北京買房：理清思路，購房建議1926

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我沒理解，和泓四季既然是四季青的回遷房，那房價走低可以算正常現象，但為什么連學區溢價也低了呢？難道四季青其他的小區就溢價高嗎？這簡直是劫貧濟富。

A：

1、這怎么說呢？解釋起來有點兒麻煩，我想了半天也不好用幾句話說清楚。打個比方吧，在某個學?；蛘呤前嗉壚铮扔袑W霸也有學渣，那學渣既然是天分或努力都不占優，分數低就是正常現象吧？可為什么說學渣們還不受老師重視呢？難道其他學霸們就應該得到更多的資源嗎？

溢價就是因為受追捧而產生的泡沫，也就相當于學霸得到了更多的關注或資源，因為至少有一部分人認為學霸將來的上升空間更大，所以才追捧他們，也就得到了更多的關注。

2、房子也是如此，在入學高峰期，那不分什么回遷房vs保障房vs商品房，家長們是只要有學位的房子就買。而且很多家長因為預算不太高，所以只能關注總價低的回遷房，也就產生了劣幣驅逐良幣的效果，回遷房小區的溢價反倒更高。

但是人口趨勢是有高峰有低谷的，一旦開始逆轉，那學區功能就開始下降，居住功能則更被重視。所以在人們關注居住體驗的背景下，居住體驗更好的商品房的溢價就顯的更高了唄。

3、做個簡單的對比吧。和泓四季的小兩居70來平，每平米每月的租金是90塊錢。對標6萬多的房價就是租售比700左右，沒比北京平均值650高多少，也就是溢價占比不多。

而旁邊商品房酈城的兩居室有90平的，租金是每月每平100塊錢，對標8萬多的房價，租售比就是850吧。說明什么？說明某些改善群體愿意為了兼顧學區和居住體驗多花錢唄，所以綜合溢價才高的。

4、我理解不了什么劫貧濟富，只知道市場自有其運轉規律。世間萬物存在即合理，不是說肯定符合真理，而是說事情的背后自然有自己的邏輯。是否理解看自己吧，我對您房子的下跌表示同情，但幫不上忙，總不能讓我包賠您的損失吧？我賠不起。

僅供參考。

二

Q:

請教一下紐約客的情況，八一學校的學區，但我們用不上學區是不是有些不合適?。烤W上看了很久了，現場也看過，基本了解了這里房價高低的特點，但是仍然沒能下決心。

Ps：主要目的當然是居住了，但同時也必須兼顧保值，要不然房價再次下跌就損失太大了，我們這是首套房，所以很重視。

A：

1、房子是用來住的，學區房是用來上學的，您家要真的用不上學位就不太合適唄。

而且紐約客是典型的單體樓公寓，價格走勢方面也不占優。出租的話又因為房價中包含學區溢價，租金收益也偏低。那對于您家來說優勢是什么？

2、房價高低的特點，什么特點啊？這里也談不上多低吧，只能說不高?；蛘哒f曾經價格很高，但現在已經基本等同于周邊老破小了。這也不算特點，而是大多數公寓的通病。

不過公寓從居住角度來說算性價比相對高的，這從租金收益率就能對比出來。您家要是就喜歡這地段兒就買吧，居住角度相對合適。

3、保值看怎么說了。紐約客最早才1萬多一平，現在怎么的也都7萬多了，保值可以說不錯。但當年這里是周邊老破小的1.5倍，公寓都是這行情?？涩F在卻和周邊一個價了，您覺得這算保值好嗎？以后有可能不再落后，但幾乎就是最好成績了，逆襲的可能性沒有。

4、單獨下跌不至于，租金收益率肯定相對高，沒什么下跌空間了。但溢價部分說不好，看過幾年的政策吧。

僅供參考。

三

Q:

我家戶口都是西城的，現在屬于人戶分離狀態，房子買在南三環富卓苑。但當時買的太小了，現在添了老二之后三代人不夠住了，想換個大的?？戳朔可介L陽和大興的，您建議哪里？

現在的是71平小兩居，中介給出價才300萬，比前年跌了至少100，所以也在猶豫是否現在換？主要是我們等于越換越遠，感覺都快不是北京人了，而且房子的保值性也越來越差。另外我們在燕郊有一套兩居室，當年跟風買了，現在損失慘重，不知道是否應該割肉？

