車建新押注愛(ài)琴海，再干30年

斑馬消費(fèi) 楊柘

花甲之年，曾手握中國(guó)家居Mall商業(yè)版圖的車建新高調(diào)重返商業(yè)賽道，對(duì)外宣稱還要再干30年，開(kāi)啟二次創(chuàng)業(yè)。

放眼國(guó)內(nèi)商界，年過(guò)六旬仍重啟高強(qiáng)度創(chuàng)業(yè)狀態(tài)的企業(yè)家寥寥無(wú)幾，外界很容易將其與逆境翻盤的標(biāo)桿人物褚時(shí)健對(duì)標(biāo)。

不過(guò)，此番重出江湖，并非車建新主動(dòng)選擇，背后牽扯著紅星控股的生存之困。在紅星控股完成司法重整后，債務(wù)壓力并未徹底出清，車建新因個(gè)人連帶擔(dān)保深陷債務(wù)捆綁，且僅愛(ài)琴海購(gòu)物中心這一核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，成為脫困翻盤的唯一抓手。

花甲之年，重啟創(chuàng)業(yè)

花甲之年，車建新對(duì)外發(fā)布公開(kāi)信“降齡”，稱要再干30年。

公開(kāi)信發(fā)布近一周，相關(guān)話題在網(wǎng)絡(luò)上的熱度居高不下，一時(shí)間業(yè)內(nèi)外似乎看到另一個(gè)褚時(shí)健。

在中國(guó)企業(yè)界，褚時(shí)健是一個(gè)逆境翻盤的標(biāo)志性人物、絕境創(chuàng)業(yè)的實(shí)干范本，其逆境突圍的經(jīng)歷，深刻影響一代企業(yè)家。

相比褚時(shí)健一無(wú)所有上山種橙、從零起步的絕境，車建新仍有愛(ài)琴海購(gòu)物中心這一核心資產(chǎn)依托，基礎(chǔ)盤尚存。

自去年9月被云南省監(jiān)委解除留置后，車建新便保持沉寂。多數(shù)企業(yè)家經(jīng)歷此類風(fēng)波后，通常會(huì)選擇退居二線。

對(duì)于車建新來(lái)說(shuō)，早在2018年已具備交棒的客觀條件。只是當(dāng)時(shí)的他如日中天，沒(méi)有下定決心。

幾年后，紅星系便遭遇流動(dòng)性危機(jī)。

2023年，車建新向建發(fā)股份轉(zhuǎn)讓紅星美凱龍（601828.SH）控制權(quán)。其后，紅星控股向法院申請(qǐng)重整。

一系列波折后，車建新日前高調(diào)復(fù)出，一時(shí)被視作又一個(gè)絕境突圍的企業(yè)家范本。

他再次出馬，可能與企業(yè)發(fā)展面臨的生存之戰(zhàn)相關(guān)。

紅星控股完成司法重整后，股權(quán)結(jié)構(gòu)驟變。此前，車建新、車建芳持有紅星控股100%股權(quán)。重整后，89%股權(quán)被無(wú)償劃轉(zhuǎn)抵償債務(wù)、10%股權(quán)歸入業(yè)績(jī)對(duì)賭持股平臺(tái)，二人僅保留1%股權(quán)。

同時(shí)，紅星控股也亟待車建新盤活資產(chǎn)，他被賦予其較大話語(yǔ)權(quán)。根據(jù)特別表決權(quán)機(jī)制，車建新和車建芳共計(jì)享受紅星控股股東會(huì)30%表決權(quán)，參與重大事項(xiàng)表決，以及對(duì)董事、總經(jīng)理等人事的推薦。

紅星控股旗下最核心的資產(chǎn)，乃是上海愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)股份有限公司100%股權(quán)，主營(yíng)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)。

押注三四線市場(chǎng)

2013年，車建新主導(dǎo)成立紅星商業(yè)，作為統(tǒng)籌紅星系旗下城市綜合體、商業(yè)購(gòu)物中心籌建、招商和運(yùn)營(yíng)的管理平臺(tái)。

當(dāng)年10月，紅星商業(yè)首個(gè)商業(yè)綜合體在北京朝陽(yáng)太陽(yáng)宮商圈開(kāi)業(yè)，定位于購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑和兒童體驗(yàn)等為一體的精品生活體驗(yàn)式購(gòu)物中心，豐富的業(yè)態(tài)以及營(yíng)造的歐陸風(fēng)情，成為彼時(shí)北京的商業(yè)標(biāo)桿之一。

