廣東
作者 | 飛天小女警
文章來源 | 格隆匯樓市
卷得房率，劃紅線。
舊改新房被罰
廣州一個新房，“偷面積”被罰了。
最近位于廣州市荔灣區茶滘路的城中村改造項目力誠榕誠灣，未經許可，將裝飾柱改建為結構柱，涉及面積近200平，罰款近10萬元。
簡單來說，就是開發商偷面積被罰將近10萬元。
有網友打趣，花10w現在整個廣州都知道了，10W投廣告都沒這個效果好。
這個項目2023年開售，主打85-168㎡江景戶型，臨近花地河和地鐵1號，目前在售戶型76-165㎡，還有大幾百套房源未售。
市場上二手房掛盤價顯示，約98.8平戶型，東南向的低樓層，報價365萬。
項目近距離相隔的保利花海灣，2020年—2021年的小區，今年5月成交單價在3萬出頭。
5月26日成交一套約128.59平中樓層戶型，成交總價392萬，折合單價約3.05萬/平，而5月11日成交一套約101.43平低樓層戶型，總價323萬，折合單價約3.18萬/平。
與項目一路之隔的力誠汾水花園，今年6月1日成交一套約69.06平的高樓層戶型，總價167.5萬，折合單價約2.43萬/平，而5月29日，成交一套約68.98平戶型，成交總價168萬，折合單價約2.44萬/平。
這些年，廣州的新房有一個趨勢，新房的得房率都朝著更高更卷去走。
得房率100%是普遍標簽，個別項目得房率120%是新規住宅標簽，到了第四代住宅階段，甚至是140%的得房率標簽。
似乎開發商有多大膽，得房率就有多大產。
卷得房率幾乎是這兩三年廣州樓市的一個共識。
雖然力誠榕誠灣改建的面積不多，處罰的力度也不算大，不到10萬元的處罰力度，對開發商而言，不過是撓癢癢。
但也透露出一個信號——廣州的新房不能無底線地卷得房率了。
今年，廣州就已經反復透露出這樣的信號。
一是今年3月份，廣州市規劃和自然資源局和廣州市住建局聯合發布《關于支持高品質住宅建設的若干意見》，明確住宅建筑除首層外，公共開放空間不計容?例不?于本棟建筑計算容積率中建筑?積的5%。
換句話說就是能“白嫖”不計容的公共空間，加起來的總面積，不能超過本棟樓計容總建筑面積的5%。
本質是防鉆空子。
因為本意是鼓勵多做業主公共配套，但如果不設上限，開發商就會打著“公共開放空間”的名義，無限制地做免費面積，甚至有可能偷偷改造成可使用的室內空間，變相突破容積率限制。
二是今年3月份廣州規自局在春季土地推介會上也明確了新規新房卷面積的邊界，結構柱按裝飾柱報建以及前期壓縮戶內面積、后期通過改造陽臺、花池、飄窗等方式變相提高得房率的行為，都列入違規行為，作為重點監管的部分。
剛好力誠榕誠灣就是觸碰到這樣的底線。
所以被作為典型，進行了處罰。
“卷”得房率踩剎車
為何對這種“偷面積”的行為進行監管？
原因很簡單，過度的“偷面積”“卷得房率”，有可能會影響建筑安全。
力誠榕誠灣是裝飾柱變更為結構柱，就意味著后期業主可通過改建，拆掉裝飾柱增加室內使用空間。
但力誠榕誠灣在報建的時候，將本不能改建或者拆除的結構柱報成了裝飾柱。
這樣的做法，對開發商而言最大的動力就是通過“偷”結構柱的空間，拉高戶型的可得使用率，使得項目在競品中，顯得具備更多的性價比。
因為裝飾柱不計入容積，業主購買的時候，就不用額外掏錢，但又能獲得開發商額外“贈送”的空間面積，大大有利于開發商在市場去化環境不佳的情況下，促進去化。
這屬于是在監管以及規則的紅線邊緣試探。
若未被發現，順利驗收通過，交付給業主后，即使業主自行拆除裝飾墻，也和開發商無關，這是業主們的自主行為。
但結構柱變成裝飾柱，本質是破壞房屋主體承重結構的違規行為。
短期可能看不出明顯異常，長期和極端情況下風險極高。
結構柱是建筑的豎向骨架負責承接樓板、梁體傳遞的整層乃至多層重量，同時抵抗地震、大風帶來的水平推力，改成裝飾柱后直接結構安全底線也會跟著下降。
時間久了，可能會出現樓板/梁體過載開裂，樓體不均勻沉降等。而樓層抗側剛度直接下降，樓體的抗震能力也會被削弱。
如果墻體樓板因為受力重分布的問題，而出現變形，即使修補，過一段時間還是會重新開裂，而且越裂越寬、越裂越多，屬于不可逆的結構損傷。
而結構柱的缺失，還有可能使樓板的實際跨度變大、剛度下降，人走上去會有明顯的震動、晃動感。
這種做法，帶來的隱性問題，有可能需要很長的時間才能表現出來。
所以，不是不讓開發商“多送”面積，而是這樣的“偷面積”行為，給樓體的使用壽命帶來很大的安全隱患。
而樓棟的壽命縮短，對業主而言，未來的維護成本也會增加。
所以，并不是不讓“送面積”了，而是卷得房率要有度。
如果繼續過度“卷”得房率，或許接下來會看到嚴格的限制高得房率措施。
只是，眼下苦的是買了力誠榕誠灣的業主。
畢竟，罰款是小事，主要是驗收過不了，產證或者其他手續可能也暫時辦不了。
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