寶山房?jī)r(jià)，亂成一鍋粥了

提起寶山，買(mǎi)房人的評(píng)價(jià)永遠(yuǎn)兩極分化。

有人說(shuō)寶山是外環(huán)洼地，剛需上車(chē)首選。

也有人說(shuō)寶山工業(yè)底子重，買(mǎi)房千萬(wàn)不能碰。

寶山內(nèi)部的房?jī)r(jià)，同樣很割裂。

南大6.8萬(wàn)的新房搶光，顧村3.3萬(wàn)的熱銷(xiāo)，楊行4.3萬(wàn)的排隊(duì)。

同一個(gè)寶山區(qū)，房?jī)r(jià)差一倍，熱度差三檔。

很多人踩坑，根源就是把整片寶山一概而論。

今天咱們就聊聊，寶山這趟渾水，到底該怎么蹚？

地理的“鍋”？

有一說(shuō)一，寶山的地理位置不差。

南邊貼著靜安、普陀，蹭市區(qū)資源很方便。

北邊接著江蘇太倉(cāng)，是上海的門(mén)戶(hù)。

唯一可惜的是，它太長(zhǎng)了。

南北跨度超過(guò)30公里，開(kāi)車(chē)都要一小時(shí)。

南邊的共康、大華，城市界面跟市區(qū)無(wú)縫銜接；

北邊的月浦、羅涇，還停留在工業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的樣貌。

這種長(zhǎng)條狀的行政區(qū)，內(nèi)部必然撕裂。

拿著“寶山”兩個(gè)字一概而論，本身就是坑自己。

第二個(gè)呢，發(fā)展斷層太嚴(yán)重。

寶山是上海最早一批工業(yè)基地，當(dāng)年的寶鋼撐起半邊天。

那個(gè)年代，工人新村扎堆建，打下了“鋼城”的烙印。

后來(lái)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，寶山慢了半拍。

市區(qū)開(kāi)始搞金融、搞互聯(lián)網(wǎng)，寶山還在糾結(jié)鋼廠搬遷。

等反應(yīng)過(guò)來(lái)，好地塊已經(jīng)被老破小和老廠房占滿(mǎn)了。

第三，交通切割太明顯。

南北高架、逸仙路高架，看著是方便進(jìn)城，實(shí)際把寶山切得稀碎。

高架西邊是一個(gè)世界，東邊是另一個(gè)世界。

加上鐵路線、貨運(yùn)軌道穿插，很多板塊之間聯(lián)動(dòng)性極差。

除了1號(hào)線、3號(hào)線、7號(hào)線沿線，其他地方進(jìn)城跟長(zhǎng)征一樣。

這就導(dǎo)致了，外區(qū)購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)來(lái)，只認(rèn)地鐵口。

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南大的“野心”

南大是寶山離市區(qū)最近的成片開(kāi)發(fā)區(qū)。

15號(hào)線通了，規(guī)劃中的“中環(huán)北抬”一旦落地，南大就從中外環(huán)變成準(zhǔn)中環(huán)。

更重要的是，這里現(xiàn)在3.5代宅扎堆入市。

15號(hào)線地鐵口的中環(huán)麓島，130平實(shí)得率99%，實(shí)際使用面積等于別人150多平的房子。

華潤(rùn)置地中心·望雲(yún)，央企品質(zhì)，架空層泛會(huì)所，戶(hù)型設(shè)計(jì)碾壓同板塊的次新。

保利海上瑧悅，同樣具備3.5代宅的特征。價(jià)格6.3萬(wàn)，總價(jià)550-1170萬(wàn)。

南大現(xiàn)在儼然成了一個(gè)產(chǎn)品力驅(qū)動(dòng)的板塊。

它的底牌不是現(xiàn)在的配套，而是“中環(huán)北抬”后的位置重塑。

以及3.5代宅對(duì)周邊老產(chǎn)品的代差優(yōu)勢(shì)。

周邊那些2000-2010年建成，得房率不到75%，戶(hù)型過(guò)時(shí)，物業(yè)口碑差的老盤(pán)，根本沒(méi)法比。

所以南大很適合那些追求未來(lái)溢價(jià)、看重居住品質(zhì)的年輕改善家庭。

但，痛點(diǎn)也很明顯。

目前城市界面還在建設(shè)中，商業(yè)、學(xué)校、公園都在路上。

如果你接受不了現(xiàn)在的工地和荒地，那就別買(mǎi)南大。

顧村的“躺平”

說(shuō)完南大，再說(shuō)顧村。

顧村是寶山最成熟的剛需板塊。

7號(hào)線直達(dá)靜安寺，龍湖天街、正大樂(lè)城、華山醫(yī)院北院、顧村公園，全在步行范圍內(nèi)。

而且價(jià)格極其友好。

招商時(shí)代樂(lè)章，89平三房折扣價(jià)398萬(wàn)起，自帶25萬(wàn)方商業(yè)，7號(hào)線潘廣路站150米。

中旅觀境差不多也是同樣價(jià)位。

還有中建山水雅境，總價(jià)360-757萬(wàn)，折扣已經(jīng)放到8折以下。

這就相當(dāng)于，你用臨港的價(jià)格，買(mǎi)到外環(huán)邊的成熟配套。

顧村比南大好的就是，你買(mǎi)的是當(dāng)下就能享受的生活，不用賭規(guī)劃，不用等學(xué)校。

缺點(diǎn)是板塊上限不高，新房供應(yīng)量大，未來(lái)二手競(jìng)爭(zhēng)激烈。

而且產(chǎn)品力不如南大，這里大部分是常規(guī)3代宅或剛需盤(pán)。

適合預(yù)算極其有限的純剛需、養(yǎng)老客群、對(duì)通勤和配套要求高但資金不充裕的年輕人。

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楊行的“賭局”