紅星商業(yè)一炮打響，商業(yè)版圖逐漸在全國(guó)展開(kāi)。不過(guò)，相比家居Mall和地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高歌猛進(jìn)，商業(yè)板塊的擴(kuò)張速度并不快。

2018年，紅星商業(yè)正式啟用“愛(ài)琴海”商業(yè)管理品牌。在車建新的暢想中，愛(ài)琴海是一個(gè)充滿希望和機(jī)遇的多元合作商業(yè)平臺(tái)，提出到2020年購(gòu)物中心在全國(guó)建成100座。

據(jù)公開(kāi)報(bào)道，2019年至2020年上半年，上海愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)錄得營(yíng)業(yè)收入分別為16.05億元和4.61億元，毛利率63.25%、51.85%。

2021年3月，市場(chǎng)傳出上海愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)籌備港股上市的消息，行業(yè)給出120億元至150億元的估值。

彼時(shí)品牌已進(jìn)入全國(guó)百余座城市，商業(yè)管理面積合計(jì)近1900萬(wàn)平方米，發(fā)展前景被資本市場(chǎng)看好。

但好景不長(zhǎng)，受紅星系流動(dòng)性危機(jī)沖擊，愛(ài)琴海購(gòu)物中心擴(kuò)張進(jìn)入沉寂期。

如今，車建新選擇重注購(gòu)物中心賽道，核心邏輯在于購(gòu)物中心會(huì)聯(lián)動(dòng)多個(gè)業(yè)態(tài)，滿足不同消費(fèi)需求。從目前愛(ài)琴海購(gòu)物中心先后在河南商丘、安徽淮南以及四川西昌落地來(lái)看，車建新布局下沉市場(chǎng)的思路已然明了。

三四線城市線下消費(fèi)場(chǎng)景相對(duì)穩(wěn)定，伴隨消費(fèi)升級(jí)，實(shí)體商業(yè)仍有發(fā)展空間。同時(shí)，可避開(kāi)萬(wàn)達(dá)、吾悅和龍湖的鋒芒。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)，截至目前，愛(ài)琴海集團(tuán)簽約全國(guó)項(xiàng)目100家，已正式開(kāi)業(yè)66家。

資本敘事

盡管已丟失家居Mall之王的王冠，車建新仍熱衷于資本敘事。在公開(kāi)信中，他對(duì)愛(ài)琴海購(gòu)物中心的擴(kuò)張?zhí)岢鲆粋€(gè)愿景，即到2050年，規(guī)模達(dá)到800家。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)外持謹(jǐn)慎態(tài)度。6年前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)周期，高速擴(kuò)張得機(jī)遇已經(jīng)不再，愛(ài)琴海購(gòu)物中心的宏大目標(biāo)存在極大不確定性。

資金層面，也已限制了項(xiàng)目擴(kuò)張的速度。據(jù)公開(kāi)報(bào)道，車建新因紅星控股個(gè)人連帶擔(dān)保承擔(dān)巨額債務(wù)，在紅星控股無(wú)法清償債務(wù)時(shí)可向車建新追償。

若不能解決現(xiàn)金流壓力，大規(guī)模擴(kuò)張更易引發(fā)連鎖反應(yīng)。況且，目前在紅星控股內(nèi)部，重大經(jīng)營(yíng)決策仍需要全體股東達(dá)成一致，存在多方博弈。

何況，當(dāng)下購(gòu)物中心普遍面臨客流下滑、業(yè)態(tài)同質(zhì)化難題，頭部企業(yè)紛紛剝離重資產(chǎn)、放緩擴(kuò)張步伐，萬(wàn)達(dá)便是典型案例。

初步統(tǒng)計(jì)，2023年至2025年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)累計(jì)出售80座以上萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，同步轉(zhuǎn)讓萬(wàn)達(dá)電影控股權(quán)、萬(wàn)達(dá)酒店管理等資產(chǎn)，全面轉(zhuǎn)向輸出品牌、招商、設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)。

在此背景下，愛(ài)琴海購(gòu)物中心更需直面核心命題：未來(lái)的增長(zhǎng)是靠租金，還是通過(guò)輕資產(chǎn)品牌管理輸出收益？這直接決定了企業(yè)長(zhǎng)的天花板。

車建新此番高調(diào)復(fù)出，重回商業(yè)賽道，顯然不是一次簡(jiǎn)單的抉擇，而是背負(fù)著債務(wù)壓力，尋求翻身的一次長(zhǎng)跑。