廣東
番禺舊改，丟了一枚重磅炸彈！
就在剛剛，番禺正式官宣：
現決定廢止《廣州市番禺區人民政府關于印發番禺區舊村莊全面改造項目住宅房屋補償安置指引的通知》（番府規〔2020〕1號）和《廣州市番禺區人民政府關于繼續實施番禺區舊村莊全面改造項目住宅房屋補償安置指引的通知》（番府規〔2025〕1號）。
難道，這意味著番禺舊改要全部停擺了嗎？
不是的，在我看來這里面有幾個信號：
第一，番禺舊改補償的“統一模板”被拿掉了。
以前村民、村集體、開發主體談補償，很容易圍繞這套指引來算賬。比如哪些面積能復建，哪些面積只能給建安成本補償，世居祖屋最高多少，臨遷費怎么發。
文件廢止后，未來新推進項目再直接拿這套口徑當硬標準，就站不住了。
第二，舊改沒有停，補償也不會真空。
廣州層面的《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》仍然在繼續實施，有效期至2029年10月30日；其中仍然規定，舊村全面改造的安置住宅復建總量可以按“棟、戶、人”三種方式核定，同一項目只能選一種方式核算。
所以，番禺這次廢止區級指引，更準確的理解是：項目以后更多回到市級規則、項目實施方案、村集體決策和“一村一策”的框架里重新算賬。
第三，對村民來說，預期會變得更不確定。
過去大家心里有一把尺：我的宅基地多大、房子建了幾層，大概可以往哪個方向爭取?，F在這把尺變模糊了。
未來不同村、不同項目、不同階段，補償方案的差異可能會拉大。已經簽約、已批方案的項目，通常還要看原協議和已批準方案怎么約定；還沒定方案、還沒簽約的項目，受影響會更明顯。
第四，對開發商和改造主體來說，算賬壓力可能會下降。
番禺很多舊村體量大、歷史建筑復雜，舊改最大的難點從來不在規劃圖上，而在補償賬本上。過去統一口徑容易抬高村民預期，也容易把項目成本推到開發商算不過來的程度。
現在區級指引廢止，未來方案設計空間更大，項目也可能更強調“能不能平衡、能不能落地”。
第五，對番禺舊改本身來說，這是一次從“高預期”走向“現實”的信號。
官方早在2026年1月就公開征求廢止這份指引的意見，理由寫得很克制：落實政府規范性文件管理要求，結合番禺工作實際。
換言之，舊改進入新階段了，過去那套大拆大建、高補償、高周轉的邏輯，越來越難繼續。
總的來說，番禺這次廢止的，不是舊改本身，而是舊改補償的舊口徑。
未來舊改還會推進，但會更算賬、更審慎，也更強調一村一策。
對村民來說，補償預期要重新校準；對開發商來說，項目落地空間可能變大；對市場來說，番禺舊改正在從“等拆遷暴富”轉向“誰能真正算得過賬”。
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