楊行是寶山爭(zhēng)議最大的板塊。

有人看好寶山高鐵站和19號(hào)線，有人說(shuō)它是“扶不起的阿斗”。

數(shù)據(jù)上，金茂棠前97-105平三房450萬(wàn)起，金茂府系科技系統(tǒng)，緊鄰在建寶山高鐵站，1600平會(huì)所帶泳池。

招商序600萬(wàn)級(jí)，實(shí)得率高達(dá)90%-93%，會(huì)所泳池，緊鄰在建18號(hào)線。

招商序?qū)嵕?/p>

去化速度不慢，但也不算火爆。

楊行現(xiàn)在算是規(guī)劃預(yù)期型的板塊。

它的底牌是上海北站TOD、19號(hào)線南北大動(dòng)脈，以及吳淞創(chuàng)新城的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。

這些規(guī)劃如果全部?jī)冬F(xiàn)，楊行會(huì)成為北上海的新樞紐。

但兌現(xiàn)時(shí)間至少要5-8年。

目前城市界面還是老廠房、物流園、動(dòng)遷房混雜，配套全靠底商。

所以楊行適合那些預(yù)算有限但愿意賭北部樞紐紅利、不急著享受配套、持有周期長(zhǎng)的購(gòu)房者。

當(dāng)然，賭規(guī)劃，就要有陪跑的耐心。

寶山買(mǎi)房，怎么選？

那寶山買(mǎi)房到底該怎么選？

第一，要看你的資金存量。

首付只有50-60萬(wàn)，月供承受力1萬(wàn)以?xún)?nèi)，別想買(mǎi)南大，可以去看看顧村。

首付100萬(wàn)以上，月供1.5萬(wàn)+，可以夠南大。

首付80萬(wàn)左右，愿意賭未來(lái)，那就去楊行。

第二，看你的人生階段。

25-30歲，事業(yè)爬坡期，每天通勤時(shí)間就是你的命。

顧村7號(hào)線直達(dá)靜安寺，比南大、楊行都方便。

35-45歲，有孩子有老人，需要成熟配套和居住品質(zhì)，顧村或南大的現(xiàn)房更合適。

如果是投資客，講實(shí)話，寶山整體不太適合短線，長(zhǎng)期持有看南大和楊行。

第三，看你對(duì)產(chǎn)品力的敏感度。

如果你住過(guò)老房子，對(duì)得房率、會(huì)所、鋁板立面有執(zhí)念。

那去買(mǎi)南大和淞南的3.5代宅是唯一解。

顧村的老盤(pán)得房率不到75%，戶(hù)型過(guò)時(shí)，物業(yè)口碑差，買(mǎi)它就是買(mǎi)將就。

同樣的預(yù)算，不如加一點(diǎn)去買(mǎi)南大。

最后，寶山買(mǎi)房不管預(yù)算高低，有幾類(lèi)樓盤(pán)千萬(wàn)別碰：

1）離地鐵超過(guò)1.5公里，卻對(duì)標(biāo)地鐵房定價(jià)，通勤短板無(wú)法彌補(bǔ)；

2）得房率低于75%且戶(hù)型過(guò)時(shí)，這種盤(pán)未來(lái)的流動(dòng)性會(huì)越來(lái)越差；

3）緊鄰寶鋼、大型工業(yè)區(qū)，噪音、污染，居住舒適度有永久硬傷；

4）周邊大片動(dòng)遷房和荒地，無(wú)任何配套和規(guī)劃支撐。

這類(lèi)盤(pán)典型如月浦寶鋼邊的某些項(xiàng)目、羅店遠(yuǎn)郊概念盤(pán)、大華某些老庫(kù)存。

不是不能買(mǎi)，而是你買(mǎi)入的瞬間就決定了未來(lái)五年它將跑輸大盤(pán)。

我把寶山三大板塊的在售新房、價(jià)格區(qū)間、通勤時(shí)間、配套成熟度、未來(lái)規(guī)劃兌現(xiàn)節(jié)點(diǎn)，整理成了一張《寶山選房紅黑榜》。

想要紅黑榜的，評(píng)論區(qū)扣“666”，或者私信我“寶山”，我直接發(fā)你。

前30位，我再免費(fèi)幫你分析你的預(yù)算和通勤地點(diǎn)，適合哪個(gè)板塊、哪個(gè)盤(pán)。

上海每個(gè)樓盤(pán)、每個(gè)戶(hù)型，我都實(shí)地看過(guò)，我會(huì)告訴你最透的樓盤(pán)信息。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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