A：

1、長陽和大興？如果兼顧孩子上學的話先看長陽吧，好幾所名校分校呢，北小黃城根四中十二中等等，成績也都不錯。

另外也最好是直接聊小區吧，太籠統的話不太好對比。長陽是一個板塊，大興是行政區，兩邊不對等。

2、300萬71平，每平4.2萬。富卓苑的坪效大概是70塊錢每月每平米，那租售比就是600左右。這怎么說呢，300萬是有可能偏低了，但低的不多，可以算合理范圍之內吧。但這看您自己，真要覺得不合理就等等吧。

或者這么說吧，富卓苑是三四環之間，而長陽和大興的基本都是五環外。那如果北京樓市大盤有了行情，通常都是從內向外傳導。也就是說，大概率是富卓苑先漲，之后才輪到近郊。

所以等等的話大概率不吃虧，甚至有可能用漲過一輪的價格，去買還沒輪到行情的房子。但這周期的節奏只能是自己把握了，運氣的成分比較大。

3、燕郊的如果不自住也不出租，那留著就沒什么意思了唄。但這也看自己，壯士斷腕也肯定肉疼，這就甭聽外人建議了，別人都是站著說話不腰疼的，還是自己決定吧。

僅供參考。

四

Q:

咨詢選房問題。首付150，總價500，能改的兩居或三居，請問如果兼顧孩子學區，海淀和西城應該怎么選？我們對學區完全不懂，信息也有限，據說海淀非常的卷，而我們感覺自己屬于佛系，所以有些擔心。但西城據說是兩級分化嚴重，因為我同事的孩子在西城連高中都沒考上。

A：

1、總價500萬的兩居三居，那肯定是首選海淀啊。因為在西城只能是在普通的學區，最多算中等吧，比如典型的廣外學區。但如果到了海淀就能買中上學區的了，典型的萬壽路，和廣外的價格差不多。所以從兼顧的學區的角度就先看海淀吧，好幾個學區能選呢。

2、不過您的預算說實話不算太高，能選的基本都是老小區，那就別考慮能改的兩居了，基本都改不了，效果也不太好。所以干脆看小三居吧，別看所謂的大兩居了。

3、海淀的卷不用據說，這就是現狀，卷了多少年了，我家深受其害。有個段子是五歲的孩子掌握3000單詞，在美國足夠了，但在海淀不夠。很多人以為是夸張，但如果去那些牛小看看就知道了，這就是一部分家庭的現實。

真要佛系的話那就在西城唄，上限不弱于海淀，高分段也非常的卷。但下限比海淀好一些，畢竟人均資源多。

4、西城考不上高中的有的是，高中考不上公立大學的也有的是。這看孩子的天分和自家的情況吧，沒人保證到了西城就能考進好學校，相當于沒人保證進了體制就能混到局級正五品。

而且多說一句，無論在哪個區或哪所學校，要想考上好大學都非常的難。畢竟高考是全市競爭，家長如果佛系的話那就看孩子的天賦了。

僅供參考。

五

Q:

我替親戚咨詢，他家倆孩子，老大三年級（昌平**小學），老二明年入學也是這學校。想法是賣掉現在的房子大概300萬，添一部分資金和貸款買上地學區的，但聽說上地實驗轉學不太好辦，想請教一下您具體情況。

如果確實不好辦的話也考慮其他學區，依然是學校為主，兼顧居住和保值，先看500萬左右的兩居，適當的可以再增加一些，盡量新點的小區。

A：

1、上地實驗，轉學不太好辦？根本就不能辦吧，沒有空余的學位。尤其您家孩子是三年級，那就是2023年入學的，全北京有史以來人數最多的一屆。那無論怎么轉學都是同一屆，甭說最牛的學校了，稍微好點兒的都沒有空余學位。

這參考前幾天西城的公告吧，三四年級不接受轉學，是全區都不接受，就因為沒有學位。海淀雖然沒有這通知，但像上地實驗這種肯定沒戲，還是別耽誤時間精力和資金了。

2、當然太具體的我也不知道，要不您直接去學校問問吧，能接收的再說買房。但我估計是不可能的，就算有學位人家也得給政保留著呢。

3、其他學區我不敢推薦，哪所好學校都一樣，高峰期入學的不敢保證能對口轉學。這您要不問別人吧，包括保值什么的，您要求偏高了，我幫不上忙。

僅供參考。

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