廣東
文/十一弟
昨天，深圳寶安區掛牌出讓了一塊重磅土地——
寶中北街坊地塊。
這塊地計容面積不到12萬平米，起拍價53億。
折算下來，起拍樓面價4.4萬塊錢/平米。
它的位置非常核心，跟騰訊全球總部企鵝島，只有一水之隔。
這塊地吸引了4家房企報名爭搶——
華潤置地與招商蛇口聯合體，保利發展，建發股份、中海地產。
在這種核心地塊的拍賣會上，全是財力雄厚的國央企開發商，民營房企早已銷聲匿跡，沒有任何存在感了。
這四家國央企爭搶很激烈，歷經355輪舉牌競價，最終以超過105億總價落錘，溢價率99%。
折算下來，平均樓面價8.8萬塊錢/平米，刷新了寶安區單價地王。
在深圳土拍史上，寶中北街坊地塊的總價能夠排到第七，單價排進了前三。
摘牌的企業，是百強房企銷售榜單上的帶頭大哥——大央企保利發展。
作為行業一哥，保利來自核心城市的業績貢獻，保持在九成以上。
它在全國核心城市的市場份額，接近8%，其中有10個城市，超過了10%。
也就是說，這些城市每賣出十套房子，就有一套是保利開發的。
去年在大本營廣州，它賣了500億，在上海賣了390億，北京、三亞、佛山等城市，單城銷售額破百億。
四個一線城市中，深圳是個例外。
去年，深圳房企銷售榜單上，前十位置上找不到帶頭大哥，甚至前二十也沒有。
在深圳樓市，保利也幾乎沒有存在感。
百強房企銷售榜單上的前四開發商——保利發展、中海地產、華潤置地、招商蛇口。
去年，中海是深圳樓市銷冠，賣了216億；華潤緊跟其后，賣了191億；招商排名第五，銷售額149億。
在深圳，保利屬于斷層式缺席了。
但在今年，保利已經開始明顯發力了。
現在，深圳土拍史上排名前三的單價地王，有兩塊是保利系創造的。
月初，保利集團旗下另一個地產業務平臺——保利置業，經過297輪激烈競價，以58億代價，拍下了位于深圳南山區的粵海街道地塊，溢價率151%。
折算下來，平均樓面價逼近11萬塊錢/平米，刷新了深圳的單價地王紀錄。
這次，換成了帶頭大哥。
保利剛拍下的寶中北街坊地塊，無論是總價，還是單價，都堪稱大手筆。
想在深圳樓市切走一塊蛋糕，光靠這一宗百億地塊，就足夠了。
現在，這些國央企開發商，跟當年的恒大、碧桂園一樣，千萬豪宅都能干成高周轉。
拿到了地王級別的土地，保利在深圳很快就能看到業績了。
這一個月時間，從月初到月尾，從保利置業到保利發展，保利系在深圳的拿地策略，就是砸錢搶高價地。
這個策略簡單粗暴，但很有效，立竿見影。
接下來，就看深圳的有錢人，愿不愿意為這些高價地買單了。
與保利拍下的寶中北街坊地塊一街之隔，是去年剛出讓的姊妹地塊——
寶中南街坊地塊。
去年八月份，寶中南街坊地塊掛牌出讓，起拍價64億。
跟寶中北街坊地塊一樣，折算以后，起拍樓面價4.4萬塊錢/平米。
當時，有3家房企報名爭搶——華潤置地與招商蛇口聯合體、中海地產、建發股份。
兩宗姊妹地塊，連報名參拍的開發商都一樣。
只不過，上一次南地塊少了保利，這次北地塊，保利則選擇了果斷出手。
最終，寶中南街坊地塊歷經190輪舉牌競價，被華潤與招商聯合體以逾86億的代價摘牌，溢價率35%。
折算下來，平均樓面價6萬塊錢/平米。
這意味著——
相鄰的姊妹地塊，間隔不到一年時間，保利把地價拉高了將近3萬塊錢/平米，上漲了一半左右。
這年頭，餓死膽小的，撐死膽大的。
永遠比對手貴一口價，帶頭大哥就這樣把地價抬起來了。
華潤與招商合作，把寶中南街坊地塊開發成了深圳觀潮。
今年四月份，深圳觀潮入市，推出了222套房源，開盤價定在了14萬/平米。
總價2000萬起步，更貴的需要5000萬。
據說，開盤當天，一把就賣掉了210套，去化率95%，攬金60億以上。
從拿地到開盤，只用了八個月。
今年五月份，深圳觀潮又加推了40套豪宅，據說開盤即售罄。
寶中南街坊地塊每平米不到6萬塊錢的地價，幾個月后，房價賣到了14萬/平米，翻了一倍都不止。
而且，開盤即售罄，當天就能日光。
有了前車之鑒，即便在深圳樓市手生了，保利也能看到確定性——
寶中南街坊地塊的樓面價6萬/平米，房價能賣到14萬/平米，把寶中北街坊地塊的樓面價拉高到8.8萬/平米，照樣有利潤空間。
都是央企，還是相鄰的姊妹地塊，華潤和招商能在深圳觀潮上賺到，保利沒道理會虧。
這哪里是搶地，分明是撿漏，買到即賺到。
可問題是——
寶中北街坊地塊的拍賣會上，華潤和招商也在現場舉牌，跟保利拼到了最后。
它們手上有深圳觀潮托底，舉牌扛到了最后一把，怎么反倒慫了，提前收手了呢？
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