謝逸楓：顫抖吧！前5月賣地收入大跌，不足9000億元

文/謝逸楓

6月22日，一組數據顯示，前5月全國賣地收入（國有土地使用權出讓收入）8048億元/平（前4月6801億元），同比下降28.7%（前4月下降27.2%、前3月下降24.4%），跌幅擴大1.5%，意味著賣地收入跌破9000億元，堪稱史無前例的暴跌。

前5月全國土地收入的絕對值，創下2021年同期最低收入紀錄。2023年-2024年同期跌破1.5萬億元、1.3萬億元，2025年同期到跌破1.2萬億元，2026年同期跌破9000億元。而同比跌幅28.7%，比2025年同比下跌15.9%,跌幅擴大12.8%。

盡管前5月全國賣地收入跌破9000億元，從地方收入的結構來看，占地方財稅收入依然高，特別是一線二線和三四線城市，堪稱一部史詩級最成功的土地財政學、經濟學。土地是財富之母，是一個城市、一個國家的最大原始財富。

前5月全國賣地收入大跌，歸根結底是季節性的淡季、房企在建項目開發和在售項目銷售緩慢、地方土地供應大幅度緊縮、房企因銷售低迷及債務和融資壓力導致拿地謹慎、減少，以去庫存為主，民企大多停止拿地，城投退出搶地陣容。

其一是前5月全國一般公共預算收入10.0465萬億元，一般公共預算支出11.3877萬億元，意味錢不夠花。實際上，財政赤字規模從2021年4.38萬億元升到2026年的5.89萬億元，比2025年增加2300億元，說明土地收入下降對地方影響巨大。

目前來看土地收入下降對地方的影響非常大，首當其沖的是地方財政收入減少，影響財政狀況和運行。其次是城市基礎設施建設受阻，影響城市建設和居民生活質量。再次是公共服務投入減少，影響教育、醫療、社會保障等公共服務。

最后是經濟發展受阻，影響政府投資、融資能力。土地市場需求減弱，經濟發展放慢，一定程度上增加地方債務。綜上所述，土地出讓收入下降對地方政府、城市建設、公共服務和經濟發展等多個方面都會產生不良影響。

其二是前5月全國賣地收入8048億元，同比下降28.7%，占到前5月全國一般公共預算收入10.0465萬億元的8.0%（前4月8.15%）。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%、2025年19.92%。

2021年前5月-2026年前5月全國賣地收入分別為26123億元、18613億元、14893億元、12810億元、11281億元、8048億元，增速分別為同比上漲23.9%、下降28.7%、下降20%、下降14%、下降11.9%、下降28.7%。

2026年前5月全國賣地收入8048億元，對比2021年前5月全國賣地收入2.6123萬億元，數據上來看，堪稱腰斬。值得注意的是前5月全國賣地收入同比下降28.7%，對比2025年同期同比下降15.9%，跌幅擴大12.8%。

2020年前5月-2021年前5月賣地收入連續三年突破二萬億元后，2022年同期跌幅1.9萬億元、2023年同期跌破1.5萬億元、2024年同期跌破1.3萬億元，2025年同期跌破1.2萬億元，到2026年同期跌破9000億元，土地收入下降速度超預期。

這是土地財政迎來重大變化的信號，意味著土地增量轉向存量，新增土地供應減少和去庫存周期內，土地收入正式見頂進入下降周期。盡管土地收入絕對值減少，對于部分城市來說，依然是部分城市的地方財政收入最主要的來源。

5月政府性基金收入2310億，同比下降20.3%、降幅較上月收窄6.2%。其中土地出讓收入1247億，同比下降35.8%、降幅較上月走闊1%，是主要拖累項。地產銷售偏弱的背景下，開發商拿地將仍趨謹慎，土地出讓收入可能繼續承壓。

其三是土地收入下降背后，是土地供應的緊縮。克而瑞數據顯示，2026年前5月，全國土地市場緊扣“控增量、去庫存、優供給”核心導向，整體呈現規模持續縮量、發展質效提升、供給側穩步優化的運行格局。

中指數據顯示，2026年5月，300城住宅用地推出、成交同比繼續下降。2026年5月，300城共推出住宅用地規劃建筑面積3232萬㎡，同比下降24.0%。而成交規劃建筑面積1943萬㎡，同比下降27.1%。

2026年1-5月300城共推出住宅用地規劃建筑面積12979萬㎡，同比下降22.4%。而成交規劃建筑面積10339萬㎡，同比下降24.1%（前4月下降24.4%）。出讓金方面，5月，300城住宅用地出讓金966億元，同比下降7.6%）。

5月出讓金降幅較上月明顯收窄，主要由于去年同期高基數效應減弱，同時核心城市優質地塊土拍熱度不減，對整體出讓金形成一定支撐。2026年1月-5月300城住宅用地出讓金4202億元，同比下降35.8%。

5月300城住宅用地成交樓面均價為4972元/㎡，同比上漲26.8%。累計來看，2026年1月-5月300城住宅用地成交樓面均價為4089元/㎡，同比下跌15.0%（前4月下降41.3%）。2026年1月-5月300城住宅用地平均溢價率為6.7%。

其四是目前全國各地供地端嚴控增量的調控方向未變，供地規模收緊的節奏保持穩定，控增量供地方針得到持續落地。最為明顯的是供地層級分化鮮明，各能級城市供地精準分化，其中一二線城市總量控制最明顯，目的是平衡供需關系。

供地層級分化鮮明，市本級縮量力度顯著高于代管縣市。市本級宅地計劃供應同比下降25%，代管縣市降幅僅18%。商品住宅用地市本級降幅19%、縣市降幅13%，核心城區減量力度遠大于縣域，貼合市場去庫存核心需求。

