沉寂兩年后，深圳這一區(qū)再現(xiàn)溢價(jià)宅地！多房企競(jìng)爭(zhēng)，招商拿下

時(shí)隔兩年，深圳光明區(qū)再次出現(xiàn)溢價(jià)成交的純住宅用地。

7月24日，深圳光明區(qū)鳳凰街道A512-0092宗地經(jīng)過(guò)46輪激烈競(jìng)價(jià)，最終由招商系子公司深圳市招匯置業(yè)有限公司以15.05億元溢價(jià)競(jìng)得，折合樓面地價(jià)約2.28萬(wàn)元/平方米。這一成交延續(xù)了今年全市核心宅地溢價(jià)熱銷的態(tài)勢(shì)，同時(shí)打破了光明區(qū)宅地長(zhǎng)期底價(jià)成交的市場(chǎng)格局。

時(shí)隔兩年，光明核心區(qū)又有宅地溢價(jià)成交

公開資料顯示，A512-0092地塊坐落于光明區(qū)核心的鳳凰城板塊。該宗地采用“價(jià)高者得”原則，不設(shè)最高限價(jià)，土地面積約2.8萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)為12.66億元。掛牌期間共吸引了4家房企參與角逐，最終以接近19%的溢價(jià)率成交。

此次土拍的高熱度，與光明區(qū)近年來(lái)土地供應(yīng)端發(fā)生的結(jié)構(gòu)性變化密切相關(guān)。克而瑞深圳相關(guān)分析指出，作為曾經(jīng)的“宅地供應(yīng)大戶”，光明區(qū)的供地邏輯正發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變：從2021年的9宗，到2022年6宗、2023年4宗，再到2024年的零成交，直至2025年僅有的2宗底價(jià)成交，一條清晰的“縮量提質(zhì)”曲線已浮現(xiàn)。這標(biāo)志著光明正從“大規(guī)模開發(fā)”轉(zhuǎn)向“聚焦核心價(jià)值”的新階段。

南都灣財(cái)社記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2023年8月至2026年7月上旬，光明區(qū)連續(xù)近兩年出讓的住宅用地均以底價(jià)成交，市場(chǎng)始終處于平穩(wěn)低溫狀態(tài)，無(wú)任何溢價(jià)成交案例。而本次鳳凰城核心地塊近19%的溢價(jià)成交，正式終結(jié)了光明宅地長(zhǎng)達(dá)兩年的“零溢價(jià)”周期，釋放出區(qū)域核心地塊價(jià)值回暖的積極信號(hào)。

中指研究院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅表示，2026年上半年深圳土拍熱度高度集中在南山、前海、寶安中心等頂豪板塊，平均溢價(jià)率超60%，而外圍片區(qū)多以底價(jià)成交，市場(chǎng)冷熱分化顯著。本次光明鳳凰城核心地塊吸引多家房企競(jìng)價(jià)、最終近19%的溢價(jià)率，是今年原關(guān)外片區(qū)少見的熱度表現(xiàn)，印證了房企對(duì)光明鳳凰城核心成熟片區(qū)的價(jià)值認(rèn)可，也向市場(chǎng)傳遞出“核心配套區(qū)房產(chǎn)具備抗跌性”的信號(hào)，對(duì)光明整體樓市情緒有正向提振作用。

房企搶籌背后，核心地段與低密屬性是關(guān)鍵

在區(qū)域宅地供應(yīng)持續(xù)縮減的背景下，該宗地塊能夠打破市場(chǎng)常態(tài)、實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交，核心得益于自身優(yōu)越的區(qū)位條件、完善的配套資源以及稀缺的產(chǎn)品指標(biāo)，多重紅利疊加成為房企重金入局的核心動(dòng)因。

地理位置上，本次土拍地塊處于光明鳳凰城核心板塊，緊鄰光明區(qū)政府，是光明官方定位的行政、商務(wù)與高端居住核心區(qū)。該宗地緊鄰光僑路，周邊被華強(qiáng)科技生態(tài)園、光明招商局科技園等高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)繞，且與深圳實(shí)驗(yàn)光明科林學(xué)校僅一路之隔。更關(guān)鍵的是，地塊鄰近即將開通的地鐵13號(hào)線德雅路站。

宗地周邊配套。

“周邊以新建商品房、次新房為主，城市界面嶄新規(guī)整，聚集了多個(gè)改善型住宅項(xiàng)目，是當(dāng)前光明市場(chǎng)認(rèn)可度最高的高端居住片區(qū)。”孫紅梅指出。

除了地段較為核心之外，低密純居屬性是該宗地的核心亮點(diǎn)，規(guī)劃要點(diǎn)顯示，A512-0092地塊的容積率僅為2.35。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前該地塊周邊在售或剛售罄的標(biāo)桿項(xiàng)目，如中建觀玥、中海時(shí)光境等，其容積率普遍超過(guò)5.0。“A512-0092地塊的超低容積率在光明區(qū)近年出讓的宅地中極為罕見，與周邊主流的‘高密剛需’項(xiàng)目形成了顯著的代際差。”克而瑞分析認(rèn)為，2.35的容積率賦予了開發(fā)商跳出剛需紅海、打造低密改善型產(chǎn)品的先天條件，從而填補(bǔ)光明核心區(qū)高品質(zhì)住宅的市場(chǎng)空白，獲取更高的產(chǎn)品溢價(jià)。

地塊現(xiàn)場(chǎng)照片。

深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平分析認(rèn)為，結(jié)合片區(qū)當(dāng)前新房3.4萬(wàn)-4.3萬(wàn)元/㎡的成交水平測(cè)算，項(xiàng)目房地比區(qū)間1.49-1.88。本次地塊順利拍出且實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，傳遞出房企對(duì)光明中心片區(qū)長(zhǎng)期價(jià)值的認(rèn)可，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)信心形成正向支撐。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng)