高質量城市更新的六步法 ——讓老胡同蝶變文商旅新地標 老城區進階RBD活力區的實操案例

導 讀

存量時代，城市更新已成為推動城市可持續發展的關鍵力量。兩會聚焦城市發展議題，釋放出諸多積極信號，為城市更新指明了方向。2026年正式印發國內首部國家級城市更新專項文件《城市更新“十五五”規劃》，將城市更新上升為國家中長期戰略，系統確立存量提質、內涵發展的轉型路徑。

如何提升居住品質，讓“老破小”變身宜居生活新場景？如何破解老城區的“留改拆”困局？清華同衡城市策劃團隊根據多年城市更新實踐，提出了高質量城市更新的“123456”六步法，為存量時代的城市更新提供了系統性解決方案。

1個目標：讓城市真正“高質量”

落實中國式現代化戰略，實施城市更新行動，核心目標是讓城市真正“高質量”起來，包括高質量發展、高水平治理、高品質生活以及創新驅動的未來。

高質量發展，要求城市擺脫傳統的粗放式發展老路，更加注重產業的創新升級與協同發展。

高水平治理，意味著在城市更新中運用現代化的治理理念和技術手段。

高品質生活，重點解決居民在居住、休閑、教育、醫療等方面的需求。

創新驅動未來，在城市更新中培育和發展新質生產力，靠創新驅動城市的可持續發展。

2種模式：共生型與全域型更新

• 共生型城市更新

重點關注老城區、歷史街區的更新。以首都功能核心區為例，既包括恢復性修建、基礎設施補短板、環境綜合整治、地標打造等點狀更新，也包含保護性修繕、功能性提升、保障性更新等塊狀更新，這些實踐都取得了實實在在的成效，引領城市更新邁入聚焦基層、聚焦政策、聚焦實施的新階段。

案例——老胡同蝶變文商旅新地標

北京大柵欄觀音寺片區騰退空間再利用研究，是清華同衡策劃所團隊在北京西城區申請式退租取得階段性成果解決騰退空間再利用面臨新問題的背景下，探討通過系統性產業規劃帶動文化復興、運營革新、資產迭新、治理創新，推動歷史街區再發展，通過對歷史街區產業體系的指引，主要包含街區層面整體的特色產 業引領與已騰退空間層面業態落位指引兩個層次。通過對每一處騰退院落的評估與更新身份證構建，將評價結果 落到點位空間上，對重點優質資產空間進行組團化整合，騰退空間聯動歷史建筑、現狀主題商鋪、公共空間與服務設施，形成重點連片發展。

大柵欄觀音寺片區共生共享服務體系

• 全域型城市更新

不再局限于單個地塊或小區，充分研判片區型城市更新在各領域的優勢和可能面臨的實操性問題，突破傳統的狹義城市更新概念，將城市更新內涵拓展至城市片區的生態環境提升、空間結構優化、產業結構升級、全域資源整理、區域功能重塑、人民共建共治共享等方面。

案例——用“全域型更新”串聯碎片資源

石景山西部地區城市更新項目是在清華同衡策劃所團隊“策畫先行”引領之下，以“石景山生態智慧城”為總體定位，創新探索了市場主體統籌大尺度片區更新的新模式。深度挖掘石景山西部片區資源稟賦特點，清華同衡策劃所團隊與中交城市更新有限公司協同合作，創新性提出“全域型”城市更新模式。該模式包括“全要素”評估、“全領域”規劃、“全周期”策劃、“全資源”統籌以及“全社會”參與五大內涵。結合“全域型”城市更新內涵，提出市場主體統籌大尺度片區更新的八大實施路徑：交通為先、配套為基、產業為核、文化為魂、人民為本、運營為脈、資本賦能、政策支持。

石景山西部地區全域更新效果圖

3方協同：政府、企業、百姓擰成一股繩

政府、企業與百姓的緊密協作成為了推動城市蛻變的關鍵力量。政府作為引領者，通過政策與規劃提供方向指導；企業則是重要的實施者、推動者和參與者；而百姓既是核心參與者也是最終受益者。三方在城市更新的每一個環節緊密協作，從共同規劃，到建設中各自發揮作用，再到成果共享，使大家都在更新中獲益，凝聚強大合力。

此外，運營平臺公司也承擔著關鍵的銜接與推動角色。在政府部門強有力的政策扶持、資源協調等支持下，運營平臺公司充分發揮其整合資源、創新運營模式的優勢，聯合原住居民、產業創客，構建主客共享、多方受益的共建共治共享共富機制，通過這種機制，形成了強大的造血機能與緊密的利益鏈接，吸引更多的人才、資金和項目流入片區，帶動片區活力共生，實現經濟繁榮、社會和諧、居民幸福的可持續發展目標。

大柵欄觀音寺片區共治共富機制

4項原則：

立足"城"、激活"市"、實施"更"、呈現"新"

存量時代高質量更新，需堅持“城”、“市”、“更”、“新”的四個原則，立足“城”的定位，發揮“市”的力量，實施“更”的行動，呈現“新”的獲得感，賦能城市高質量發展與人民美好生活。