各能級城市供地精準分化，一二線控總量、三四線市本級深度調整。一線城市宅地供應同比下降25%，商品宅地微增2%保障核心供給；二線市本級降幅22%，三四線市本級降幅達26%，形成高能級強縮量、低能級緩調整的差異化格局。

頭部供地城市數量縮減，核心城市全面執行縮量調控。供地規模超200公頃的頭部城市由2025年的15個縮減至10個，北京、上海、杭州等核心城市供地大幅縮量，僅廣州小幅微調，供地資源配置更趨精準高效。

目前我國現有694個城市，具體包括4個直轄市、293個地級市、397個縣級市。其中2個一線城市，293個強二線城市和弱二線城市，397個強三四五線城市和弱三四五線城市。所以，頭部城市集中在一線城市和強二線城市里面。

其五是前5月土地與房地產相關的稅收收入7750億元（前4月6672億元）。2020年-2025年全國土地與房地產相關的稅收收入分別為1.9694萬億元、2.0793萬億元、1.9216萬億元、1.8538萬億元、1.8537萬億元、1.7726萬億元。

前5月土地與房地產相關的稅收收入7750億元占全國稅收收入8.2617萬億元的9.38%（前4月月9.79%）。2020年-2025年分別為13%、12%、11.53%、8.74%、10.59%、10.05%。如包括房地產領域5項稅收，占到全國總稅收入的12%以上。

說明100塊稅收收入里面，房地產、建筑業等與房地產相關聯的稅收貢獻約12塊錢，意味著全國土地與房地產相關的稅收總收入占到全國財政收入、地方財政收入、全國稅收、地方稅收的比例更高，對財政貢獻、地方收入更高。

前5月土地和房地產相關稅收中，契稅1661億元，同比下降14.8%；房產稅2492億元，同比增長7.6%；城鎮土地使用稅1220億元，同比增長3.6%；土地增值稅1742億元，同比下降14.2%；耕地占用稅635億元，同比下降1.2%。

表現依舊疲軟但邊際改善。5月房產稅同比增長6.23%，較4月回落1.54%，增速放緩仍為正增長，存量房交易及租賃市場仍有一定韌性。土地增值稅同比跌幅收窄至3.08%，較4月回升15.87%，因低基數效應及房地產銷售邊際回暖。

契稅同比跌幅為12.08%，跌幅較4月微幅收窄0.34%，反映銷售整體熱度低但下行空間有限。5月土地和房地產相關稅收同比下降超過10%（4月下降11.5%、3月下降12.2%），背后是銷售走弱、土地市場疲軟、國房景氣指數低迷表現一致。

新增地方專項債發行節奏。2026年1月-5月，新增地方專項債累計發行14951億元，發行進度為34.0%，低于過去五年（2021年-2025年）同期平均發行進度37.4%。毫無疑問，新增地方專項債發行頗為緩慢。

6月份以來發行節奏明顯提速，截至6月22日，新增地方專項債累計發行19176.8億元，完成全年計劃發行的43.6%。考慮到6月份以來地方政府新增專項債加速發行，財政支出的提速可繼續期待，為經濟增長助力。

其六是前5月全國賣地收入8048億元（2020年-2025年分別為8.4142萬億元、8.7051萬億元、6.6854萬億元、5.7996萬億元、4.8699萬億元、4.1518萬億元，賣地收入自2021年之后，連續5年保持下降的趨勢。

前5月全國土地與房地產相關的稅收收入7750億元（2020年-2025年分別為1.9694萬億元、2.0793萬億元、1.9216萬億元、1.8538萬億元、1.8537萬億元、1.7726萬億元），土地與房地產相關五項稅收收入自2021年之后，連續5年下降。

前5月全國房地產總收入1.5798萬億元（全國賣地收入、土地與房地產相關五項稅收收入），2020年-2025年分別為10.3836萬億元、10.7844萬億元、8.6070萬億元、7.6531萬億元、6.7236萬億元、5.9244萬億元，連續5年下降。

按照房地產總收入（全國賣地收入、土地與房地產相關五項稅收和相關的收入）看，分別占到全國和地方一般公共預算收入、全國財政收入、地方收入更高。這是筆非常龐大收入，除稅收的財政之外，房地產對財政收入的貢獻非常大。

其七是根據“土地財政依賴度”統計數據顯示，即國有土地使用權出讓收入除以地方一般公共預算收入，可以看出，地方對土地的依賴不斷下降。盡管2003年-2021年全國地方對土地財政依賴逐年增高，2021年后，出現連續3年下降。

前5月房地產收入1.5798萬億元，占全國一般公共預算收入10.0456萬億元的15.72%（前4月16.15%、前3月16.18%），2020年-2025年為56.77%、53.24%、42.25%、35.30%、30.60%、33.59%，說明占一般公共預算收入呈現邊際下降。

前5月房地產收入1.5798萬億元，占地方一般公共預算本級收入5.6615萬億元的27.90%（前4月28.10%、前3月27.22%），2020年-2025年為103.7%、97.08%、79.09%、65.28%、56.37%、48.52%，說明占一般公共預算收入邊際改善。

前5月房地產收入1.5798萬億元，占全國稅收收入8.2617萬億元的19.12%（前4月19.78%、前3月20.55%（2020年-2025年分別為67%、50.39%、51.65%、42.25%、38.42%、33.59%），說明占全國稅收收入邊際公司趨勢。

如加上六項房地產相關稅收，稅收收入超過9000億元，加上全國賣地收入的8048億元，前5月房地產總收入約1.7萬億元。預計2020年-2025年分別為11.2142萬億元、11.7051萬億元、10萬億元、9萬億元、7萬億元、6萬億元。