深圳樓市撕開一道口子

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

熱鬧是豪宅的，剛需改善各有各的難。

市場掉頭

預料之內，6月深圳樓市的數據開始掉頭。

6月未能延續4月和5月的火花，深圳樓市開始出現掉頭。

根據深圳市房地產信息平臺數據，6月深圳新房住宅成交了3785套，二手房成交了5093套，一二手加起來總共8878套。

對比一下，4月總成交9045套，5月直接破萬到10079套。也就是說，6月不僅沒延續漲勢，還比4月的起點還低了一點。

這就是典型的政策脈沖結果。

刺激一下，市場蹦跶兩個月，藥效一過，立刻回到原本的節奏里。

在五月開端的時候，就判斷，市場分歧能否形成共識，要看實際的成交量能否延續，這也關乎下半年的走向。

現在延續性有變，那么接下來，市場的分歧也會更大。

但比總量下滑更值得關注的是，這輪市場成交結構的徹底分化。

說白了就是K型走勢，或者更準確一點是啞鈴型結構趨勢——斷層級別的豪宅銷售熱鬧，剛需住宅有所恢復，而改善段位的住宅表現疲軟。

樂有家數據顯示，剛需盤交易占比反而在增加。300萬以下的二手住宅，成交占比從2024年上半年的22.3%，一路漲到今年上半年的28.6%，漲了6個百分點。

說明，硬剛需類型的住宅，讓價到位，預算有限的剛需群體，趁著房價調整到位了陸續進場。因為這部分需求是最剛性的，價格夠低就有人接盤。

豪宅市場則是自成一派。

千萬級以上的豪宅成交一直穩，包括頂豪項目開盤成績不過的消息時不時就冒出來。

比如這幾天中海安緹雅苑72套房直接賣光，看起來熱度很高。

不過對市場而言，深圳每月新房二手加起來大幾千套成交，這些千萬以上住宅，每個月平均下來不到800套，如果是頂豪，全年下來占比連1%可能都不到，根本撬不動大盤。

豪宅或者頂豪拉動的是成交金額，不是成交套數，而判斷樓市冷暖的核心指標是成交量（換手率），不是總成交額。

所以，豪宅或者頂豪的基數太低，對成交量的拉動可以忽略不計。

最難受的，是總價夾在中間段位的住宅。

數據最直觀了，300萬—500萬總價的住宅，成交占比今年上半年落到了32.3%，是近五個半年度的最低值；500萬—800萬的主流改善總價段，占比下滑到21.1%，同樣是近5個半年度最低；而800萬—1000萬的高端改善段，占比也跌到了7%以下。

簡單說，從300萬到1000萬這個最龐大的剛需以及改善區間，全線縮水。

價格上更是直白，曾經的網紅改善盤，價格當下繼續不同程度地讓步。

比如位于寶安區寶安中心的海納公館，最新價格已經回落到800萬以內，作為改善段位的住宅，是整個寶安區域，甚至深圳整體市場的網紅盤。

在中介平臺上，當前掛盤價格在780萬—1580萬。

（來源：鏈家平臺）

但去年3月約89平戶型，中高樓層成交總價還能在1000萬以上，但到了今年6月底，最新成交的中樓層同戶型，總價已經落到750萬。

（來源：樂有家平臺）

（來源：小鹿選房）

再比如位于福田安托山的海德園，作為深圳樓市高光中的網紅盤，初始發售價格最便宜的一套約1049萬，去年4月一套約87平高樓層戶型成交，總價約1260萬，但到了今年6月中高樓層同朝向的同戶型，成交總價僅1050萬。

（來源：樂有家平臺）

（來源：小鹿選房）

說明，代表改善段位的住宅，如今成交依舊需要向市場讓價。

放眼整個深圳，從2021年高點到現在，各區二手住宅掛盤均價，普遍撤回了三成多。

（來源：鏈家平臺）

南山片區掛盤均價從約12萬回撤到8.3萬，回撤約30.8%；福田掛盤均價從約10萬到約6.9萬，回撤31%；寶安、龍華、龍崗、坪山這些區域，回撤幅度普遍在32%—36%之間；鹽田片區最明顯，回撤約38.1%。

所以，6月的交易掉頭，不過是回歸市場的本質。

市場結構撕裂的背后

出現這樣的市場結構，說白了就是當下市場，買房的人不同了，收入走勢分家。

改善盤的主力買家是誰？

就是深圳各大科技公司、互聯網公司的中層管理者、核心技術和業務員工，也就是大家常說的城市夾心層。

他們年薪幾十萬到上百萬，有一定積蓄，是置換改善、買學區房、買品質次新房的核心力量。

這部分群體的職業穩不穩、收入預期好不好，直接決定改善市場的冷熱程度。

就拿現在的熱門行業或者賽道來說，上下游的分化，正好也對應樓市的K型走勢。

最近參加一個交流會，和一些公司的管理層或者內部核心人員交流。

整體上有一個觀感，就是熱門賽道或者產業鏈的上游公司，比如芯片、EDA、算力基礎設施等硬科技賽道，受益于AI算力需求爆發，產能擴張，人員增長明顯，有的人員三年增幅20%—60%。

但產業鏈下游的公司，如AI應用、計算機視覺、通用軟件這些賽道，這些公司都在強調降本增效，強調AI賦能，AI工具替代員工顯著提升人效。

這些公司不是沒錢，很多賬上現金流很充足，但錢不是拿去并購、擴生產線，就是高薪挖大廠出身向下兼容的人才。

這些處于行業領先的公司，優化的往往是普通員工和中層，背后承載的就是市場的夾心層購買力。

這部分人，恰恰是改善房的主力消費群體，是一、二線城市置換改善、學區房、品質次新房的主力。

當職業預期不穩，收入被打斷，對應的購房行為就會變，要么暫時放棄改善計劃，繼續住著老房子；要么直接下調購房預算，從800萬的目標降到600萬；更謹慎的甚至會賣掉現有房子降杠桿。

中間購買力一收縮，帶改善屬性的住宅自然占比縮水。

而這種分化不止在樓市，消費端也是如此。

以高端日用品，消費品領域來看，可以看到一些高端用品的上市公司業績不僅平穩有增，而且凈利潤亦有增長。

比如高端定制家居的、國內高端商務休閑服飾的、國內高端醫美、高端滋補品、藝術奢侈珠寶、高端腕表等一些上市公司，近三年的業績或者利潤都有所增長。

招商銀行的數據也更直白，去年私人銀行客戶（日均資產千萬以上）同比增長17.87%，增速是普通零售客戶的兩倍還多。

那么，反映到樓市、消費上，就是全線的K型分化或者啞鈴結構的表現。

所以，6月的成交掉頭，說白了就是去掉政策濾鏡后，市場的真實模樣。

短期刺激只能拉一波成交量，沒法改變底層的購買力結構。

只要夾心層的收入預期沒真正穩住，市場的K型走勢就不會結束。

剛需有剛需的底盤，豪宅有豪宅的圈子，最煎熬的改善市場，還得熬很長一段時間。

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作者觀點，不代表格隆匯立場