專家解讀·城市更新｜惲爽：激活城市存量空間，培育發展新動能

內容來源：中國建設報

封面圖圖注：北京市東城區鐘鼓樓片區

惲 爽

北京清華同衡規劃設計研究院有限公司黨總支書記、院長

近日，國務院印發《城市更新“十五五”規劃》（以下簡稱《規劃》），將推進老舊街區廠區改造提升列為重要任務，明確部署實施約1500個老舊街區廠區改造提升工程，涵蓋老舊商業街區、生活街區、交通樞紐周邊地區及老舊廠區等多類型存量空間。

老舊街區廠區是城市建成區中類型多元、功能復合、潛力集中的存量空間，既承載居民日常生活，也承載商業服務、交通門戶、產業轉型、歷史文化和公共活動等多重功能。這一部署順應城市發展進入存量提質增效階段的新要求，體現了城市更新從補齊短板向培育動能拓展、從空間改善向價值再生深化的重要導向，為各地盤活存量資源、完善城市功能、提升城市品質提供了重要行動指引。

一、立足存量提質，把握老舊街區廠區改造提升的戰略意義

推進老舊街區廠區改造提升，是拓展城市存量發展空間的重要抓手。老舊商業街區、生活街區、交通樞紐周邊地區、老舊廠區和低效產業園區，往往位于城市建成區中區位較好、基礎較強、資源較集中的區域，是存量提質階段最具轉化潛力的空間資源之一。通過改造提升，可以在不依賴大規模外延擴張的情況下，釋放既有城市空間的承載能力，推動低效空間轉化為支撐城市高質量發展的重要資源。

推進老舊街區廠區改造提升，是推動城市功能重構的重要路徑。這類空間往往處在生活服務、商業消費、交通組織、產業轉型、公共空間和歷史文化等多種功能交匯地帶，具有較好的功能基礎和復合利用潛力。《規劃》圍繞不同類型空間作出分類部署，正是要通過功能完善、空間優化、業態植入和配套提升，推動存量空間從低效利用走向復合利用，從功能衰退走向活力提升，更好適應人民群眾高品質生活和城市高質量發展的需要。

推進老舊街區廠區改造提升，是培育城市更新新動能的重要過程。《規劃》提出豐富融合業態、創新多元消費場景，推動老舊廠區功能轉換，盤活利用閑置低效廠區、廠房和設施，強化業態創新和功能導入，體現了通過城市更新培育新消費、新產業、新服務和新資產價值的鮮明導向。老舊街區廠區改造提升，不只是舊空間的修繕改善，更是推動城市活力再造、功能再組織和價值再生的重要任務。

二、聚焦分類更新，明確老舊街區廠區改造提升的重點任務

改造提升老舊生活街區，重點在于完善生活服務體系。《規劃》要求補齊基礎設施和公共服務短板，優化交通組織，提升公共空間品質，并提出優先補齊民生領域公共服務設施短板。各地應圍繞居民日常生活需求，完善養老托育、便民商業、停車充電、慢行環境、公共活動空間等設施，推動老舊生活街區在環境改善基礎上進一步提升生活品質。南京小西湖片區等案例說明，在延續社區肌理和生活記憶的基礎上完善公共服務，能夠讓更新成果更加貼近居民日常生活。

改造提升老舊商業街區，重點在于培育多元消費場景。《規劃》提出豐富文商旅體展等融合業態，創新沉浸式體驗等多元消費場景，體現了傳統商業空間向復合型城市生活空間轉型的方向。老舊商業街區往往具有較好的區位條件、人流基礎和城市記憶，通過完善設施設備、優化空間形態、導入文化體驗、特色消費、夜間經濟、展覽展示等內容，可以提升街區吸引力和持續活力。成都玉林東路、蘇州十全街等街區更新探索，正是通過文商旅融合、公共空間優化和特色運營，將老舊商業街區轉化為兼具地方文化魅力和城市生活溫度的活力空間。

實施老舊交通樞紐與周邊街區一體化更新，重點在于促進站城融合發展。《規劃》明確實施一批具備條件的老舊火車站與周邊街區更新改造，推動交通節點與周邊地區協同提升。交通樞紐是人流集聚和城市展示的重要節點，通過統籌交通組織、公共空間、商業服務和城市界面，可以推動交通流量轉化為街區活力，促進門戶地區品質提升和片區整體發展。隨著相關任務推進，各地圍繞老火車站、綜合交通樞紐周邊地區開展的更新探索，將為站城融合和片區帶動積累更多可借鑒經驗。

推動老舊廠區和低效空間功能轉換，重點在于促進復合利用和價值激活。《規劃》提出完善廠區及周邊配套設施，加強工業遺產保護利用，盤活利用閑置低效廠區、廠房和設施，植入新業態新功能，鼓勵以市場化方式推動老舊廠區改造提升。北京首鋼老工業區、景德鎮陶溪川等實踐顯示，工業遺產保護利用與新功能導入相結合，可以推動老舊廠區從傳統生產空間轉化為文化展示、產業服務、公共活動和創新創業空間，使老舊廠區和低效空間成為城市轉型發展的新載體。

三、突出系統推進，把握老舊街區廠區改造提升的政策導向

更加注重片區統籌。《規劃》將老舊生活街區、商業街區、交通樞紐周邊、老舊廠區和低效產業園區納入任務體系，體現了城市更新從單點改造向片區統籌、系統推進轉變的導向。通過片區統籌，有利于促進公共性項目與經營性項目結合、近期建設與長期運營銜接、存量資源與新增功能協同，把分散的任務、資金、項目和運營要求在同一空間范圍內統籌組織，推動基礎設施補短板、公共服務完善、業態功能導入和資產價值提升相互支撐，形成整體更新成效。

更加注重功能復合。《規劃》強調功能轉換、混合利用、業態融合和功能導入，體現了既有空間復合利用的鮮明導向。老舊街區廠區更新將進一步推動生活服務、文化體驗、消費場景、產業服務、公共活動等多元內容融合發展，提升城市空間使用效率和綜合價值。

更加注重持續運營。《規劃》提出鼓勵以市場化方式推動老舊廠區改造提升，體現了對長期運營和可持續活化的重視。通過在項目謀劃階段統籌考慮功能導入、運營主體、業態組合、資金平衡和維護機制，有利于增強項目可持續性，吸引多元主體參與，形成政府引導、市場參與、社會協同的更新格局。

更加注重政策協同。應充分用好城市更新規劃實施體系，以城市體檢識別問題，以城市更新專項規劃統籌目標、重點片區和實施時序，以片區策劃組織項目、資源和資金，以項目實施方案推動任務落地。同時，加強與國土空間規劃、土地用途適配、產權登記、財政金融、資產運營等政策銜接，為項目建設、審批、融資和運營提供支撐，形成規劃引領、項目組織、政策保障協同推進的工作機制。

總體來看，老舊街區廠區改造提升是“十五五”時期城市更新的重要任務，是激活存量空間、完善城市功能、培育發展動能、提升城市品質的重要抓手。各地應準確把握《規劃》部署要求，堅持分類推進、片區統籌、功能復合和長效運營，系統推進老舊街區廠區改造提升工程，推動存量空間持續煥發新活力，為城市高質量發展和現代化人民城市建設注入新的動力。