“負債潮”到來，十年過后，有房的人和無房的人，誰過得舒服？

菜市場里常聽到這樣的閑聊：一個手里握著幾套房，天天愁月供；一個租了十幾年房，反倒睡得安穩(wěn)。

到了2026年，這就是很多家庭的真實處境。我們越來越覺得，眼下這波悄悄鋪開的＂負債潮＂，比很多國際新聞更貼身。

房子從一張身份門票，變回一件日用品，這中間的變化，值得好好說道說道。

先把＂負債潮＂三個字拆開看。它指的不是大家借得更兇，而是掉頭往回還。央行的數(shù)據(jù)擺著：到2025年年末，中國居民個人住房貸款余額停在37.01萬億元這條線上，同比往下走1.8%，連著縮了三年。

光2025年一年，居民房貸就凈減少0.67萬億元。數(shù)字冷，背后卻是活生生的選擇。手頭有點閑錢，先堵房貸這個窟窿，再談別的。

六大國有銀行的賬更能說明問題。到2025年，六家大行的個人住房貸款余額加起來大約25萬億元，比2022年那個高點少了1.88萬億元。

工行、建行這些常年被叫作房貸＂扛把子＂的機構(gòu)，規(guī)模都縮了一圈。頭部越大，收縮的動作反而越明顯。

這兩年在不少城市的銀行網(wǎng)點，辦提前結(jié)清手續(xù)要排隊，柜臺前的場面擱十年前想都不敢想。

國家金融與發(fā)展實驗室給出的判斷挺直接：私人部門信用擴張在放緩，房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)跌加上提前還貸增多，房貸規(guī)模自然收縮，居民部門又一次走上去杠桿的路。

這不是一陣風。八零后已經(jīng)習(xí)慣把＂無債一身輕＂當成目標，九零后干脆不愿意把青春押給三十年月供。

一代人的買房觀念，硬是被這兩三年掰彎了。那背著房貸的人，日子過得舒不舒服？得分兩撥看。

第一撥收入穩(wěn)、買得早、月供占家庭支出比例不高。這類朋友眼下挺淡定。

2025年12月，新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率大約3.1%，跌到了歷史低位。手里握著一筆三點幾利率的長貸，錢放別處還能生出更高收益，急著還清反而不劃算。

這筆賬，稍微算一算就明白。

進入2026年，減負的動作還在繼續(xù)。

開年那一波，存量住房公積金貸款利率統(tǒng)一下調(diào)25個基點，一部分商業(yè)房貸利率跟著松動，新一輪下行潮把不少家庭的月供又薅下去幾百塊。別小看這幾百塊，一年下來能多出一趟周邊游的預(yù)算。

對現(xiàn)金流穩(wěn)當?shù)睦戏抠J戶來說，這筆＂便宜的錢＂是最舒服的一根杠桿，用不著焦慮。

另一撥人就沒這么松快。當年踮著腳、咬著牙才夠上車的那批，收入一旦掉鏈子，月供立刻變成壓在胸口的石頭。

有位深圳的購房者故事傳得挺廣：他2021年花500萬買下一套三居室，貸款350萬，月供接近2萬。

到2025年底，同小區(qū)二手房成交價掉到320萬，剩余貸款還掛著310萬。五年時間，首付全打了水漂，房子的市值跟欠款基本打平。

后來行業(yè)裁員那陣子，這位購房者的收入砍去將近一半，月供壓得實在扛不住。房本還在抽屜里，人卻快喘不過氣。

這種時候，房產(chǎn)證攥在手里也不覺得香，反倒像塊甩不掉的秤砣。這兩年在長三角、珠三角、成渝這些熱點區(qū)域，類似的情況都能聽到不同版本。

主動申請延期或者協(xié)商還款的客戶，比前幾年多出一大截。老百姓搶著還錢，銀行那頭其實也犯嘀咕。

過去房貸被當成＂優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)＂，有磚頭兜底萬無一失。可當房價跌幅越過首付比例，抵押物蓋不住敞口的風險就露出來了。

越來越多銀行對新增房貸開始謹慎起來。這就是為什么利率一降再降，房貸余額還在往下走。

一頭是居民不敢再猛借，一頭是銀行也開始悠著點放，兩邊一起收緊手，池子自然瘦下去。那沒背房貸、也沒買房的人是不是就贏麻了？

先別急著下結(jié)論。租房族有租房族的爽處：現(xiàn)金流靈活，遇到好機會說投就投，遇到風浪也扛得住。

可租房的糟心事同樣一籮筐：房東說漲就漲，合同一年一簽，孩子上學(xué)要跟著房子跑，逢年過節(jié)親戚一句＂啥時候買房＂就能把氣氛凍住。城市漂著，心里總?cè)眰€錨，這份不踏實，也是真金白銀換不回來的。

所以房子這道題，從來沒有標準答案。我們的看法是，關(guān)鍵壓根不在＂有沒有房＂那三個字，而在＂扛不扛得住變數(shù)＂這幾個字上。

收入的變數(shù)、行業(yè)的變數(shù)、家庭結(jié)構(gòu)的變數(shù)、健康的變數(shù)，樣樣都得留出緩沖帶。有房無房只是表象，賬本背后那份從容才是內(nèi)功。

