111輪競價、溢價近40%，海口土拍迎久違升溫

界面新聞記者 | 王婷婷

海口土拍市場迎來久違的熱鬧局面。

7月23日，海口長秀片區一宗地塊被擺上拍賣桌，地塊吸引來4家房企激烈競爭，現場經歷111輪競價后，來自山西臨汾的房企拿下地塊，溢價率高達近40%，總價1.79億元。

111輪報價，對于近年相對平靜的海口土地市場來說并不常見。據界面新聞了解，今年上半年海口僅成交兩宗市場化宅地，均位于城西片區。其中一宗地塊競價到284輪才被中海拿收入囊中，溢價率為20.5%；另一宗地塊由民企海南澤森匯海獲取，底價拿得。

環璟研究院統計，今年上半年海口宅地僅供應3宗、成交2宗，供地面積與成交面積同比分別下降79%、83%，市場延續2025年以來的縮量降溫態勢。

圖片來源：環璟研究院

本次出讓的為長秀片區XY0601025-2地塊，為下半年海口首宗成交的住宅用地，出場就火爆市場。參與競拍的有山西誠榮置業、山西華中房地產、海南卓先云鏈、海南燕成置地等四家房企。

百余輪競價之后，海口土拍市場的“陌生面孔”山西華中房地產成功拿下地塊。天眼查APP顯示，山西華中房地產開發有限公司成立于2018年，位于山西省臨汾市，2019年、2020年曾在臨汾市堯都區拿地，拿地金額分別為9200萬元、1654萬元。

時隔六年，山西華中房地產的地塊公示再次更新。7月24日，公司獲取了海口市秀英區長秀片區地塊，土地用途為普通商品住房用地（二類）。

據《中國房地產報》報道，山西華中房地產與山西某煤炭行業大型企業有一定的間接關聯。

在山西本地開發積累了一定基礎之后，華中房地產決定向外拓展，首站落子海口。

界面新聞截圖自天眼查官網。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受界面新聞采訪時表示，競得方山西華中或與山西煤炭企業存在間接關聯，此類跨界投資并非孤例。“近年來山西能源資本已涉足酒店、文旅、機器人等領域，呈現多元化配置趨勢。此案更多體現了個別資本對核心區位的財務配置，尚不構成行業趨勢信號。”

嚴躍進告訴界面新聞，疊加自貿港利好帶動區域發展，當地人口、人才結構持續優化，市場對優質樓盤的去化能力明顯增強，會促使房企看好區域土地投資前景。

當然，地塊的熱度主要還是來自地塊本身優勢。

海口某開發商人士向界面新聞表示，“該地塊資源比較好，學區是本地很熱門的九小僑中雙學區。”教育資源一直是本地購房者選房時的重要考慮因素。

中指研究院高級分析師孟新增告訴界面新聞，本次推出的地塊位于海口秀英區長秀路以東、濱海大道以南，屬西海岸片區，用地面積約0.94萬平方米（14畝），容積率≤2.0，規劃建面為1.88萬平方米，限高50米。該地塊處于“海口濱海九小西海岸校區+海南華僑中學初中部”覆蓋范圍，教育資源對地塊價值形成一定支撐。

業內人士認為，該地塊吸引來多家房企積極參拍，與地塊總價可控也有關系。對開發商來說，小地塊意味著前期拿地資金相對可控，整體開發周期較短，后續資金壓力也可能低于大規模項目。尤其在房企更重視現金流和去化確定性的當下，小體量、成熟區域的項目往往更容易測算，也更容易快速推進。

結合地塊指標不難預判項目定位：50米限高可建設15-18層住宅，疊加2.0容積率、35%綠地率，規劃為低密小高層。項目總建筑面積不足2萬平方米，規劃改善戶型的情況下僅百余套，整體體量偏小。

一周之后，與該地塊同屬西海岸大片區的長天路，也將有一宗優質住宅地塊開拍，起拍價2.94億元，起拍樓面價6043元/平方米。作為該板塊僅剩的住宅地塊，預計土拍熱度也不會低。

市場很容易將土地、樓市熱度籠統歸因于海南自由貿易港封關運作帶來的利好。不過，在環璟研究院看來，封關紅利雖已顯形，但目前更像“經營端紅利”，而非“地產端紅利”。地產真正受益仍取決于產業沉淀、崗位增加、收入提升和人口留駐。

大華海口相關負責人告訴界面新聞，比起大部分城市，海南市場表現相對穩健。“背后有多方面因素：當地人口密度不高，同時屬于人口流入型城市，存在穩定購房需求；疊加海南自貿港政策紅利、大批優質高端教育資源落地，吸引大量島外學子前來就讀。而且，海南天然具備旅居價值。”

“當前全國樓市整體處于調整周期，海南市場同樣承壓，但行情相對沒那么低迷。近年來人才落戶持續推進，催生了大量‘新海南人’購房群體。”上述人士向界面新聞表示。

看好海南市場，上海民營房企大華集團也即將在海口加碼拿地。

“目前想拍的是丁村的13號地塊，也就是現在大華·星嶼的旁邊，屬于城市更新地塊（協議出讓）。”大華相關負責人向界面新聞表示，招拍掛地價比較高，現在的市場承價能力有限。

根據中指研究院數據，今年1-6月，在海口房企成交金額排行榜中，大華集團以12.48億元排名第二，僅次于中海地產（21.02億元），山西建投以約7.8億元位列第三。

整體來看，今年上半年海口新房累計成交6214套，成交面積78.97萬平方米，同比下降10.68%；上半年海口成交金額為153.52億元，同比上漲1.45%，成交單價19441元/平方米，同比上漲13.58%，呈現量跌價升態勢。

此次土拍能否帶動樓市升溫？孟新增向界面新聞分析，單宗地塊對區域市場格局影響有限，更多是局部市場情緒的反映，海口土地市場走勢仍和下半年供地規模、供地質量及市場銷售恢復情況緊密相關。

“上半年實際供應偏緩，但7月下旬以來，西海岸、江東新區等地塊陸續進入出讓程序，海口供地節奏有所加快。”孟新增指出。