• 立足“城”的定位，扎根城市特質的資源稟賦。

立足城市更新的系統思維，全盤考量，更加有效地盤活城市資產，用足城市資源，片區更新將逐漸放大到全域型城市更新，逐步實現片區由內而外、由里及面的全面更新，片區更新將融入全域城市發展，做出應有的城市貢獻。

石景山西部全域型城市更新項目區位圖和“五大組團”空間布局圖

• 發揮“市”的力量，激活市場經濟的內生動力。

撬動資本、人才、技術等要素踴躍投身城市更新進程，吸引多元投資主體聚集，借助前沿科技賦能傳統產業升級，讓市場活水暢流每一寸更新土地，催生新業態、新模式，重塑城市經濟版圖，使城市既有生活溫度，更具發展熱度，為高質量發展注入不竭動能。

大柵欄觀音寺片區文化端產業梳理

• 實施“更”的行動，踐行有機更新的實施理念。

從老舊小區加裝電梯、補齊停車位短板到口袋公園見縫插綠、濱水廊道生態修復，從基礎設施的智慧升級，到公共服務設施的均衡布局，以漸進式、可持續的城市更新節奏，實現更多的以人為本，滿足人民、城市對于美好生活的向往，由表及里實現功能迭代與品質躍升。

石景山全域更新階段成果（五里坨民俗陳列館和天泰山自然營地）

• 呈現“新”的獲得感，精準對接民生訴求。

踐行人民城市理念，喚醒新老居民對城市家園的歸屬感、認同感與自豪感。將城市更新中零散而有限的空間組織起來，通過共生共享思路打造共生居住空間、共享公共設施、共享創意業態，實現新產業、新居民、新文化與老空間、原住民的和諧共融。

大柵欄觀音寺片區民生端產業梳理

5新融合：空間、文化、產業、運營、治理

“五新融合”是一種系統化的城市更新策略，涵蓋空間更新、文化復興、產業煥新、運營創新、治理革新五方面，旨在圍繞人們的需求，回應新時代對美好生活的追求和經濟發展對業態提升的要求。

空間更新方面，盤活存量資源，新舊共生，引導空間合規、合理、有序、高效利用。文化復興方面，以文化產業蓬勃發展、傳統文化煥新為路徑，打造文旅融合新亮點、城市文化新地標。產業煥新方面，推動產業集聚成勢，促進產業系統迭代升級，產業建圈強鏈，推動各功能分區的協同發展。運營創新方面，需建立各方利益聯結機制，進一步激發城市更新發展的活力、動力、內生力。治理革新方面，以新理念、新技術、新方法為驅動，優化體制機制、整合多元資源、凝聚各方力量，構建更高效、協同、智慧且貼合民眾需求的城市更新治理格局。

6位一體：全過程推進的六大關鍵環節

“六位一體”全過程推進城市更新。其內涵為區域統籌、市場主導、策劃先行、規劃引領、價值轉化、運營治理。

區域統籌著眼全域資源整合、功能協同，打破行政與空間壁壘，凝聚片區合力。市場主導借助資本、企業活力，依市場規律挖掘更新機遇、調配要素，激發內生動力。策劃先行立足深度調研，謀定特色主題、業態布局等策略，錨定更新方向。規劃引領憑借專業規劃把控空間、規范指標，描繪科學藍圖。價值轉化聚焦閑置低效資產，挖掘文化、土地等潛藏價值，實現經濟、社會、生態多元增值。運營治理重視長效管控、精細運維，保障更新成果持續惠民、有序運轉，協同發力助推城市更新高質量開展。

清華同衡城市發展策劃所團隊提出的高質量城市更新“123456”方法，為存量時代的城市更新提供了系統性解決方案。該方法已在城市發展策劃所多個城市更新項目中得到驗證和應用，取得了顯著成效。以石景山西部地區城市更新項目和大柵欄觀音寺片區騰退空間再利用項目為代表，通過運用全域型和共生型更新模式，實現了區域生態環境提升、產業結構升級、文化傳承復興和居民生活品質改善。“123456” 方法將助力更多城市解決更新過程中的難題，推動城市實現高質量發展，讓城市在存量時代煥發出新的生機與活力，為“十五五”城市更新工作貢獻重要力量。

清華同衡城市發展策劃研究所

城市發展策劃研究所是北京清華同衡規劃設計研究院有限公司的核心業務部門之一，是國內首支在國家級規劃設計平臺上成立的以城市策劃與運營咨詢為主要職能的專業團隊。依托于清華大學的學科優勢及清華同衡的多專業協同綜合優勢，以“價值策劃”為經營方針，擅長“策規算運”一體化，重點聚焦城市戰略、產業發展、新城新區、城市更新、產業園區、鄉村振興、文商旅、城市運營企業戰略等領域的策劃規劃與運營咨詢業務。已經為國內超過50座城市的近兩百個重點項目提供了專業策劃規劃咨詢服務，獲得了委托方的廣泛認可。

業務聯系:

徐老師

電話 010-82819687

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封面圖/圖片｜AI生成

供稿｜清華同衡 城市發展策劃研究所