掛牌量暴跌！上海房?jī)r(jià)要漲了？

上海的二手掛牌量創(chuàng)下三年新低。

今年2月底，上海LJ外網(wǎng)的掛牌量降到了8.44萬套。

隨著小陽(yáng)春的爆發(fā)，掛牌量一度反彈，當(dāng)時(shí)很多人還擔(dān)心會(huì)重演去年小陽(yáng)春的劇本，掛牌量再創(chuàng)新高。

但在4月之后，掛牌量繼續(xù)進(jìn)入下降通道。

目前上海的二手掛牌已經(jīng)到了8.24萬套，創(chuàng)下了上海二手掛牌量的新低。

對(duì)比最高點(diǎn)降幅達(dá)到了30.8%。

LJ內(nèi)網(wǎng)的掛牌量也將低于13萬套。

而且，暫時(shí)沒有看到回頭的跡象。

魔都財(cái)觀制圖

持續(xù)了14個(gè)月的掛牌量下降，很多人開始關(guān)心：

上海的房?jī)r(jià)大漲是不是不遠(yuǎn)了？

我知道有人會(huì)說，這是外網(wǎng)的掛牌數(shù)據(jù)，內(nèi)網(wǎng)總數(shù)不一定是這個(gè)趨勢(shì)。

不用質(zhì)疑數(shù)據(jù)的真實(shí)性。

LJ外網(wǎng)是從11.9萬套，降到8.24萬套。

內(nèi)網(wǎng)的數(shù)據(jù)從17.9萬套，到如今的13.1萬套。

趨勢(shì)是保持一致的。

消失的這些房子都去哪兒了呢？

1、成交火熱，剛需買的比賣的快

過年之后，上海二手成交連續(xù)3個(gè)月2.8萬套之上。

上半年成交量同比去年增長(zhǎng)了超13%。

掛牌量最多的剛需房源成交更猛，上海總價(jià)400萬元以下的二手住房成交了近7萬套，同比增長(zhǎng)18%。

只要你的房子價(jià)格性價(jià)比高，基本上掛出來就賣掉。

特別低價(jià)的筍盤，那搶都搶不到。

2、急賣的房東越來越少

前兩年的房東都是搶著趕緊賣，很多掛牌半年、一年賣不掉的大有人在。

晚賣出一個(gè)月，就虧個(gè)幾萬幾十萬。

那段時(shí)間，著急賣房的房東特別多，而且主動(dòng)降價(jià)10%-15%的都是很常見的。

現(xiàn)在的情況是房?jī)r(jià)已經(jīng)降了這么多了，而且有回穩(wěn)的趨勢(shì)出現(xiàn)。

房東的心態(tài)也就沒那么急了。

甚至有些老破小都漲價(jià)成交的，那房東的觀望情緒反而比買家更重了。

3、置換的客戶量力而行

置換的客戶，賣房是第一步，如果房子賣出的價(jià)格達(dá)不到置換要求。

那置換也就擱置，現(xiàn)在的房子繼續(xù)住。

能置換的，現(xiàn)在買賣的速度都比較快。

換不了的索性下架不賣了。

4、數(shù)據(jù)端，新增掛牌明顯下降

今年新增掛牌的力度遠(yuǎn)不如過去幾年同期。

賣與不賣的天平悄悄在變化。

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掛牌量是真實(shí)的下降，那上海的房?jī)r(jià)漲了嗎？

每一輪的上海房?jī)r(jià)上漲，勢(shì)必伴隨有掛牌量的下降。

2020年這一波行情，很多人都還記得。

從2020年行情啟動(dòng)開始，上海的二手掛牌從緩慢下降一直到到斷崖式下降。

魔都財(cái)觀制圖

與此同時(shí)，上的二手成交量不斷突破前高。

2020年5月是突破了2016年10月以來的新高。

如果看這些內(nèi)容，會(huì)感覺與今天的行情極其的相似。

現(xiàn)在也是掛牌量下降，成交不斷突破前高。

所以，上海樓市的大漲真的要來了么？

歷史也許會(huì)重演，但這次可能不一樣。

找相同點(diǎn)重要，但不同點(diǎn)可能更關(guān)鍵。

1、現(xiàn)在的上漲不是全面的，是分化的。

全國(guó)層面看，一線二手漲，但二三的二手跌。

回到上海市場(chǎng)來看，低總價(jià)的漲，高總價(jià)的跌。

新房市場(chǎng)，性價(jià)比高的賣的火爆，價(jià)格甚至還能微微漲一點(diǎn)；性價(jià)比低的不僅要降價(jià)，0網(wǎng)簽也是常態(tài)。

