我人生最錯(cuò)誤決定，就是來(lái)成都炒房

從滿懷期待打新，到二手破發(fā)，不到2年時(shí)間，林家壩炒房客的財(cái)富夢(mèng)，

徹底被打破了。

今天要分享的，正是成都次新市場(chǎng)一則典型的炒房樣本。

對(duì)這群人而言，盲目跟風(fēng)或許已不再是簡(jiǎn)單的投資失誤，可能已成了他們?nèi)松凶鲞^(guò)最錯(cuò)誤的決定。

6月中旬，林家壩迎來(lái)了板塊內(nèi)首套二手成交：

西派交子，一套143㎡的套四，成交總價(jià)500萬(wàn)，成交單價(jià)34860元/㎡。

圖源袋鼠小房圈

淘房君看了下，這套房源的成本，24年取證價(jià)格大概在620萬(wàn)左右，當(dāng)時(shí)取證單價(jià)4.3萬(wàn)元/㎡左右。

不到兩年時(shí)間，直接硬虧上百萬(wàn)。

圖源成都購(gòu)房通小程序

淘房君發(fā)現(xiàn)，其實(shí)在西派交子這套成交之前，林家壩次新二手的危機(jī)就已出現(xiàn)苗頭。

今年3月中旬，林家壩板塊的萬(wàn)科朗拾交子就有一套法拍在寂靜之中被忽略而過(guò)。

一套113㎡的中樓層房源，起拍價(jià)365萬(wàn)，單價(jià)3.2萬(wàn)/㎡，結(jié)果0人報(bào)名，最后流拍。

圖源網(wǎng)絡(luò)

要知道，林家壩算是近兩年成都最火的板塊之一啊！

次新二手開局就秒崩，著實(shí)讓人意外。

01

前兩年的林家壩

有多火？

因?yàn)榭拷敖鹑保皟赡甑牧旨覊慰芍^是風(fēng)光無(wú)限！

無(wú)論是土拍還是新房入市的熱度，定是排在全城前列。

圖源網(wǎng)絡(luò)

淘房君大概捋了一下前兩年林家壩的土拍情況，從中大家可以直觀地看見(jiàn)，林家壩到底有多火：

23年4月，錦江區(qū)柳江街道潘家溝約74畝宅地一開拍迅速熔斷，現(xiàn)場(chǎng)6家企業(yè)參與抽簽，最終萬(wàn)科以中簽價(jià)14900元/㎡競(jìng)得；

23年7月，能建拿下林家壩板塊34畝地塊，樓面地價(jià)17800元/㎡；

2024年成都解除土拍雙限之后，林家壩隨即又推出多宗地塊，地價(jià)直接起飛。

24年3月，林家壩約31.2畝地塊，經(jīng)過(guò)50輪舉牌，被中鐵建以22400元/㎡的成交樓面價(jià)拿下，溢價(jià)32%;

4月19日，林家壩約28.26畝宅地，被潤(rùn)達(dá)豐濱江以23400元/㎡成交價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率33%；

4月23日，林家壩約52.46畝土地，被金茂以24500元/㎡成交價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率48.5%，成為彼時(shí)的成都“地王”；

11月15日，林家壩約33畝宗地，被潤(rùn)達(dá)豐濱江以26000元/㎡成交價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率44%，再次刷新林家壩地價(jià)。

到了25年，林家壩算是冷靜下來(lái)，全年僅有1宗宅地成交，被潤(rùn)達(dá)豐濱江拿下，樓面價(jià)21500元/㎡。

可以說(shuō)，從2022年底至2024年底，整個(gè)林家壩板塊的成交樓面價(jià)一路高歌猛進(jìn)。

不僅開發(fā)商愿意拿地，市場(chǎng)也愿意買單！

早期的像能建、中交、萬(wàn)科、中鐵建、金茂等項(xiàng)目，開盤賣的都不錯(cuò)。

雖然大多還是順銷，但在套均5、600+萬(wàn)這個(gè)量級(jí)的產(chǎn)品中，去化的速度算是非常亮眼的了，基本都在一年多時(shí)間完成清盤了。

現(xiàn)在淘房君都還記得，當(dāng)時(shí)套均超800萬(wàn)的金茂璞逸錦江連續(xù)兩次開盤均售罄。

熱度爆炸。

金茂開盤即罄

可能很多人就好奇了，其實(shí)在23、24年當(dāng)時(shí)的樓市情況也不算很理想，

為什么林家壩就能火的如此離譜？

02

金三的“地緣魅力”

帶火林家壩！

回過(guò)頭來(lái)看，淘房君依舊認(rèn)為：

當(dāng)初點(diǎn)燃林家壩第一把的火的，并不是哪一場(chǎng)土拍，哪一個(gè)開發(fā)商拿地。

而是金三的第一個(gè)住宅，華潤(rùn)錦宸府。

當(dāng)時(shí)華潤(rùn)錦宸府作為金融城三期（金三）的首個(gè)住宅項(xiàng)目入市，帶著極高的市場(chǎng)預(yù)期。

取證的首開兩棟，共84套套均超1200萬(wàn)房源，吸引了1565人參與搖號(hào)，中簽率不到6%。

后期項(xiàng)目2套退出房源，還吸引了2608組客戶參與搖號(hào)，搖中概率僅千分之0.7。

這離譜的瘋搶，直接把“金三”的逼格拉到了頂點(diǎn)。

華潤(rùn)錦宸府搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng) 圖源網(wǎng)絡(luò)