過得最舒坦的那部分人，往往不是房本最厚的，而是賬算得最清的。關(guān)于＂斷供＂這條路，國家金融與發(fā)展實驗室說得挺透徹：主動止損談不上逃廢債，但斷供也絕不是＂兩清＂的好事。

國內(nèi)房貸是全額追索型貸款，房子被拍賣之后，差額部分銀行照樣有權(quán)繼續(xù)追償，個人征信同步受到嚴重影響。硬扛不行，撂挑子更不行，量力而行、留有余地才是穩(wěn)妥的走法。

這句話對手里有貸款的朋友來說，比任何雞湯都實在。

大背景也得看清：房子躺著賺錢的時代，翻篇了。

前面提到的那位深圳購房者，自己在采訪里也咂摸出味兒。他承認市場有風險，承認普通人也會看走眼，承認人生不必只押注在一套房上。

這份認輸?shù)挠職猓鋵嵄葥屩椎哪懥扛靛X。做時政這行的人都清楚一個道理：真正拉開人和人差距的，往往不是運氣，是承認現(xiàn)實之后還愿意重新規(guī)劃的那股韌勁。

機構(gòu)對2026年后市的判斷也是穩(wěn)字當頭。多家研究機構(gòu)預(yù)計，樓市調(diào)整的幅度會逐步收斂，＂核心區(qū)+好房子＂率先企穩(wěn)，多數(shù)房企和外圍區(qū)域的修復(fù)還需要時間。

翻譯成大白話就是：一線核心地段的優(yōu)質(zhì)次新房，價格能先穩(wěn)住；郊區(qū)、老破小、庫存大的區(qū)域，還得慢慢磨。指望閉著眼買就升值的好事，短期內(nèi)不會再隨手掉下來，這一點得先在心里認下來。

好在政策一直在托底。除了利率這條明線，居民的錢袋子也在悄悄鼓起來。有個信號挺關(guān)鍵：錢不再一股腦往房子里砸，開始流向別的地方。

2025年，六大行的個人消費貸、經(jīng)營貸同比增速明顯高于零售信貸的行業(yè)平均水平，成了銀行報表里的亮點。老百姓沒捂緊口袋不花錢，只是把資源挪到了更靈活、更貼近日子的地方，比如教育、旅游、小生意、家庭消費升級。

錢的流向變了，家庭資產(chǎn)負債表在慢慢修復(fù)。市場的暖意也冒頭了。

交通銀行副行長周萬阜在業(yè)績會上提到，進入3月份以來按揭貸款的進件量明顯抬升，比去年前兩個季度和三四季度都多出15%左右，被業(yè)內(nèi)當作房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的一個信號。

銀行業(yè)內(nèi)普遍覺得，只要這股勁兒續(xù)得上，房貸余額有希望逐步走出負增長的通道，冰凍的池子正一點點化開。放到更長的尺子上量，中國居民的負債水平其實沒那么嚇人。

按國際清算銀行的口徑，2024年末中國居民杠桿率比發(fā)達經(jīng)濟體平均低了約7個百分點，居民部門還留著一定的加杠桿空間。這話的潛臺詞是：宏觀層面風險可控，家底還算穩(wěn)當。

真正需要提防的，是個別家庭一口氣把杠桿加滿、把全部身家都押在一套磚頭水泥上，這樣的路徑抗風險能力最弱。聯(lián)系當下的國際大勢看，歐美不少國家的居民部門這幾年被高利率折騰得夠嗆，房貸斷供率一路走高，房價大起大落的劇本一遍遍上演。

相比之下，國內(nèi)貨幣政策留出的余地、房貸利率溫和下行的節(jié)奏，都給了普通家庭一個緩沖的窗口期。

眼下這場＂負債潮＂，與其說是危機，不如說是一次全民財務(wù)體檢，逼著大伙兒把家底重新盤一盤。

十年之后誰過得舒服，答案沒那么非黑即白。真正睡得踏實的那位，可能既不是房本攢得最厚的，也不是完全無債一身輕的，而是賬算得清、心里有數(shù)、手上還留著余糧的人。

房價往上躥不飄，收入被砍一刀也不慌。房子歸根到底是拿來住、拿來兜底的一樣?xùn)|西。

把日子過成天天給銀行打工，把心氣全耗在月供表上，那才叫本末倒置，錢賺了一堆，人卻掉了一層皮。留住那份從容，別讓錢包和心態(tài)一起繃成弓弦，這樣的人不管手里有幾本房產(chǎn)證，日子都塌不下去。

這大概就是這場＂負債潮＂教給普通人最值錢的一課：穩(wěn)住手里的余糧，也就穩(wěn)住了往后幾十年的底氣。房子會漲會跌，工資會多會少，行業(yè)會起會伏，唯獨口袋里那點緩沖、賬本上那份清醒、心里那口從容的氣，才是真正能陪人走到最后的家當。