旭輝：從化債標桿到全面停付，1000萬美元壓垮567億重組

2026年6月29日，旭輝公告無法支付“選項2最低現金”約1000萬美元，并宣布自即日起暫停支付所有境外融資義務的本金及利息。

而在2025年12月29日，旭輝境外債務重組正式生效，通過414億元的重組收益實現“扭虧為盈”。

當時，林中稱其“為未來2—3年的業務轉型贏得了寶貴的窗口期”。

僅僅半年時間，旭輝便從窗口期走到了二次違約。

壹

2026年6月29日晚間旭輝港交所公告，核心信息分為三層：

首先，直接違約的導火索是海外資產處置完全落空。

旭輝此前向債權人承諾，倫敦持有物業出售回款專項用于支付今年6月29日到期的“選項2最低現金”分期款，以及6月30日到期的部分新債券攤銷款。

然而，由于海外商業地產持續下行、地緣因素干擾等原因，交易長期停滯。雖然旭輝多方尋求其他資金來源，但均未如愿，無法在選項2最低現金到期時支付該款項，觸發正式違約事件。

其次，旭輝明確宣布，自6月29日起永久停止兩類兌付： 第一，取消選項2方案下所有未來分期最低現金補償，選擇該方案、已經大幅讓利打折的債權人徹底失去約定現金收益； 第二，暫停全部境外融資工具本金、利息支付，覆蓋零息優先票據、強制可轉債、境外銀團貸款等所有境外負債，等同于全面凍結境外債務兌付。

這意味著，旭輝在2025年底耗費數月談判、高票通過的境外重組方案，核心現金履約條款全部作廢，上一輪債權人做出的本金削減、長期展期讓步付諸東流。

第三，旭輝公告同步披露，就此事項聘請頂級機構華利安諾基、年利達律所，重新制定境外債務整體解決方案。

新一輪債務重組啟動。

不同的是，此前重組是由債權人占據主導，旭輝需要拿出現金、資產換取債務延期；如今旭輝主動全面停付，把現金流主動權掌握在自己手中。

新一輪談判必然會要求債權人進一步讓步。

貳

旭輝2025年12月29日生效的境外重組方案，涉及本息總額約81億美元（約合567億元人民幣），通過債轉股、本金削減等方式預計削減債務約380億元，化債比例達67%。

作為“誠意”象征，方案設置了合計4000萬美元的“頭部現金”支付條款：重組生效日支付約1000萬美元；重組生效后6個月再支付約1000萬美元；重組生效后1年陸續支付約2000萬美元。

6月29日到期的，正是那第二筆1000萬美元。

這1000萬美元是如何壓垮旭輝567億的重組方案？

按照旭輝的計劃，出售倫敦一處投資物業，用所得款項支付這筆錢，順便覆蓋6月30日到期的新債券攤銷款。

出售工作在2026年第一季度取得“階段性進展”。

然后，一切開始崩塌。

英國宏觀經濟指標持續惡化，經濟增長停滯，失業率攀升至5.0%；中東沖突持續傳導，通脹預期反彈，英國基準利率高達3.75%；2026年一季度英國商業地產交易額環比大跌超50%，市場信心進入冰點。買家意愿被徹底擊潰，交易進度嚴重受阻。

與此同時，雖然2025年財報顯示，旭輝歸母凈利潤176.7億元，實現了扭虧，但這筆利潤全部來自債務重組一次性會計收益，剔除化債收益后，公司核心經營凈虧損高達88.87億元。

另一方面，旭輝的銷售規模也在不斷下降——在巔峰時期，2021年旭輝全年銷售2403億，但到了2025年，全年合約銷售僅161億元。

進入2026年，情況進一步惡化。

1-5月，旭輝累計合同銷售金額僅約39.4億元。按此推算，2026年全年銷售額可能不足百億。

如今再回頭看，當初制定境外重組方案時，旭輝過度樂觀預判兩大變量：一是倫敦海外資產可快速高價變現，二是國內樓市回暖帶動銷售大幅修復。

現實就是兩大預期雙雙落空，且方案沒有預留備用現金流緩沖。

所以，當資產處置不及預期，旭輝立刻觸發了違約。

半年時間，從“化債標桿”到二次違約。

這1000萬美元的缺口，不僅暴露了旭輝的現金流困境，更是整個“以時間換空間”式債務重組模式的底層邏輯漏洞。

2025年12月29日重組生效后，旭輝控股董事局主席林中在2026年新年獻詞中表示，此次重組“為未來2—3年的業務轉型贏得了寶貴的窗口期”。他提出旭輝將堅定轉向“輕資產、低負債、高質量”的發展模式。

我們都是事后諸葛亮。

林中的判斷錯在哪里？他可能高估了“時間”的價值，而低估了“現金流”的剛性。

更深層的問題是：六個月的“窗口期”對旭輝來說可能根本不夠。

輕資產轉型需要時間、需要資源、需要市場環境配合。

天時地利人和，好像都不具備。

截至公告日，公司尚未收到境外債權人的加速還款通知——這給了旭輝一定的談判空間。

但其面對的情況卻比半年前嚴峻得多。

第一輪重組時，旭輝還有“414億重組收益”的賬面盈利可以講故事。

現在債權人面對的是一個“二次違約”的房企——同樣的管理層、同樣的資產、同樣的困境，只是多了一次“失信”的記錄。

叁

好在，旭輝手里還有三張“底牌”。

第一張：行業出險房企中，旭輝交付完成度位居前列，近四年累計交付近30萬套，交付率99%，穩定的交付能力讓企業保留核心品牌價值，也獲得各地政府、國資平臺合作信任，這是旭輝能持續拿到國資代建項目的核心基礎。

只要能持續完成存量項目交付，存量土儲資產價值不會徹底清零，旭輝就還會留在牌桌上。

第二張：旭輝建管累計在管項目超240個、建面3600萬方，新增項目以地方國企棚改、爛尾紓困項目為主，回款確定性極強。代建無需大額資本投入，不受樓市銷售周期拖累，是旭輝脫離高杠桿開發模式后的核心生存賽道。

第三張：2025年9月完成的100.6億元境內債券重組方案不受本次境外違約影響，境內債務約定未來兩年免付本息，國內項目、銀行開發貸、合作開發業務依舊可以正常推進。境內資產、代建、物業板塊可獨立運營，形成和境外債務分割的安全現金流底盤，不至于出現境內業務全線崩塌。