福建規(guī)范住宅小區(qū)公共收益管理

近日，《福建省住宅小區(qū)公共收益管理辦法》印發(fā)，圍繞當(dāng)前公共收益管理工作中存在的職責(zé)劃分、資金管理、收益使用、公示監(jiān)管、糾紛化解等方面問題，進(jìn)一步厘清管理權(quán)責(zé)，規(guī)范住宅小區(qū)公共收益管理，保障業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)及相關(guān)合法權(quán)益。

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辦法明確，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用住宅小區(qū)業(yè)主的共有部分所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括住宅小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)管理事項(xiàng)，明確獲取收益范圍、管理方式、分配比例、賬目公布、財(cái)務(wù)審計(jì)等，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)合同未約定的住宅小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主依法共同決定，并簽訂合同或者協(xié)議，作為物業(yè)服務(wù)合同的有效組成部分，向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門報(bào)備。

同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人創(chuàng)新住宅小區(qū)運(yùn)營(yíng)模式，通過共建等方式，引入各方資金資源，依法依規(guī)活化、盤活、利用小區(qū)公共空間及共用設(shè)施設(shè)備，拓展公共收益增收渠道。鼓勵(lì)將“業(yè)主委員會(huì)管理的公共收益收入、支出由居（村）委會(huì)監(jiān)督指導(dǎo)的管理制度”寫入管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并制定公共收益財(cái)務(wù)監(jiān)管制度。

如何讓公共收益更透明？辦法提出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，定期公示住宅小區(qū)公共收益收支情況。公示內(nèi)容必須完整包含公共收益收入情況、公共收益分配情況、業(yè)主大會(huì)分成部分公共收益支出情況、結(jié)余轉(zhuǎn)存與專戶管理情況四個(gè)部分。業(yè)主有權(quán)查詢與公共收益相關(guān)的收支明細(xì)、合同或者協(xié)議等材料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì)（臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)在每季度首月月底前，將上一季度的公共收益收入以及使用情況在住宅小區(qū)公告欄、樓道、電梯等醒目位置公示，公示日期不少于30日，并在省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳開發(fā)的住宅小區(qū)公共收益信息管理系統(tǒng)上公示。

推行差異化審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，年度公共收益5萬元以下且公示無異議的可不開展審計(jì)，年度公共收益5萬元（含本數(shù)）以上的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì)每年應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)有資質(zhì)的第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)開展一次審計(jì)；審計(jì)費(fèi)用可從公共收益中列支。鼓勵(lì)有條件的物業(yè)管理主管部門使用財(cái)政資金聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一審計(jì)。

在公共收益使用方面，辦法提出劃轉(zhuǎn)前談話提醒機(jī)制，所在地區(qū)物業(yè)管理主管部門或者住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)在劃轉(zhuǎn)公共收益前，向業(yè)委會(huì)開展談話提醒，告知公示、審計(jì)、廉政等管理要求，并做好記錄、存檔備查。

此外，辦法要求各地應(yīng)建立以街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）委會(huì)為主的公共收益等物業(yè)服務(wù)糾紛便捷處理機(jī)制。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)配備負(fù)責(zé)糾紛調(diào)查處理的專（兼）職工作人員；支持基層人民調(diào)解委員會(huì)成立物業(yè)糾紛調(diào)解工作室，聘請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)域?qū)I(yè)人員，專門調(diào)解公共收益等物業(yè)服務(wù)糾紛。