和大城市遠郊，年輕人不斷往外走，留守的多是老人。

新增購房需求近乎停滯，二手房掛牌量堆得越來越高，去化周期普遍超過十年。加上過去多年密集開發形成的存量過剩，業主只能不停下調掛牌價才能出手。

部分縣域新區從峰值算起降幅三到四成，依然難覓接盤者。這才是讓人真正心里發涼的地方。即便在同一座城市里，分化也在拉大。

核心城區的學區小戶型和改善大三房穩得住，遠郊剛需盤、老舊無電梯多層、戶型落后的超大戶型持續折價。同一小區里，采光、樓層、戶型好的成交穩定，低樓層、臨街、格局不合理的要下調十到二十個百分點才能出手。

2025年一線城市土地成交建筑面積同比下降21%，但成交金額反增19%，樓面價持續攀升，這就是資金用腳投票的結果。這輪分化的底層動因是長期的，短期扭不過來。

人口結構進入拐點，城鎮化接近尾聲，人口不再均勻鋪開，而是集中往頭部城市群聚攏。全國居民人均住房建筑面積已經達到41.76平方米，市場從＂有沒有房＂切到＂要不要換更好的房＂。

在不少重點城市，二手房成交占比明顯上升，部分甚至超過新房。房子的屬性正在從投資品向消費品回歸，這是二十年一遇的大轉向。

政策端也在悄悄換軌。租購并舉、保障性住房、住房以舊換新等制度陸續落地，房產的投資屬性被系統性削弱。

居民自身的觀念也在變，家庭資產更趨多元，不再一股腦往鋼筋水泥里塞。目前多數城市租售比已經進入合理區間，租金收益率達到2%以上，部分項目甚至達到5%以上；而國有銀行5年期定期存款利率僅為1.3%左右。

理財替代物越來越少，好房子的稀缺性反而在被重新定價。不同人群的應對方式并不一樣。

剛需自住優先看主城區、軌交沿線、教育醫療配套成熟的現房或準現房，避開人口外流的新區和遠郊，總預算和月供比例都要留出余地，別把家庭現金流用滿。

手里有多套的家庭，先出清遠郊、縣城、老舊無配套的弱勢房源，保留核心城市優質自住或改善盤，閑置的先出租覆蓋持有成本，長期沒人問津的擇機掛牌出售。

想置換的家庭，可以借助多地推行的以舊換新政策，享受稅費減免、貸款提額、補貼等配套，先賣后買，把資產結構切換到流通性更強的三居、四居改善戶型上。

2026年2月26日新一輪＂滬七條＂落地后，上海二手房單日成交沖高至1324套，說明政策組合拳一旦精準，效果比過去來得更快。窗口期雖然有，但一定是留給行動派的。

要強調的是，潮水退去不等于市場無序下跌。相關部門持續出臺穩定組合拳，下調房貸利率、降首付比例、提高公積金貸款額度，人口流入城市合理供應土地，庫存高企城市縮減新房開發規模，同時推進存量項目交付，把購房者的權益兜住。

政策的目標是穩合理自住需求、擠投機泡沫，讓市場回到居住本源。既不會放任中小城市房價失序，也不會重啟普漲行情。

結構性分化，就是未來相當長一段時間的穩定格局。對普通家庭來說，早點承認＂潮水已經退去＂這個事實，比死等下一輪普漲要重要得多。

房子還值不值錢，取決于它所在的城市有沒有人來、有沒有產業、有沒有真正稀缺的資源加持。買房這件事，從賭大盤轉向看現金流、看流動性、看城市底牌。

想清楚這一層，才算真正為下一個周期備好了糧草。