目前還不是全面開花，只能說是結(jié)構(gòu)性回暖。

2、復(fù)蘇是從“老破小”開始。

現(xiàn)在是老破小、低總價(jià)在漲，這種傳導(dǎo)鏈條需要一層層往上。

先剛需上車，再改善置換，現(xiàn)在還遠(yuǎn)沒到頂。

魔都財(cái)觀制圖

從各個(gè)區(qū)的板塊對(duì)比也能看出來。

2025年4季度到2026年2季度：

以老破小為主的板塊掛牌價(jià)都有小幅的上漲，最高的閘北公園有4%。

但是次新房為主的板塊還都在跌。

尤其是遠(yuǎn)郊的，比如羅涇、葉榭之類的地方，跌幅很深。

3、市場(chǎng)還沒到狂熱的程度

現(xiàn)在是交易的熱度高，但遠(yuǎn)沒到狂熱的地步。

交易還是相對(duì)理性的，大多數(shù)買家也都是量力而行。

這一點(diǎn)看貸款增速也能看出來。

如果一定要說的話，那就是：

大家敢買了，但還沒到搶的地步。

掛牌量下降是漲價(jià)的前提，但不是充分條件。

要真正迎來房?jī)r(jià)大漲，還需要幾個(gè)條件。

1、掛牌量繼續(xù)降，可能要降到5萬套以下

目前LJ外網(wǎng)掛牌量8萬+套，離供不應(yīng)求還是有距離的。

參考2021年，年初掛牌量來到了5萬套，隨后就是房?jī)r(jià)的大幅度跳漲。

市場(chǎng)才是直接進(jìn)入了賣方市場(chǎng)。

按照現(xiàn)在的去化速度，這個(gè)臨界點(diǎn)可能要到2026年底或2027年初。

2、收入、就業(yè)預(yù)期的真正修復(fù)

買房最終靠的是收入和信心。

一季度調(diào)研的上海收入預(yù)期指數(shù)106.2點(diǎn)，增長(zhǎng)了3.4。

雖然在樂觀區(qū)間，但整體并不算很高。

只有錢包真正鼓起來，改善型和投資型需求才能接力剛需，推動(dòng)全面上漲。

3、增量貸款進(jìn)入

這一點(diǎn)可能最容易被忽視，但也很關(guān)鍵。

現(xiàn)在的增量貸款需要依靠新質(zhì)生產(chǎn)力的行業(yè)。

2020年那輪上漲，背后是互聯(lián)網(wǎng)、金融等行業(yè)的高收入群體集中入市。

二現(xiàn)在需要的是AI、生物醫(yī)藥、集成電路這些行業(yè)的高收入人群。

目前來說，這種風(fēng)口產(chǎn)業(yè)的財(cái)富外溢效應(yīng)還只是局部顯現(xiàn)。

張江科學(xué)城、東外灘科創(chuàng)濱江這些板塊確實(shí)有高收入人群在買入，但還遠(yuǎn)沒到全民造富的程度。

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回到最初的問題：上海房?jī)r(jià)會(huì)暴漲嗎？

我的判斷是：短期不會(huì)，但市場(chǎng)筑底的信號(hào)越來越清晰了。

掛牌量從12萬套降到8萬套，成交量連續(xù)三個(gè)月維持在2.8萬套以上，房?jī)r(jià)連續(xù)四個(gè)月環(huán)比上漲.

這些數(shù)字告訴我們，最冷的時(shí)候可能真的過去了。

但止跌回穩(wěn)不等于暴漲。

從量?jī)r(jià)齊穩(wěn)到量?jī)r(jià)齊升，中間還隔著收入修復(fù)、信心重建、高收入人群入市等好幾道坎。

這些條件如果全部滿足，2027年或許會(huì)有一波行情；如果缺一兩個(gè)，大概率只是溫和復(fù)蘇。

對(duì)于買家來說，現(xiàn)在是看房的時(shí)機(jī)。

當(dāng)然市場(chǎng)已經(jīng)不是閉眼買都能漲的時(shí)代了，分化才是新常態(tài)。

掛牌量下降，是信號(hào)，不是結(jié)論。

別被一個(gè)數(shù)據(jù)嚇到，但也要時(shí)刻警惕。

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注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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