可以說(shuō)當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為：

買到錦宸府，就是買到了下一個(gè)金融城。

那錦宸府房源只有這么多，還有這么多沒(méi)買到的怎么辦？

難道下一個(gè)金融城就沒(méi)有他們的棲息之地了嗎？

不慌。

“沒(méi)搖到錦宸府，距離錦宸府XX米，開車幾分鐘到達(dá)的XXX項(xiàng)目，歡迎你”

“收留錦宸府心碎業(yè)主”

圖源網(wǎng)絡(luò)

這是當(dāng)時(shí)林家壩大多數(shù)項(xiàng)目打出的宣傳標(biāo)語(yǔ)。

的確，從錦宸府到林家壩的物理距離，不算遠(yuǎn)。

即便是到林家壩最邊緣的萬(wàn)科朗拾交子開車也要不到10分鐘，一條錦江大道就殺到了。

圖源百度地圖

那些位置更靠里的項(xiàng)目距離金三就更近了。

就是這個(gè)物理距離，讓林家壩成為“金三”的下位替代，成為市場(chǎng)的香餑餑。

但當(dāng)市場(chǎng)冷靜下來(lái)后，再回過(guò)頭來(lái)看，這段10分鐘的距離，已經(jīng)成為了林家壩與金三不可逾越的鴻溝。

市場(chǎng)也不再為這份靠著“下位替代”得來(lái)的溢價(jià)買單了。

交子公園金融商務(wù)區(qū)錦江片區(qū) 圖源克而瑞四川

03

多重因素

限制林家壩“上限”！

1）生研所拆遷擱置放緩

從地圖上來(lái)看，目前林家壩整個(gè)板塊受限最大因素就是區(qū)域內(nèi)的老舊太難拆。

卡在金三與林家壩中間的生研所首當(dāng)其沖。

左邊，成都最貴的房子就在這里；

右邊，成都“明星”板塊。

你卡在中間，什么想法不言自明。

圖源百度地圖

原本規(guī)劃里，金融城三期和林家壩是要通過(guò)交子綠廊實(shí)現(xiàn)生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、人居無(wú)縫銜接的。

但拆遷一旦徹底落空，無(wú)法和真正的城市核心形成完整閉環(huán)，可以說(shuō)林家壩上限就被鎖死了。

官方在這件事也下足了功夫。

去年四月，模擬拆遷都弄出來(lái)了，征集意見(jiàn)啥的，進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)多月的動(dòng)員、宣講工作。

圖源網(wǎng)絡(luò)

響應(yīng)的人寥寥無(wú)幾。

最終，離進(jìn)行下一步方案，同意率需到95%的標(biāo)準(zhǔn)，相差甚遠(yuǎn)，模擬拆遷終止。

原計(jì)劃2025年底進(jìn)場(chǎng)施工，2027年6月底完工并開放通行的交子綠廊及沿線道路，也不得不擱置延期。

2）公墓

板塊內(nèi)有一個(gè)比較大且顯眼的公墓。

更要命的是，公墓位于整個(gè)板塊的南邊位置。

圖源網(wǎng)絡(luò)

你坐北朝南視野、采光好，就有可能看到公墓。

淘房君當(dāng)時(shí)去看板塊內(nèi)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，媽的樣板間陽(yáng)臺(tái)都能看到，我服了。

而根據(jù)官方的口吻，公墓目前也沒(méi)有搬遷計(jì)劃。

這個(gè)反正就仁者見(jiàn)仁吧。

圖源網(wǎng)絡(luò)

3）產(chǎn)品

24年集中拿地，快速取證，從現(xiàn)在地角度來(lái)看，當(dāng)時(shí)板塊內(nèi)大多產(chǎn)品都屬于老產(chǎn)品。

當(dāng)然，也有個(gè)別產(chǎn)品放在現(xiàn)在也很能打。

不過(guò)需要注意的是，板塊最近剛放出三塊地，這三塊地的住宅產(chǎn)品，后續(xù)入市必定是超級(jí)新規(guī)產(chǎn)品。

就看到時(shí)入市的具體面積段，會(huì)對(duì)之前哪些老產(chǎn)品造成影響了。

我感覺(jué)之前大多數(shù)都逃不過(guò)被背刺的命運(yùn)。

除了上面幾個(gè)比較主要的原因，淘房君認(rèn)為，

當(dāng)前成都市場(chǎng)像林家壩這類的全新外溢板塊，因?yàn)榕涮壮尸F(xiàn)和人口流入放緩，前期基本都會(huì)面臨次新破發(fā)的陣痛期。

畢竟成都整體二手房市場(chǎng)目前依然在深度調(diào)整，買方市場(chǎng)特征明顯。

當(dāng)市場(chǎng)上充斥著大量老金融城、攀成鋼的優(yōu)質(zhì)二手房，且價(jià)格已經(jīng)回調(diào)到極具性價(jià)比的區(qū)間時(shí)，林家壩這種動(dòng)輒4、500萬(wàn)起步的次新房就顯得很尷尬了。

要成熟的居住氛圍不如老金融城，要性價(jià)比不如大源，僅僅依靠一個(gè)“新”字和“金三外溢”的概念，很難支撐起那么高的二手溢價(jià)。

你認(rèn)為呢？